□文/趙晨鋼

一、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)八十年代初我國(guó)第一家房地產(chǎn)物業(yè)管理公司在深圳建立，標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)的誕生。至今已有20多年，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2009年的行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在我國(guó)31個(gè)省、自治區(qū)、直轄市，130個(gè)大型城市和地區(qū)的近5，000家物業(yè)公司中，2005～2008年建立的就有2，965家，幾乎占總數(shù)的60%，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)的隊(duì)伍每年在以超過(guò)100%的同比增長(zhǎng)數(shù)量進(jìn)行發(fā)展壯大，這說(shuō)明我國(guó)大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭非常良好，物業(yè)管理市場(chǎng)大有可為，但同時(shí)也提醒我們，由于建立時(shí)間短，物業(yè)管理市場(chǎng)不健全，這些如雨后春筍般建立的房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)存在許多不足之處，有待改進(jìn)。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1、相關(guān)法律及法規(guī)體系不完善。我國(guó)物業(yè)管理法律政策的框架體系，是在沒(méi)有國(guó)家大法的情況下，由為數(shù)不多的行業(yè)性、地方性法規(guī)政策組成的不完整結(jié)構(gòu)，完善的法規(guī)體系尚未形成。自1994年以來(lái)，建設(shè)部等國(guó)家部委（局）和各地方政府雖頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》、《物業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》、《住宅共用部位共同設(shè)備維修基金管理辦法》、《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)試行辦法》、《物業(yè)管理委托合同示范文本》、《業(yè)主公約示范文本》、《前期企業(yè)管理協(xié)議示范文本》等行政規(guī)章行業(yè)規(guī)范和地方性法規(guī)。但由于缺乏系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)，各部門在制定法規(guī)的過(guò)程中，往往局限于對(duì)境內(nèi)外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2、市場(chǎng)化程度不高。物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多都是暗箱操作，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制還未真正形成。作為市場(chǎng)主體的業(yè)主管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大，自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間還存在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰(shuí)開發(fā)、誰(shuí)管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒(méi)有完全改變。物業(yè)管理還沒(méi)有形成有利競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一的市場(chǎng)。有些物業(yè)管理存在許多不符合市場(chǎng)化的問(wèn)題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒(méi)有；另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段，他們充分利用各種政策、管理方面的漏洞，以非市場(chǎng)化的手段進(jìn)行暗箱操作，奪取市場(chǎng)。

3、物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)仍屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，隨著管理規(guī)模的擴(kuò)大，服務(wù)人員也越來(lái)越多，但其中多數(shù)來(lái)自下崗轉(zhuǎn)崗職工，高素質(zhì)人才嚴(yán)重缺乏，且未能形成有效的激勵(lì)機(jī)制，造成從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。同時(shí)，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，造成企業(yè)的服務(wù)水平低下、服務(wù)質(zhì)量不到位、服務(wù)意識(shí)停滯，企業(yè)的專業(yè)化程度不高。

4、物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不完善。當(dāng)前，全國(guó)各地大城市基本建立物業(yè)管理招投標(biāo)市場(chǎng)，開展了一些物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)。但從實(shí)際效果及外界反映，并未達(dá)到國(guó)家頒布的《招投標(biāo)法》的目的。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理招投標(biāo)普及率不高，行政領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)單位干預(yù)大；物業(yè)管理投標(biāo)市場(chǎng)化程度不足，暗箱操作，壓價(jià)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)有發(fā)生；招投標(biāo)投入的人力、物力、財(cái)力太多、成本太高，對(duì)微利服務(wù)企業(yè)壓力過(guò)大，企業(yè)缺乏積極性；物業(yè)管理招投標(biāo)示范文本缺乏，一些單位不規(guī)范定位，使物管招投標(biāo)缺乏公平、公正性。

5、物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理收費(fèi)相當(dāng)困難，同時(shí)盡管國(guó)家頒發(fā)了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但是各地物價(jià)主管部門沒(méi)有嚴(yán)格實(shí)施，當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)又不見出臺(tái)，服務(wù)收費(fèi)沒(méi)有做到有章可循，由此導(dǎo)致物業(yè)管理主體雙方產(chǎn)生了后續(xù)的不良連鎖反應(yīng)。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對(duì)策

1、健全物業(yè)管理相應(yīng)法律法規(guī)。從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來(lái)看，一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制定出上述類型物業(yè)的管理辦法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。通過(guò)這些法律法規(guī)、規(guī)章及辦法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。

2、加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過(guò)實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來(lái)進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，促使物業(yè)管理行業(yè)的高度市場(chǎng)化方向發(fā)展。

3、進(jìn)一步完善行業(yè)準(zhǔn)入制度。加強(qiáng)完善物業(yè)管理師制度，我國(guó)未來(lái)物業(yè)管理企業(yè)要高度重視物業(yè)管理隊(duì)伍的人數(shù)和質(zhì)量，物業(yè)管理師可以注冊(cè)物業(yè)管理公司，擔(dān)任企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，物業(yè)管理師作為職業(yè)經(jīng)理人，接受物業(yè)管理企業(yè)的雇傭，從事專業(yè)物業(yè)管理活動(dòng)，物業(yè)管理師可以以自由人的身份，合伙注冊(cè)“物業(yè)管理師事務(wù)所”；物業(yè)管理師可以專業(yè)人士的身份，受雇于業(yè)主委員會(huì)。

4、依托《物權(quán)法》完善招投標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)行。通過(guò)的《物權(quán)法》條款：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”的規(guī)定，可以看出法律既允許業(yè)主自行管理也允許委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理，這就會(huì)產(chǎn)生不同的管理現(xiàn)象。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)委托各專業(yè)公司管理，也可將物業(yè)管理委托給小區(qū)內(nèi)擁有物業(yè)管理相應(yīng)職業(yè)資格的業(yè)主進(jìn)行管理。當(dāng)然，還可將各項(xiàng)管理服務(wù)委托給專業(yè)物業(yè)管理公司。

5、物管企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身經(jīng)營(yíng)管理。（1）加強(qiáng)從業(yè)人員的專業(yè)化培訓(xùn)。（2）建立一個(gè)規(guī)范的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修及物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開發(fā)商長(zhǎng)久的依賴關(guān)系。（3）開展多種經(jīng)營(yíng)，以彌補(bǔ)物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過(guò)來(lái)物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營(yíng)性的良性循環(huán)。由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢(shì)，又存在巨大的市場(chǎng)需求，所以如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。（4）不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢(shì)，不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)，將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭(zhēng)納入物業(yè)管理范疇。（5）擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍：①專業(yè)技術(shù)的對(duì)外擴(kuò)張（如成立清潔、機(jī)電、消殺、專業(yè)公司等），實(shí)現(xiàn)對(duì)內(nèi)保障的同時(shí)，對(duì)外提供專業(yè)技術(shù)服務(wù)；②提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢、培訓(xùn)等。

四、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)自誕生以來(lái)取得了非常大的成績(jī)，對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境做出了突出的貢獻(xiàn)，在我們的生活中扮演著重要的角色。然而，物業(yè)管理發(fā)展道路上還存在著一些問(wèn)題，制約其獲得更大的突破與發(fā)展。但這是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，人們思想道德與法治水平的提高，日后隨著這些問(wèn)題得以解決，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)必將不斷發(fā)展壯大，進(jìn)入良性的可持續(xù)發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

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