鄭州大學(xué)商學(xué)院 李珊

城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系探討

鄭州大學(xué)商學(xué)院 李珊

城鎮(zhèn)化是人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物，也是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的必由之路。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)入到了快速發(fā)展階段，在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)也得到了蓬勃、繁榮的發(fā)展。但我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，行業(yè)發(fā)展時(shí)間短，經(jīng)驗(yàn)不足，總體發(fā)展水平不高。本文，筆者就當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房?jī)r(jià)過(guò)高、投資過(guò)快、資源閑置浪費(fèi)等問(wèn)題進(jìn)行討論研究，希望對(duì)促進(jìn)城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)形成良性互動(dòng)、健康快速發(fā)展有所幫助。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，我國(guó)已從依靠傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)業(yè)型社會(huì)，轉(zhuǎn)變成為依靠第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工業(yè)型社會(huì)，但我國(guó)的城鎮(zhèn)化水平卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于GDP和工業(yè)化水平的增長(zhǎng)幅度，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展嚴(yán)重失衡，產(chǎn)生了大量的社會(huì)問(wèn)題。例如，有些地方政府盲目追求城鎮(zhèn)化速度，缺乏科學(xué)的城市規(guī)劃；有些領(lǐng)導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展意識(shí)淡薄，盲目追求地方GDP增長(zhǎng)和個(gè)人政績(jī)；各地爭(zhēng)相開發(fā)大學(xué)城、豪華別墅、高爾夫球場(chǎng)等，導(dǎo)致城市用地面積急劇擴(kuò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于城市發(fā)展用地的合理增長(zhǎng)速度。

在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)成為改善我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大就業(yè)規(guī)模、拉動(dòng)內(nèi)需的主力軍。它不僅提高了城鎮(zhèn)居民的居住生活水平，還為城鎮(zhèn)化建設(shè)的快速發(fā)展起到了積極作用。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年，我國(guó)房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）投資總額為35 215億元，比上年增長(zhǎng)了23%；同年，我國(guó)房地產(chǎn)（開發(fā)和銷售）投資總額為30580億元，比上年增長(zhǎng)了20.9%。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)生的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)，并且已引起全國(guó)的廣泛關(guān)注。例如，大中城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，上漲速度過(guò)快，影響居民的購(gòu)買力；房地產(chǎn)投資規(guī)模增長(zhǎng)過(guò)快，導(dǎo)致銀行貸款結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)；存在大量的空置房、投資房，造成嚴(yán)重的土地浪費(fèi)。

二、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

總體來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系是相輔相成、互動(dòng)發(fā)展的。

1.城鎮(zhèn)化促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，大批農(nóng)村人口從農(nóng)村涌入城市，城市人口大量增加，人口數(shù)量的快速增加，使城市規(guī)模逐漸擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)的需求急劇增加，帶來(lái)了商品房、辦公寫字樓、工業(yè)用房等巨大的房產(chǎn)需求。

2.房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展將直接影響城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。房?jī)r(jià)過(guò)高勢(shì)必會(huì)使居民的購(gòu)買力下降最終會(huì)縮小內(nèi)需，有效需求不足則會(huì)使實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，最終會(huì)使城鎮(zhèn)化進(jìn)程速度減緩。面臨現(xiàn)今房產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一系列不健康、無(wú)序發(fā)展的問(wèn)題，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的監(jiān)管，規(guī)范其投資、建設(shè)和銷售行為。

3.房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化進(jìn)程營(yíng)造經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的宏觀氛圍，提高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。城鎮(zhèn)化發(fā)展增強(qiáng)了城鎮(zhèn)的聚集效應(yīng)，加快了城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，增加了城市人口數(shù)量，擴(kuò)大了城鎮(zhèn)空間規(guī)模等。但這些因素最終實(shí)現(xiàn)的形式就是城市用地規(guī)模的擴(kuò)大和用地結(jié)構(gòu)的改變。在此過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)集中整合各種資源，如資金、勞動(dòng)力和土地等，最終實(shí)現(xiàn)城市用地結(jié)構(gòu)方式的轉(zhuǎn)變，輔助推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

三、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)相互作用的對(duì)策建議

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)業(yè)也存在市場(chǎng)失靈的現(xiàn)象。也就是說(shuō)，僅靠市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”不能夠再次有效合理地配置資源。究其原因，主要是房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有壟斷性，是賣方市場(chǎng)，開發(fā)商直接對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，在交易過(guò)程中處于絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位。商業(yè)的逐利性使房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者盡力讓收益最大化。在這種情況下就會(huì)損害到大眾的利益，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展。針對(duì)此，政府這只“有形的手”應(yīng)積極發(fā)揮作用，盡力使大眾利益和房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者的利益達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，要做好以下方面的工作。

1.確保城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，建立長(zhǎng)效的城鎮(zhèn)土地利用制度。（1）要明晰土地產(chǎn)權(quán)。應(yīng)建立有形的土地交易市場(chǎng)，對(duì)土地使用權(quán)的交易進(jìn)行統(tǒng)一管理，為各類土地使用權(quán)的交易提供公開、公平的市場(chǎng)交易環(huán)境。加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，堅(jiān)決杜絕隱形交易、非法交易。（2）要加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。政府要運(yùn)用動(dòng)態(tài)的規(guī)劃眼光，對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃要遵循合理布局、因地制宜、以人為本、節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展。

2.改革現(xiàn)行農(nóng)村土地制度。建立市場(chǎng)化的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，確保農(nóng)民得到長(zhǎng)期、穩(wěn)定的土地使用權(quán)。在土地集體所有制的前提下，允許土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)包、入股、置換等。

3.改革城鎮(zhèn)建設(shè)投融資體制。把能夠投向市場(chǎng)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)的城鎮(zhèn)基礎(chǔ)建設(shè)進(jìn)行重組、運(yùn)營(yíng)，樹立經(jīng)營(yíng)城市的觀念，用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的眼光來(lái)經(jīng)營(yíng)城市的發(fā)展。改變?cè)械某擎?zhèn)建設(shè)政府投資無(wú)償使用的模式，引進(jìn)政府與企事業(yè)單位合資，企事業(yè)單位、個(gè)人投資，或引進(jìn)外資等方式實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)的投融資。

4.遵循可持續(xù)發(fā)展原則，注重以人為本，保持科學(xué)合理的城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。要著重保護(hù)城鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境，對(duì)土地、礦產(chǎn)、水、森林等自然環(huán)境進(jìn)行綜合利用開發(fā)，不能一味追求GDP的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)開發(fā)也要走持續(xù)發(fā)展道路，樹立節(jié)能減排觀念，運(yùn)用高新科技手段，提高設(shè)計(jì)水平，改善民眾居住環(huán)境。

綜上，城鎮(zhèn)化建設(shè)為房地產(chǎn)業(yè)提供了前所未有的發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)也提出了更高的要求。我們必須把握好城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的相互作用關(guān)系，才能實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的有序、持久、健康發(fā)展