河南國基建設(shè)集團(tuán)有限公司 齊海霞

淺談城市住宅建筑設(shè)計(jì)與工程造價(jià)控制

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工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過程,而設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)是整個(gè)工程造價(jià)控制的龍頭,本文從城市住宅建筑設(shè)計(jì)角度討論設(shè)計(jì)與工程造價(jià)之間的相互關(guān)系,從而確保設(shè)計(jì)方案能較好的體現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的結(jié)合。

建筑設(shè)計(jì)造價(jià)控制

近幾年來,隨著我國城市房地產(chǎn)市場的日益擴(kuò)大,房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也日益激烈,如何在推出健康、舒適、環(huán)保、節(jié)能的高品質(zhì)樓盤的同時(shí)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化,逐漸成為未來房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的趨勢。合理的確定和有效控制工程項(xiàng)目投資,是工程建設(shè)成本管理工作的主要任務(wù)。有資料研究表明:在初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為75%～95%;在技術(shù)設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為35%～75%;在施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的可能性為25%～35%;而到了工程實(shí)施階段,影響工程投資的可能性已經(jīng)只有5%～25%。由此看來,控制工程造價(jià)的關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)階段。在工程建設(shè)的各個(gè)階段中,設(shè)計(jì)階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,也是影響工程造價(jià)的重要因素。

城市住宅小區(qū)是是城市建設(shè)的組成部分,合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系到居民生活質(zhì)量和城市建設(shè)發(fā)展等重大問題。在小區(qū)規(guī)劃階段,提高土地利用率是控制工程成本的主要手段。小區(qū)的占地面積直接影響著土地費(fèi)的高低,影響小區(qū)內(nèi)道路、工程管線長度和公共設(shè)備的多少,建筑群體的布置形式對用地的影響也不容忽視,在滿足建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的條件下,通過壓縮建筑間距,提高住宅層數(shù)或高低搭配,增加房屋長度,提高公共建筑層數(shù),合理布置道路,充分利用小區(qū)內(nèi)的邊角用地,有利于提高建筑密度,降低小區(qū)的總造價(jià)。

住宅建筑設(shè)計(jì)影響工程造價(jià)的主要因素:

1.建筑物平面形狀和周長系數(shù)。城市住宅一般都建造成矩形和正方形,有利于工程施工和降低造價(jià),矩形建筑中以長∶寬=2∶1最為佳,房屋長度60～80m最為經(jīng)濟(jì)。在滿足住宅功能和質(zhì)量前提下,增加住宅寬度使墻體面積減少,有利于降低造價(jià)。

2.住宅的層高和凈高。層數(shù)相同層高較小的住宅樓,直接工程費(fèi)和措施費(fèi)用都相應(yīng)降低,凈高每降低10cm,可降低造價(jià)1.2%～1.5%,層高降低可提高住宅小區(qū)的建筑密度,節(jié)約土地成本及市政措施費(fèi)。需要注意的是層高不宜低于2.8m,否則不利于采光和通風(fēng)問題。

3.住宅的層數(shù)。多層建筑隨著層數(shù)的增多,單方造價(jià)逐漸降低。當(dāng)層數(shù)超過七層,需要增加電梯費(fèi)用,供電負(fù)荷和供水壓力加大,層數(shù)越高,工程施工時(shí)需要的措施費(fèi)也相應(yīng)增加。在結(jié)構(gòu)承載力設(shè)計(jì)上,高層住宅要經(jīng)受較強(qiáng)的風(fēng)力荷載,需要提高結(jié)構(gòu)強(qiáng)度,比如鋼筋含量增加,混凝土強(qiáng)度提高,這些都使工程造價(jià)大幅上升。因此,中小城市以建造多層住宅較為經(jīng)濟(jì),對于土地價(jià)格昂貴的大城市,中、高層住宅為最佳選擇。

4.住宅單元組成、戶型和住戶面積。衡量指標(biāo)是結(jié)構(gòu)面積系數(shù)(住宅結(jié)構(gòu)面積與建筑面積之比),結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小,設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì),即同樣面積不同的戶型,墻體越少,工程建造的成本越低。

5.住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇。隨著建筑體系形式的多樣化,工程設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況,因地制宜、就地取材,選取合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案控制工程總造價(jià)。比如在工程基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)方案選擇上,條形基礎(chǔ)造價(jià)普遍比筏板基礎(chǔ)造價(jià)低,但如考慮趕工期,筏板基礎(chǔ)施工速度快,甚至可以為某些工程省去打樁費(fèi)用。

6.建筑內(nèi)外裝飾設(shè)計(jì)。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展帶動了裝飾工程行業(yè)的快速發(fā)展,新型裝飾材料和新的施工工藝不斷涌現(xiàn),由裝飾設(shè)計(jì)差異引起的造價(jià)差別較大,裝飾設(shè)計(jì)尤其體現(xiàn)在建筑物內(nèi)部裝飾和建筑物外立面裝飾設(shè)計(jì),其中室內(nèi)外欄桿、門窗材料選擇對工程影響較大,此外建筑物外立面裝飾選材也是影響工程造價(jià)的因素。

由此可見,建筑設(shè)計(jì)從根本上決定了工程造價(jià)的高低。但是,由于我國的工程設(shè)計(jì)工作往往是有建筑師等專業(yè)技術(shù)人員來完成的,他們在設(shè)計(jì)過程中往往更關(guān)注工程的使用功能,力求采用比較先進(jìn)的技術(shù)方法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所需功能,而對經(jīng)濟(jì)因素考慮較少。因此,設(shè)計(jì)人員應(yīng)強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識,加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合,使他們認(rèn)識到造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程,控制工程造價(jià)防止超概算,由此引入限額設(shè)計(jì)理念,即按照批準(zhǔn)的可行性報(bào)告及投資估算控制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算投資控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的基本預(yù)備費(fèi)控制施工階段的設(shè)計(jì)變更。

另外,應(yīng)對現(xiàn)行設(shè)計(jì)費(fèi)的計(jì)費(fèi)方法和審核辦法進(jìn)行改革,建立激勵(lì)機(jī)制。試行在原設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)的基礎(chǔ)上,對因設(shè)計(jì)而節(jié)約投資,按節(jié)約部分給予提成獎(jiǎng)勵(lì),因設(shè)計(jì)變更而增加投資也按增加部分扣除一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi),實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的計(jì)費(fèi)辦法,這樣將有利于激勵(lì)設(shè)計(jì)人員精益求精地進(jìn)行設(shè)計(jì),加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識,時(shí)刻考慮如何降低造價(jià),把控制工程造價(jià)觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。另一方面,對設(shè)計(jì)單位編制的概、預(yù)算實(shí)行送審后決算設(shè)計(jì)費(fèi)的制度,對概預(yù)算編制項(xiàng)目不完整,估算指標(biāo)不合理,沒有進(jìn)行限額設(shè)計(jì),概預(yù)算超計(jì)劃投資的責(zé)成設(shè)計(jì)單位重新編制。

作為建設(shè)方的設(shè)計(jì)部門,也應(yīng)該加強(qiáng)設(shè)計(jì)成果的審核,審核的內(nèi)容不僅僅是各專業(yè)圖紙的交圈,更重要的是檢驗(yàn)設(shè)計(jì)圖紙與投資決策中相關(guān)內(nèi)容的吻合。

總之,設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制雖然并不那么輕松,但它確是真正體現(xiàn)了事前控制的思想,確實(shí)能起到事半功倍的效果,達(dá)到花小錢辦大事的目的,只有當(dāng)業(yè)主(建設(shè)單位)真正把控制造價(jià)的關(guān)鍵階段確立在設(shè)計(jì)階段時(shí),才能收到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評價(jià),正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理兩者之間的對立統(tǒng)一關(guān)系,力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理,在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn),把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中,才能從根本上做好項(xiàng)目的成本控制。

[1]柯紅主編.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制,中國計(jì)劃出版社

[2]李茂英,楊映芬.建筑工程造價(jià)管理,北京大學(xué)出版社

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