肖艷玲，袁魯時

（東北石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，黑龍江 大慶 163318）

影響我國房地產(chǎn)價格的成本因素分析

肖艷玲，袁魯時

（東北石油大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，黑龍江 大慶 163318）

我國房價一路攀升，其漲幅大大超出居民可支配收入的增長，成本因素作為影響房地產(chǎn)價格的最基本的因素之一起著重要作用。本文從房地產(chǎn)價格的成本構(gòu)成角度出發(fā)，從土地成本、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)、管理費(fèi)、稅費(fèi)等方面分析了顯性成本因素，從信譽(yù)投資、腐敗成本兩方面分析了隱性成本因素，進(jìn)而提出了降低房地產(chǎn)成本的對策。

房地產(chǎn)；價格；顯性成本；隱性成本

我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的迅猛發(fā)展，房價一路攀升，目前我國房價已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越來越明顯。在北京、上海、深圳等一線城市里，每平米萬元以上的房價屢見不鮮，更有甚者，在黃金地段有些能達(dá)到每平米幾十萬元。目前我國房價上漲速度和幅度大大超出居民可支配收入的增長，房價與居民收入比遠(yuǎn)高于國際水平。那么造成房價過高的根源在哪里？2009年兩會期間，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥指出，影響房價的重要因素之一是土地成本，但也有一部分人認(rèn)為，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)過重是房價居高不下的重要原因。然而，到底是哪部分成本支撐了當(dāng)前的高房價呢？

一、影響我國房地產(chǎn)價格的顯性成本

1.土地成本。土地成本即土地綜合開發(fā)費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷費(fèi)、土地購置費(fèi)、土地出讓金，即國家收取的款項、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、征地管理費(fèi)、占耕地教育附加費(fèi)、契稅等[1]。我國自實行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。由于土地成本的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)不得不將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，從而推動了房價上漲。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地成本約占30%，而在國外房地產(chǎn)業(yè)土地成本僅占15%～20%。因此，土地成本已成為影響我國房地產(chǎn)價格的最關(guān)鍵要素之一。

2.建筑安裝成本。建筑安裝成本即建筑安裝工程費(fèi)用，也稱為房屋建筑安裝工程造價，它是指新建全部建筑物的施工及設(shè)備購置費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用在整個價格構(gòu)成中所占比例也相對較大，約占整個價格的40%左右。2003年以來建筑原材料一直持續(xù)上漲，價格普遍上漲20%～40%，建筑原材料上漲導(dǎo)致建筑安裝成本至少提高20%以上。

3.基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)是指專項用于開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供電、供水、排水、排污、排洪、通訊、公共交通、道路照明、環(huán)衛(wèi)綠化、垃圾處理、消防設(shè)施、城市天然氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用。商品房開發(fā)不分建筑物性質(zhì)，按相應(yīng)區(qū)域一般民用建筑工程征收標(biāo)準(zhǔn)足額征收，各地的征收標(biāo)準(zhǔn)由于各地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同而不同?；A(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中一般占3%～8%。

4.財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用主要指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益以及手續(xù)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)因開發(fā)周期長、投資數(shù)額大，需要借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小、融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占房價構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。

5.管理費(fèi)用。管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、職工培訓(xùn)經(jīng)費(fèi)、勞動保險費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞賬損失，存貨盤虧、毀損和報廢（減盤盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。它在整個價格構(gòu)成中所占比例比較小，一般介于2%～5%之間。

6.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費(fèi)用，包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)，以及開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)商普遍感到資金壓力，為使產(chǎn)品盡快實現(xiàn)銷售，收回投資并獲取利潤，開發(fā)商只有加大樓盤的廣告、宣傳費(fèi)用，如頻繁的參加各種房展會，舉行項目推介會，修建豪華氣派的售樓處，在各種媒體投放廣告等以提高產(chǎn)品的認(rèn)知度。目前開發(fā)商的銷售費(fèi)用一般占房地產(chǎn)價格的3.5%～5.0%[2]。

7.稅費(fèi)。我國現(xiàn)行稅收制度中涉及房地產(chǎn)方面的稅種大類達(dá)12種之多，遍布于房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要有耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等稅種；在房地產(chǎn)交易過程中主要有契稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅（或個人所得稅）、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種；在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)主要有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅等稅種；在房地產(chǎn)出租時，存在營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種。在房地產(chǎn)價格中所占比例為6%左右[3]。

二、影響我國房地產(chǎn)價格的隱性成本

1.信譽(yù)投資。20世紀(jì)90年代以來，企業(yè)的生存環(huán)境已發(fā)生了史無前例的變化，工業(yè)時代正向信息化時代邁進(jìn)。企業(yè)在經(jīng)歷了價格競爭、質(zhì)量競爭和服務(wù)競爭之后，逐漸步入一個新的階段——信譽(yù)競爭，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。在買賣雙方信息不對稱的情況下，除非購買者能從企業(yè)品牌中辨別出信譽(yù)價值，否則只能考慮價格。一般來說，信譽(yù)的形成是一個長期的過程，也是一個不斷投入的過程，良好的信譽(yù)是企業(yè)進(jìn)行長期投資的結(jié)果。在信譽(yù)的積累初期，投資相對較大，幾乎沒有回報；而一旦形成良好信譽(yù)，則會獲得豐厚的補(bǔ)償。對一個房地產(chǎn)企業(yè)來說，在品牌建設(shè)等發(fā)展后勁上的長期投入較難在具體項目的成本上體現(xiàn)出來，但品牌的作用和含金量必然會體現(xiàn)在房價上。這就是那些善于利用信譽(yù)資產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠以合理價格出售商品的原因，他們借此把自己與其他競爭者截然區(qū)別開來，同時獲得了超額利潤。實際上這個超額利潤應(yīng)該作為成本對信譽(yù)投資進(jìn)行補(bǔ)償。因此在“房價成本清單”中應(yīng)包括反映人性化的設(shè)計理念、優(yōu)秀的建筑物品質(zhì)和良好的后期服務(wù)等各種值得鼓勵的發(fā)展要素，這樣也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康有序發(fā)展。

2.腐敗成本。公眾在思考房價高漲誘因時，大多把矛頭指向地方官員的政績觀、開發(fā)商的利益圖謀和購房者的被逼無奈。其實，畸高的房價中，有一個重要的成本往往被忽視，那就是腐敗成本。“腐敗成本抬高房價”、“有公章之處，就有滋生灰色成本的可能[4]”。官商勾結(jié)已成為房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則，是這個行業(yè)贏取暴利的基礎(chǔ)，他們以各種各樣的形式聯(lián)合起來化解中央政府的地產(chǎn)調(diào)控政策。例如對于土地出讓環(huán)節(jié)，2003年以前，全國城鎮(zhèn)有償出讓的土地中，以招標(biāo)、拍賣等方式出讓的僅占5%，其余是協(xié)議出讓。而一塊地定價多少，有些時候就是領(lǐng)導(dǎo)手中的一支筆。有些開發(fā)商看好原本是農(nóng)業(yè)或工業(yè)用地的某塊地皮，通過行賄來打通相關(guān)部門的官員，讓政府收回土地，將其性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)用地。一個房地產(chǎn)項目,從最初批準(zhǔn)立項到最終開盤銷售,涉及的部門少則一二十個，多則百十來個。而僅從目前查辦的案件來看，腐敗幾乎滲透到了立項、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗收等各個環(huán)節(jié)[5]。從審批到驗收，開發(fā)商行賄費(fèi)用往往要重復(fù)支出，因為每個部門里，審批時是一個人，驗收時是另一個人，疏通關(guān)系的原則是“一個都不能少”。一位大型房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理坦言：“如果權(quán)力都在陽光下運(yùn)行，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本能降低15%左右”。否則，這些灰色成本無疑都會通過轉(zhuǎn)嫁給房價讓消費(fèi)者來承擔(dān)。

三、降低我國房地產(chǎn)成本的對策

目前，我國房地產(chǎn)價格暴漲而且居高不下，其中一個最基本的因素就是成本，成本的提高從而推動了房價的上漲。因此，降低我國房地產(chǎn)成本是穩(wěn)定房價的基本舉措。

1.加強(qiáng)項目成本控制，降低工程造價。一是加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計是工程建設(shè)的靈魂，是控制建設(shè)投資規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵，設(shè)計對工程造價的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計單位和設(shè)計人員在設(shè)計時，要綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等因素，有效利用土地面積，節(jié)約建筑材料，并且在選擇設(shè)計方案時，必須進(jìn)行多個方案比選，充分發(fā)揮價值工程的作用，分析產(chǎn)品的功能和成本之間的關(guān)系，力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能，降低工程造價。二是控制建筑安裝工程成本。鼓勵施工企業(yè)盡量采用新工藝、新材料和新方法，提高勞動生產(chǎn)率，縮短工期，從技術(shù)上減少建筑安裝成本；嚴(yán)格控制項目變更，強(qiáng)化變更程序；加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核；組織精干高效的項目管理班子，充分發(fā)揮人的主觀能動性；嚴(yán)格控制管理費(fèi)的支出?？傊?，開發(fā)商可以通過加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理、實行成本控制機(jī)制等手段來降低建筑安裝成本。

2.完善土地出讓制度。土地成本是構(gòu)成房地產(chǎn)價格的重要組成部分。對于采用“招、拍、掛”出讓土地的方式，出價最高者可以得到土地使用權(quán)，這無疑是抬高地價從而導(dǎo)致房價上漲的一個原因，因為開發(fā)商必然會把土地的高成本轉(zhuǎn)嫁到高房價上。因此，政府在考慮價格因素的同時，綜合考慮其他方面的因素，對土地規(guī)劃方案的質(zhì)量、土地使用方向、開發(fā)項目的市場前景、企業(yè)資質(zhì)、銀行資信、公司業(yè)績等幾項標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合評定，并在招標(biāo)拍賣過程中，杜絕非法炒作、圍標(biāo)竄標(biāo)等違法行為[6]。這樣，政府才可以有效地調(diào)控土地供給的規(guī)模、條件、時序和位置，降低房地產(chǎn)價格中的土地成本，進(jìn)而抑制高房價。

3.推行我國房地產(chǎn)稅收體制改革。根據(jù)國際慣例，對房地產(chǎn)行業(yè)實行的某些收費(fèi)是十分必要的，但我國現(xiàn)行的稅費(fèi)體系中存在著稅費(fèi)混亂、收費(fèi)項目多等不規(guī)范現(xiàn)象，使得費(fèi)明顯重于稅[7]。因此，應(yīng)改革現(xiàn)行行政事業(yè)性收費(fèi)體制，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系，界定租、稅、費(fèi)的內(nèi)涵，建立合理的租、稅、費(fèi)體系，通過清費(fèi)改稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，進(jìn)而降低房地產(chǎn)價格。

4.加大房地產(chǎn)領(lǐng)域反腐敗的力度。房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗的發(fā)生主要原因是現(xiàn)行制度上的不均衡，對相關(guān)官員約束的制度不完善，監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗問題嚴(yán)重，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。因此，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)領(lǐng)域權(quán)力的監(jiān)督，完善監(jiān)督的網(wǎng)絡(luò)體系建設(shè)，建立起以權(quán)責(zé)對等為原則的官員問責(zé)制[8]，實現(xiàn)政府權(quán)力與責(zé)任的均衡性與一致性，才能使官員樹立起依法行政的責(zé)任意識。另外，清除房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗，必須強(qiáng)化社會監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)需要公開的不僅是開發(fā)成本,而且開發(fā)過程涉及的所有審批環(huán)節(jié)都應(yīng)該徹底公開。同時應(yīng)建立各級官員的財產(chǎn)申報、公示制度，公開官員配偶子女從業(yè)、就學(xué)等情況，鏟除暗箱操作的土壤，全面擠壓腐敗的空間，促使房價回歸合理水平。

［1］張迪，張南.土地價格對我國房地產(chǎn)價格的影響[J].城鄉(xiāng)建設(shè)，2007，（10）：63-64.

［2］程紹逵.房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制與管理[D].華中科技大學(xué)碩士學(xué)位論文，2005：6-10.

［3］姜濤，劉晶.淺析我國房地產(chǎn)稅收制度存在的問題及對策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2009，（3）：31-34.

［4］王旭東.高房價不能回避“腐敗成本”[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2009,（30）：33

［5］李林.透視高房價背后的腐敗成本[J].東北之窗，2007，（7）：36-37.

［6］羅建國.我國房地產(chǎn)價格分析及對策研究[D].長安大學(xué)碩士學(xué)位論文，2007：54-56.

［7］姜濤.我國房地產(chǎn)稅收政策存在的問題及對策研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2009，（14）：53.

［8］周滔.房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗的形成及對策[J].經(jīng)濟(jì)體制改革.2010，（1）：169.

〔責(zé)任編輯：王樂群〕

F293.33

A

1002-2341(2010)03-0137-03

2010-05-07

肖艷玲（1963-），女，內(nèi)蒙古根河人，管理科學(xué)與工程系主任、教授，從事經(jīng)濟(jì)管理研究。