□謝澤林 周 勇

騰籠換鳥巧節(jié)地 為有源頭活水來
——鎮(zhèn)平縣盤活存量保障新上項目用地的做法

□謝澤林 周 勇

隨著土地參與宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入和國家管理土地的各項重要政策相繼出臺，保護(hù)耕地與保障發(fā)展的矛盾日益突出。如何堅守耕地紅線，節(jié)約集約用地，構(gòu)建保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展的新機制，成為擺在各級政府及國土資源管理部門面前的新課題、新任務(wù)。針對當(dāng)前項目用地的嚴(yán)峻形勢，鎮(zhèn)平縣國土資源局不等不靠，超前思考，主動服務(wù)，采取了“騰籠換鳥”，盤活存量土地的新舉措，讓已入駐工業(yè)集聚區(qū)的弱勢項目移出去，把相對較好的優(yōu)勢項目引進(jìn)來，從而盤活土地資源，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級。措施實行以來，通過“騰籠換鳥”，共引進(jìn)工業(yè)項目16個，盤活土地830畝，增加投資2.5億元，促進(jìn)了鎮(zhèn)平縣域經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展。

所謂“騰籠換鳥”，就是該縣針對工業(yè)集聚區(qū)內(nèi)已入駐項目中因企業(yè)實力不強、技術(shù)設(shè)備落后等原因圈而不建、久建不成或建后生產(chǎn)經(jīng)營困難的弱勢項目進(jìn)行置換重組，利用其現(xiàn)有場地、廠房將一些優(yōu)勢項目引進(jìn)來，以達(dá)到盤活資源，節(jié)約集約利用土地，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級，加快縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的目標(biāo)。

合理劃定“騰籠”范圍

近年來，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷加大和土地管理政策的進(jìn)一步緊縮，上級對新增建設(shè)用地強化總量控制，分配指標(biāo)逐年遞減。同時，現(xiàn)有土地儲備嚴(yán)重不足，新引進(jìn)項目幾乎無地可用，針對這一嚴(yán)峻形勢，鎮(zhèn)平縣國土資源局主動向該縣主要領(lǐng)導(dǎo)建議，并開始實施“騰籠換鳥”新舉措，有效地解決了經(jīng)濟(jì)發(fā)展對用地的需求與土地供應(yīng)之間的矛盾。鎮(zhèn)平縣按照積極盤活存量建設(shè)用地，提高現(xiàn)有建設(shè)用地利用率的原則，合理確定了“騰籠”范圍，即：建成后連續(xù)兩年以上經(jīng)營困難甚至停產(chǎn)的項目；建設(shè)工期超過一年且缺乏后勁的項目；征地入駐后，半年以上不能開工建設(shè)且短時間內(nèi)開工無望的項目；征地面積大，實際利用土地較少的項目。將以上四類劣勢項目劃定為“騰籠換鳥”對象，按照有關(guān)政策規(guī)定，以買斷、租賃等方式把土地、廠房轉(zhuǎn)讓出去，引進(jìn)投資強度大、科技含量高、附加值高的項目。同時，兼顧“騰籠”業(yè)主的合法利益，政府牽線搭橋，為需入駐和遷出項目搞好服務(wù)，解決轉(zhuǎn)讓過程中出現(xiàn)的矛盾和問題，保證轉(zhuǎn)讓工作順利進(jìn)行。

科學(xué)制定盤活措施

在具體運作中，鎮(zhèn)平縣堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，合理確定“騰籠”政策與價格，對以買斷方式轉(zhuǎn)讓土地房產(chǎn)的，規(guī)定其土地要以原征地時投入并參照銀行貸款利率來確定現(xiàn)行出讓價格，其房產(chǎn)部分主要以現(xiàn)行廠房建設(shè)成本確定價格。對廠房已建成以租賃方式轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，則按10年內(nèi)收回投資的原則，確定每平方米廠房租賃指導(dǎo)價。既保證了新上項目順利入駐，而且維護(hù)了原投資企業(yè)的合法權(quán)益，同時，杜絕了個別投資企業(yè)以建工業(yè)項目為名搞房地產(chǎn)開發(fā)的傾向和行為。

主動做好思想動員

對入駐工業(yè)集聚區(qū)內(nèi)的原業(yè)主兩年內(nèi)未開發(fā)建設(shè)等閑置用地的嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。對土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置，充分利用。同時主動出擊，向原業(yè)主詳細(xì)解釋國家嚴(yán)格土地管理的法規(guī)、政策以及土地節(jié)約集約利用的科學(xué)發(fā)展理念，做好思想動員工作，大多數(shù)項目業(yè)主都能接受通過買斷、租賃等方式把土地、廠房轉(zhuǎn)讓出去，從而盤活資金，集中精力搞好企業(yè)經(jīng)營。

引導(dǎo)企業(yè)集約用地

鼓勵企業(yè)建立標(biāo)準(zhǔn)廠房，充分開發(fā)利用地上空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地，企業(yè)業(yè)主在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新上工業(yè)用地提高用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。從而有效引導(dǎo)企業(yè)在節(jié)約集約用地、提高利用率上大做文章。2009年，該縣有效盤活低效存量土地30.77公頃，共建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化廠房14.97萬平方米。與此同時，鎮(zhèn)平縣加大土地開發(fā)整理工作力度，從而保證了在國家用地吃緊的情況下，該縣工業(yè)集聚區(qū)入駐項目用地需求得到有效保障。

據(jù)統(tǒng)計，2007年以來該縣通過“騰籠換鳥”，共引進(jìn)工業(yè)項目16個，盤活土地830畝，增加投資2.5億元，形成了醫(yī)藥化工、水泥建材、輕紡織、機械加工等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集聚群，促進(jìn)了鎮(zhèn)平縣域經(jīng)濟(jì)的健康有序發(fā)展。

（作者單位：鎮(zhèn)平縣國土資源局）