呂玉秀

(安徽財(cái)經(jīng)大學(xué),安徽 蚌埠 233041)

資產(chǎn)評(píng)估是指評(píng)估專業(yè)機(jī)構(gòu)和評(píng)估師按照國(guó)家相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)準(zhǔn)則,根據(jù)特定的目的,遵循評(píng)估原則和標(biāo)準(zhǔn),依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型,運(yùn)用科學(xué)的方法,對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算。其核心是對(duì)資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。

與資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)不同,資產(chǎn)評(píng)估方法存在多樣性和可選擇性。成本法、收益法和市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法。由這三種基本評(píng)估思路衍生出來的其他評(píng)估思路共同構(gòu)成了資產(chǎn)評(píng)估的方法體系。資產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)性質(zhì)決定了構(gòu)成資產(chǎn)評(píng)估方法體系的各種評(píng)估方法之間存在著內(nèi)在的聯(lián)系,而各種評(píng)估方法的獨(dú)立存在又說明它們各有特點(diǎn)。成本法是從資產(chǎn)購(gòu)建(成本耗費(fèi))的途徑評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值;收益法是從資產(chǎn)產(chǎn)出能力(效用)的途徑評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值;市場(chǎng)法是從被評(píng)估資產(chǎn)替代物品的市場(chǎng)成交價(jià)格的途徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。

由于評(píng)估的特定目的的不同,評(píng)估時(shí)市場(chǎng)條件的差別,以及對(duì)評(píng)估對(duì)象使用狀態(tài)設(shè)定的差異,需要評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值也是有區(qū)別的。由于評(píng)估方法本身的特點(diǎn),在評(píng)估不同類型的資產(chǎn)價(jià)值時(shí),評(píng)估人員應(yīng)選擇最直接有效的評(píng)估方法。所以了解資產(chǎn)評(píng)估的三種基本方法的差異性是對(duì)不同資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的前提。

一、三種評(píng)估方法的基本含義

成本法是從現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本中扣減各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。成本法的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論,該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值取決于其在購(gòu)建時(shí)的成本耗費(fèi)。一項(xiàng)資產(chǎn)的原始成本越高,其原始價(jià)值就越大。

收益法是依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益經(jīng)折現(xiàn)或資本化處理來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的方法。收益法的理論基礎(chǔ)是效用價(jià)值論,該觀點(diǎn)認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由其效用決定的,而資產(chǎn)的效用體現(xiàn)在資產(chǎn)為其擁有者帶來的收益上。在風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率既定的情況下,一項(xiàng)資產(chǎn)的未來收益越高,該資產(chǎn)的價(jià)值就越大。

市場(chǎng)法是通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與可參照交易資產(chǎn)的異同,并據(jù)此對(duì)可參照交易資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法以均衡價(jià)值論為理論基礎(chǔ),即認(rèn)為資產(chǎn)的價(jià)值是由在公開市場(chǎng)上買賣雙方力量達(dá)成一致時(shí)的均衡價(jià)值所決定的。市場(chǎng)法以與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照,來確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。可見,市場(chǎng)法是基礎(chǔ)資產(chǎn)定價(jià)的替代原則,即一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值等于為獲得同等滿足的替代品所支出的成本。

二、三種評(píng)估方法的差異分析

1.理論依據(jù)的差異

成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論和替代原理。以房地產(chǎn)評(píng)估為例,成本法所評(píng)估的價(jià)值是以當(dāng)前房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本以及歷史損耗為依據(jù)的,其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格,與房地產(chǎn)的未來運(yùn)用效率無關(guān)。因此,成本法評(píng)估的價(jià)值是會(huì)計(jì)價(jià)值。在此需要注意的是:房地產(chǎn)成本的增加不一定能增加其價(jià)值,投入的成本不多也不一定說明其價(jià)值不高,但是在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),投入成本的增加就意味著房地產(chǎn)價(jià)格的上升,其求得的積算價(jià)格與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定的差距。

收益法的理論依據(jù)是效用價(jià)值論和預(yù)期原理。以房地產(chǎn)為例,效用價(jià)值理論認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值取決于它所帶來的未來收益的大小,未來收益的現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)的價(jià)值。預(yù)期原理說明房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值是基于市場(chǎng)參與者對(duì)房地產(chǎn)未來所能帶來的最大收益的預(yù)期,歷史資料的作用主要是利用它們來推知未來的趨勢(shì),解釋預(yù)期的合理性。在其他條件不變的情況下,僅僅因?yàn)槿藗儗?duì)未來獲取收益信心的心理波動(dòng),也會(huì)影響到房地產(chǎn)的價(jià)值。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。

市場(chǎng)法的理論依據(jù)是均衡價(jià)值論和價(jià)格形成的替代原理。再以房地產(chǎn)為例,房地產(chǎn)的價(jià)值等價(jià)于市場(chǎng)上能帶來同等效益的房地產(chǎn)的價(jià)值,估價(jià)對(duì)象的未知價(jià)格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價(jià)格來求取。市場(chǎng)法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)格。

2.基本前提的差異

成本法從重新取得資產(chǎn)的角度反映資產(chǎn)價(jià)值。采用該方法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件:第一,被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)下或者假設(shè)它處于繼續(xù)使用狀態(tài)下。第二,成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)之上的,所以應(yīng)當(dāng)具備可利用的、充分的歷史資料。第三,由于耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ),而耗費(fèi)又包括有效耗費(fèi)和無效耗費(fèi),采用成本法評(píng)估就要確定這些耗費(fèi)是必須的,并且該耗費(fèi)要體現(xiàn)社會(huì)或者行業(yè)的平均水平。

收益法是通過將資產(chǎn)未來預(yù)期收益折算成現(xiàn)值來估測(cè)資產(chǎn)價(jià)值的,應(yīng)用該方法必須具備的條件:第一,被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測(cè)并能用貨幣衡量。第二,獲得收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并能用貨幣衡量。第三,被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲取收益的年限可以預(yù)測(cè)。這三個(gè)條件缺少任何一個(gè),都不能運(yùn)用收益法進(jìn)行評(píng)估。

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估必須滿足最基本的兩個(gè)前提條件:第一,要具備一個(gè)充分發(fā)育的、活躍的公開市場(chǎng)。第二,在公開市場(chǎng)上要有可比較的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。也就是說,評(píng)估人員選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動(dòng)在評(píng)估基準(zhǔn)日近期公開市場(chǎng)上已經(jīng)發(fā)生過,并且與被評(píng)估的資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或者相似。

3.評(píng)估思路的差異

(1)成本法。成本法評(píng)估的基本思路是:先計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本,即按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件重新購(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi),然后再減去各項(xiàng)損耗,所得到的差額即為被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量,影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素,除了市場(chǎng)價(jià)格以外還有因使用磨損和自然力作用而產(chǎn)生的實(shí)體性損耗、因技術(shù)進(jìn)步而產(chǎn)生的功能性損耗、因資產(chǎn)外部環(huán)境變化而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)性損耗等。

資產(chǎn)的損耗不同于會(huì)計(jì)上規(guī)定的折舊。資產(chǎn)評(píng)估中的損耗是通過實(shí)地勘察確定的,反映資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際損失額。而會(huì)計(jì)上的折舊是依照會(huì)計(jì)慣例和準(zhǔn)則來反映的損耗,是根據(jù)歷史成本對(duì)資產(chǎn)的原始價(jià)值的損耗折扣,不一定能準(zhǔn)確反映資產(chǎn)價(jià)值變化的實(shí)際狀況。

成本法的計(jì)算公式為:被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性損耗-功能性損耗-經(jīng)濟(jì)性損耗或被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×綜合成新率

(2)收益法。收益法評(píng)估的基本思路是:通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益,并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折算成現(xiàn)值,來確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。換言之,一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值即為它們擁有獲得該項(xiàng)資產(chǎn)預(yù)期收益的權(quán)利,依據(jù)目前的市場(chǎng)利率和預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)狀況,在當(dāng)前應(yīng)支付的價(jià)格。這是一種現(xiàn)值貨幣與將來取得貨幣收入的權(quán)利之間的交換。收益法的計(jì)算公式為:

(3)市場(chǎng)法。市場(chǎng)法評(píng)估的基本思路是:首先在資產(chǎn)市場(chǎng)上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(jià)(又稱交易案例),然后對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整,將參照物的成交價(jià)調(diào)整成被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值。由于市場(chǎng)法是通過被評(píng)估資產(chǎn)(或與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的資產(chǎn))的市場(chǎng)行情來確定被評(píng)估資產(chǎn)的評(píng)估值,因此,需要多個(gè)交易案例才能反映市場(chǎng)行情。

市場(chǎng)法的計(jì)算公式為:

4.經(jīng)濟(jì)屬性和市場(chǎng)內(nèi)涵的差異

這三種估價(jià)方法分別立足在不同的資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)屬性上,成本法立足于資產(chǎn)的產(chǎn)品屬性,資產(chǎn)價(jià)值與其歷史開發(fā)成本直接相關(guān);市場(chǎng)法反映的是資產(chǎn)的商品屬性,資產(chǎn)價(jià)值與資產(chǎn)的市場(chǎng)供求狀況直接相關(guān);收益法則從資產(chǎn)的預(yù)期收益出發(fā),反映了資產(chǎn)的投資品屬性。

由于這三種估價(jià)方法分別反映了資產(chǎn)的不同經(jīng)濟(jì)屬性以及經(jīng)濟(jì)屬性的不同層次,使得它們本身所具備的市場(chǎng)內(nèi)涵也深淺不一。從產(chǎn)品屬性→商品屬性→投資品屬性,成本法、市場(chǎng)法、收益法所反映的市場(chǎng)內(nèi)涵依次由淺入深,所蘊(yùn)涵的市場(chǎng)意義也大小有別,其適用范圍因不同評(píng)估對(duì)象和評(píng)估要求而有所不同。

5.評(píng)估角度的差異

從估價(jià)方法的評(píng)估角度來看,成本法從資產(chǎn)供給者立場(chǎng)出發(fā);收益法從資產(chǎn)購(gòu)買者、需求者和投資者的立場(chǎng)出發(fā);市場(chǎng)法從供求均衡的角度出發(fā)。供求雙方達(dá)成交易的條件是使用資產(chǎn)帶來的收益大于或至少等于取得該資產(chǎn)所支出的成本,其超額部分則表現(xiàn)為供求雙方的“利潤(rùn)”。

因此,正常情況下的理想評(píng)估結(jié)果是:收益法評(píng)估出的收益價(jià)格高于成本法評(píng)估出的積算價(jià)格,市場(chǎng)法評(píng)估出的比準(zhǔn)價(jià)格介于收益價(jià)格和積算價(jià)格之間。

圖1 資產(chǎn)評(píng)估差異分析

三、對(duì)三種評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

1.成本法

成本法是從資產(chǎn)購(gòu)建的成本耗費(fèi)角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。該方法的運(yùn)用一般沒有嚴(yán)格的前提條件,無法計(jì)算收益的資產(chǎn)以及找不到參照物的專用資產(chǎn)的評(píng)估,均可使用該方法。因此,成本法即可用于評(píng)估資產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值,也可用于評(píng)估資產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值,包括有限市場(chǎng)資產(chǎn)、專用資產(chǎn)以及以非產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的評(píng)估。在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,成本法主要用于后者。而在我國(guó),由于市場(chǎng)機(jī)制不夠成熟等原因,成本法被作為主要評(píng)估方法廣泛使用。

并非所有評(píng)估對(duì)象都適用重置成本法。因?yàn)橹刂贸杀痉ㄗ⒅貜某杀竞馁M(fèi)的角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值,而某些資產(chǎn)的價(jià)值主要是由效用決定的,而非成本耗費(fèi),如企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)以及資源性資產(chǎn)等。

圖2 三種評(píng)估方法的評(píng)價(jià)

2.收益法

收益法是從資產(chǎn)的獲利能力角度來確定資產(chǎn)的價(jià)值,它最適宜那些形成資產(chǎn)的成本費(fèi)用與其獲利能力不對(duì)稱,以及成本費(fèi)用無法或難以準(zhǔn)確計(jì)算的資產(chǎn)。

但收益法也具有一定的局限性。首先,收益法的運(yùn)用需具備一定的前提條件,對(duì)于沒有收益或收益無法用貨幣計(jì)量以及風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率無法計(jì)算的資產(chǎn),該方法無法使用。其次,收益法的操作含有一定的主觀性,如對(duì)未來收益的預(yù)測(cè)、對(duì)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定等,從而使評(píng)估結(jié)果較難把握。

雖然從理論上講收益法的計(jì)算公式十分完美,但是如果所使用的假設(shè)條件和基于假設(shè)條件選取的數(shù)據(jù)存在問題,那么由此進(jìn)行的預(yù)測(cè)也不可能準(zhǔn)確,評(píng)估結(jié)果也就毫無意義。因此,在收益法運(yùn)用中如何堅(jiān)持資產(chǎn)評(píng)估的客觀、公正原則是十分重要的,它既需要評(píng)估人員具有科學(xué)的態(tài)度,又需要掌握預(yù)測(cè)收益和確定風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的正確方法。此外,收益法的運(yùn)用也需要具備一定的市場(chǎng)條件,否則一些數(shù)據(jù)的選取就會(huì)存在困難。例如,在證券市場(chǎng)不完善的情況下,一些系數(shù)的準(zhǔn)確性、適用性就會(huì)存在一定問題。同樣,在市場(chǎng)機(jī)制不健全的市場(chǎng)中,對(duì)未來收益的預(yù)測(cè)由于不確定性因素太多,也比較困難。

3.市場(chǎng)法

市場(chǎng)法是相對(duì)最具有客觀性的評(píng)估方法,其評(píng)估值比較容易為交易雙方理解和接受。因此,在發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,市場(chǎng)法是運(yùn)用最廣泛的評(píng)估方法。但是市場(chǎng)法的運(yùn)用需要有一定的前提條件:一是對(duì)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)成熟度的要求;二是對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)本身的要求,即被評(píng)估資產(chǎn)應(yīng)是具有一定通用性的資產(chǎn)。

市場(chǎng)法最適用于在市場(chǎng)交易活躍的資產(chǎn)評(píng)估,如通用設(shè)備、房地產(chǎn)等。在發(fā)達(dá)國(guó)家,由于資產(chǎn)市場(chǎng)較成熟,產(chǎn)權(quán)交易十分活躍,企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估也可采用市場(chǎng)法,或者通過市場(chǎng)法對(duì)收益法評(píng)估結(jié)果進(jìn)行驗(yàn)證。

從理論上講,在相對(duì)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,如果不存在資產(chǎn)的購(gòu)建成本與效用嚴(yán)重不對(duì)稱的情況,運(yùn)用三種方法評(píng)估同一資產(chǎn)的價(jià)值,其評(píng)估結(jié)果不應(yīng)存在較大的差異。因此,評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)一些價(jià)值較高的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),如企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估,往往會(huì)采用兩種或三種評(píng)估方法,從不同途徑評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值,根據(jù)不同途徑的評(píng)估結(jié)果結(jié)合資產(chǎn)定價(jià)原則來確定評(píng)估值。

盡管從理論上講,不同的評(píng)估方法不應(yīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生太大的影響,并且在必要時(shí)需同時(shí)采用幾種方法評(píng)估同一項(xiàng)資產(chǎn),但是各種評(píng)估方法其獨(dú)立存在本身就說明各種評(píng)估方法之間存在差異。每種評(píng)估方法都有其自成一體的的運(yùn)用過程,都要求具備相應(yīng)的信息基礎(chǔ),評(píng)估的結(jié)論也都是從某一角度反映資產(chǎn)的價(jià)值。

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