王玲 李偉

0 引言

房地產項目評估的核心問題是研究項目建成后能產生的經(jīng)濟效益,它所估算的數(shù)據(jù)和指標是對項目開發(fā)完成后取得效益的一種預測。由于客觀環(huán)境在不斷發(fā)生變化,項目評估時可能缺乏足夠的信息資料或沒有全面考慮到未來可能發(fā)生的所有情況,加上人們對客觀事物變化的認識有一定的局限性,所以目前的預測結果與未來的實際情況不可避免地會產生誤差,還會包含不同程度的風險和不確定性。因此,必須運用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等不確定分析方法,分析和研究項目建造成本、貸款利率等主要不確定性因素的變動對項目收益、收益率和投資回收期等經(jīng)濟效益指標的影響程度,以考察項目承受各種投資風險的能力,提高項目投資的可靠性和盈利性。

而風險分析是不確定性分析的補充和延伸,是從項目建設的經(jīng)濟條件、投資環(huán)境及投資決策的實際要求出發(fā),借助不確定性分析的測算結果,重點分析項目存在哪些風險、風險的性質、類型及可能造成的影響。

如果不重視房地產開發(fā)過程中存在的高風險,對在房地產開發(fā)過程中存在的各類風險因素認識不足、估計不夠,這些風險因素一旦發(fā)生,極易造成投資失敗,使企業(yè)甚至整個房地產行業(yè)面臨巨大的風險,因此,重視并研究房地產開發(fā)活動中存在的風險因素,是理論界和實業(yè)界所面臨的重要課題。

1 房地產項目投資風險識別

1.1 房地產投資中風險的特點

1)房地產商品的不可移動性與風險。房地產商品的價格與項目地塊所處區(qū)域的社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣緊密相連。房地產開發(fā)商無法生產同某個地段的房地產商品同質的產品,所以,開發(fā)商必須面臨并承擔項目所處環(huán)境條件變化所帶來的風險。這種風險源,很大程度上就是由于房地產商品的不可移動性造成的。2)房地產投資周期的長久性與風險。房地產商品的生產周期較長。在這較長的開發(fā)周期內,市場的供求變化,消費者的喜好,政策的調整,利率的變動,都將難以預測,而房地產開發(fā)與其他項目相比,變現(xiàn)能力又很差,資金一旦投入,很難根據(jù)情況的發(fā)展而加以改變和調整。3)房地產的資本需求性與風險。房地產開發(fā)需要很大的投資,投資額大,周期長,資金周轉慢,變現(xiàn)能力差是開發(fā)過程中難以避免的因素。

1.2 房地產項目風險識別

房地產項目風險的來源有:

自然風險:主要是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經(jīng)營過程造成的影響,以及對房地產商品產生直接破壞,從而對房地產開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟上的損失。

政治風險:主要是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經(jīng)營者帶來各種不同形式的經(jīng)濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的,因而,由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。

經(jīng)濟風險:主要是指一系列與經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展有關的不確定因素,它們的出現(xiàn)會對房地產市場產生影響。經(jīng)濟風險由市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招標投標風險、國民經(jīng)濟狀況變化風險構成。

技術風險:主要是指由于科學技術的進步、技術結構及其相關變量的變動給房地產開發(fā)商和經(jīng)營者可能帶來的損失。

以上給出很多種風險因素,在任何項目的開發(fā)中都會受到這些因素的影響。風險識別的目的是要縮小風險的不確定性,尋找風險的主要因素,從而為投資決策提供最適當?shù)膶Σ摺?/p>

2 房地產投資項目風險評估方法

2.1 模糊綜合評判法

運用模糊綜合評判法來評價項目風險的大小,不僅顧及評判對象的層次性,可使房地產項目中難以量化的評價標準、影響因素的模糊性得以體現(xiàn),可以做到定性和定量分析,在評價中又可以充分發(fā)揮人的經(jīng)驗,使風險的評價結果更客觀,符合實際情況。具體方法如下:

1)確定風險因素集。對風險做出認定和鑒別,找出風險之所在和引起風險的主要因素,并對其后果做出定性估計;風險因素集可以表示為:

2)利用AHP法確定各因素的權重。利用AHP將復雜的風險問題分解成遞階層次結構,然后在比原問題簡單得多的層次上逐步分析,構造各風險因素和子因素的判斷矩陣,計算其特征值并檢驗其一致性,從而得到各風險因素的權重。權重集表示為:

3)選擇評價集。可將風險劃分成幾個等級,得出評價集為:

4)確定隸屬度和評價矩陣。由專家組對評價對象其中的每一個指標進行相對等級評判,則隸屬度為:

r=判斷某指標屬于vj專家個數(shù)/專家總數(shù)。

用從U到V的模糊關系可以用模糊評價矩陣R來描述:

5)進行多級模糊綜合評判。將指標權重集與評價矩陣相乘即得最終評價結果E:

根據(jù)這一方法得出某一目標項目風險的評價結果,將評價結果與確定的評價集 V做比較,可得出識別風險大小,為決策做出判斷。基于模糊綜合評判的風險評估方法,將復雜的風險問題模糊定量化,且計算較為簡單。

2.2 FCIM模型法

傳統(tǒng)的風險評估方法只能得出風險的大小,而不能得出風險出現(xiàn)的概率,這給投資者進行風險規(guī)避和管理帶來困難;而通過模糊四邊形方法與控制區(qū)間和記憶模型(CIM)的綜合運用,將定性指標定量化,解決了指標間相互獨立和相關的問題,不僅得出風險的大小,同時得出不同風險大小出現(xiàn)的概率,使投資者能迅速準確地對風險進行控制。

1)定性指標的模糊處理。對于定性指標,在風險評估中通常采用語言變量來表達,確定評價定性指標的語言變量集為 E={很高,高,一般,低,很低}。采用不規(guī)則四邊形模糊數(shù)表示為:“很高”(0,1,2,3),“高”(2,3,4,5),“一般”(4,5,6,7),“低”(6,7,8,9),“很低”(8,9,10,10)。

假定評估者確定了定性指標并給出風險評估結果,則采用模糊處理可以得到概率分布區(qū)間,從而得出其概率分布值,將定性指標定量化。

2)CIM計算。風險分析需進行概率分布疊加,CIM模型用直方圖表示變量的概率分布,利用直方圖有相同寬度的區(qū)間,用和代替概率函數(shù)的積分,并按串聯(lián)或并聯(lián)響應模型進行概率疊加,使概率分布的疊加得以簡化和普遍化。

有了定性指標的定量化,通過CIM對變量相互獨立和變量之間相關的概率計算,得出風險程度和風險概率。

3 結語

論文分析了房地產項目開發(fā)中存在的風險,并從不同評估目的出發(fā)粗略介紹了兩種項目風險評估方法,這些方法不同于傳統(tǒng)的靜態(tài)方法,考慮了風險因素的不確定性等,為風險評估提供了定量、概率大小等分析。目前我國的房地產開發(fā)企業(yè)大都不重視對建設項目的風險研究,只關心投資獲得的豐厚利潤,忽略隱藏在利潤后面的高風險,還停滯在分散的、不系統(tǒng)的定性分析中,尚缺乏對各類項目投資風險進行系統(tǒng)研究。在投資風險評價研究方面存在以下不足:1)考慮的風險因素較少;2)因素間的相關性研究不夠;3)采用靜態(tài)分析方式如盈虧平衡分析、靈敏度分析及概率分析方法等。因此有必要對房地產項目風險評估方法進行研究,以有效地控制風險的產生。

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