曹 蕾,王文進(jìn),馬 斌,馬霞霞

(西安理工大學(xué) 水利水電學(xué)院,陜西 西安 710048)

0 引言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展,各種房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)不斷健全,國家宏觀調(diào)控的力度不斷加大,同時(shí)消費(fèi)者也越來越理性的進(jìn)行投資消費(fèi),房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入微利時(shí)代。工程成本作為生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的必要投資,成為房地產(chǎn)開發(fā)單位控制成本贏取利潤的重中之重。過去單純依靠增加銷售收入或者壓縮資金周期而不重視工程建設(shè)成本的盈利方式,將逐漸被嚴(yán)酷的競爭淘汰出局。所以,本文將結(jié)合工程實(shí)例研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策分析的問題,使整個工程投資得以巧妙地控制[1]。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資貫穿于項(xiàng)目的各個實(shí)施階段。在這全過程投資中,由于其投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、產(chǎn)業(yè)鏈長、周期長,而不同的階段影響工程項(xiàng)目投資的可能性不同,具體見圖1[2]。所以,必須搞清楚哪個階段是投資控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵,這樣才能抓住重點(diǎn),把住關(guān)鍵,不放過弱點(diǎn),實(shí)行全過程控制,把建設(shè)項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的投資估算目標(biāo)內(nèi)。

1 決策階段投資分析

投資決策階段是對擬建項(xiàng)目的必要性和可行性進(jìn)行技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上的論證,對不同建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比較和判斷,并做出決定和選擇的過程。項(xiàng)目工程投資決策階段的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定,對項(xiàng)目的建設(shè)投資有重大影響,特別是建筑規(guī)模、內(nèi)容、建筑水平的確定,即裝修的標(biāo)準(zhǔn)、配件的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備的選用等,直接關(guān)系到工程投資的高低。因此,在投資決策階段要做好市場研究、技術(shù)研究和效益研究三方面的工作。

圖1 不同建設(shè)階段影響建設(shè)工程投資程度的坐標(biāo)圖[2]

1.1 決策階段投資控制

在基本建設(shè)投資決策階段,項(xiàng)目可行性研究和評估對投資控制具有決定性作用。通過做好可行性研究,使項(xiàng)目的投資決策工作建立在科學(xué)性和可靠性的基礎(chǔ)上,從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策科學(xué)化,減少和避免投資決策的失誤,提高項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。

在優(yōu)化設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上,應(yīng)準(zhǔn)確地編制投資估算,確定一個合理的投資限額,保證投資估算起到控制總造價(jià)的作用。建設(shè)項(xiàng)目具備投資者要求達(dá)到的功能是投資控制的前提,所以投資限額的確定,不能單純考慮減少項(xiàng)目投資費(fèi)用,而應(yīng)研究如何以最低的投資達(dá)到必要的功能。不能僅考慮項(xiàng)目的一次性投資,還應(yīng)考慮工程交付使用后的經(jīng)常性費(fèi)用,如經(jīng)營費(fèi)用、日常維護(hù)修理費(fèi)用、使用期內(nèi)大修理費(fèi)、局部更新費(fèi)用、甚至考慮使用期滿后的報(bào)廢、拆除費(fèi)用等。也就是說要考慮質(zhì)量、效用、功能、美觀、壽命、周期和使用期費(fèi)用的綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。功能相同時(shí),全壽命費(fèi)用最低是投資方案的最佳方案[3]。

2 設(shè)計(jì)階段優(yōu)化設(shè)計(jì)投資分析

設(shè)計(jì)是對擬建工程在技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行的全面安排,是工程建設(shè)計(jì)劃的具體化,通過設(shè)計(jì)工作使建設(shè)工程的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、組成、結(jié)構(gòu)、細(xì)部構(gòu)造等各方面都確定下來,是進(jìn)行工程招投標(biāo)和組織施工的依據(jù)。它既不能突破投資估算,又必須保證建設(shè)項(xiàng)目滿足質(zhì)量及使用功能的要求,它是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的過程,有著承上啟下的作用,是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)?？梢哉f,設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的首要環(huán)節(jié)和靈魂[4]。

2.1 設(shè)計(jì)階段投資控制

建設(shè)全過程各階段投資控制不是等同的,設(shè)計(jì)階段是最重要的,設(shè)計(jì)是工程項(xiàng)目付諸實(shí)施的龍頭,是工程建設(shè)的靈魂,是控制基本建設(shè)規(guī)模,提高投資效益的關(guān)鍵。它是投資控制的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)階段投資控制已有成熟的理論,那就是在設(shè)計(jì)中運(yùn)用價(jià)值工程和采用限額設(shè)計(jì)。

3 施工階段投資控制及節(jié)約成本

建設(shè)實(shí)施階段就是把設(shè)計(jì)圖紙和原材料、半成品、設(shè)備等變成工程實(shí)體的過程。由于建設(shè)工程具有投資額度大 、建設(shè)周期長、質(zhì)量要求高、產(chǎn)品的單件性與多樣性受政府的政策、客觀條件及自然環(huán)境影響等特點(diǎn),造成了此階段工程造價(jià)控制的復(fù)雜性及控制的難度。盡管在建設(shè)工程設(shè)計(jì)階段作了充分的準(zhǔn)備工作,制定了投資控制文件,完善了施工圖紙,但畢竟是紙上談兵。因?yàn)樵谑┕み^程中必定還有許多不可預(yù)見和變動因素,增加了造價(jià)控制的難度。在實(shí)際的工程中,應(yīng)采取各種有效措施加強(qiáng)建設(shè)實(shí)施階段的投資管理,對管好用好資金,提高投資效益有著十分重要的意義。

3.1 施工環(huán)節(jié)的成本控制

施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意施工現(xiàn)場成本控制、工程變更管理和工程索賠的控制三大方面。由于市場變化與市場把握的原因,施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動,而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。

3.1.1 施工現(xiàn)場成本控制

施工階段需要投入大量的人力、物力、資金等,是建設(shè)費(fèi)用消耗最多的時(shí)期,浪費(fèi)投資的可能性比較大。因此,精心地組織施工,挖掘各方面潛力,節(jié)約資源消耗,仍可以收到控制成本的明顯效果。但僅靠控制工程款的支付是不夠的,應(yīng)從組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、合同等多方面采取措施來控制成本。

3.1.2 工程變更管理

方案在工程項(xiàng)目的實(shí)施過程中,由于建設(shè)單位要求、設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工技術(shù)、現(xiàn)場環(huán)境、合同執(zhí)行等各種情況的變化,導(dǎo)致工程設(shè)計(jì)文件、工程數(shù)量、施工順序、施工進(jìn)度計(jì)劃等需要經(jīng)常變化,所以,應(yīng)特別重視加強(qiáng)變更管理的工作。

3.1.3 工程索賠的控制

索賠是工程承包合同履行中,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ讲宦男谢虿煌耆男屑榷ǖ牧x務(wù),或者由于對方的行為使權(quán)利人受到損失時(shí),要求對方補(bǔ)償損失的權(quán)利。

一般承包商可索賠的具體費(fèi)用包括:人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、分包費(fèi)用、工地管理費(fèi)、利息、總部管理費(fèi)、利潤等。在控制索賠時(shí),主要是要做好索賠費(fèi)用的計(jì)算。

4 竣工結(jié)算階段投資核算及固定資產(chǎn)建賬

工程竣工決算是造價(jià)控制的最后一個環(huán)節(jié),業(yè)主方應(yīng)及時(shí)將施工單位提交的竣工資料送到審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。審核應(yīng)對照施工圖、竣工圖、施工合同書、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證等進(jìn)行核對。看手續(xù)是否齊全,設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證是否有重復(fù)。是否按合同條款進(jìn)行決算,還須到工地現(xiàn)場核對竣工圖與現(xiàn)狀是否一致等。同時(shí)還要熟悉掌握定額,各種費(fèi)用文件及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)事求是地進(jìn)行竣工決算[5]。

建設(shè)項(xiàng)目的竣工決算應(yīng)包括從策劃到竣工投入使用的全部實(shí)際費(fèi)用。它對于總結(jié)分析建設(shè)過程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),提高工程造價(jià)管理水平和積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料,為今后制定類似工程的建設(shè)計(jì)劃及投資計(jì)劃提供依據(jù)和經(jīng)驗(yàn),都具有重要的意義[6]。

4.1 竣工結(jié)算階段的審計(jì)管理

在工程竣工驗(yàn)收結(jié)算時(shí),建設(shè)單位對承包商遞交的竣工文件:招標(biāo)文件、中標(biāo)人投標(biāo)文件、合同(總、分包合同)、竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程聯(lián)系單、現(xiàn)場簽證及相關(guān)會議紀(jì)要等資料入手,對合同條款、隱蔽驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更簽證進(jìn)行核對檢查,按竣工圖核實(shí)工程數(shù)量以及清單項(xiàng)目、結(jié)算單價(jià)的審查和各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取。

4.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)核算

固定資產(chǎn)核算是固定資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)。認(rèn)真做好固定資產(chǎn)的核算工作,可以保護(hù)固定資產(chǎn)的完整并促使固定資產(chǎn)的充分利用。這對發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)有著重要的意義。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)的核算,主要包括以下幾個方面:

(1)正確及時(shí)地反映固定資產(chǎn)存在的情況和增減變動,考核固定資產(chǎn)的保管和利用情況;

(2)正確計(jì)算固定資產(chǎn)的損耗價(jià)值,將它計(jì)入有關(guān)成本、費(fèi)用,保證固定資產(chǎn)簡單再生產(chǎn)所需的資金,并實(shí)現(xiàn)收入與費(fèi)用的正確配比;

(3)正確及時(shí)地反映固定資產(chǎn)的修理費(fèi)用,將它合理地計(jì)入有關(guān)成本、費(fèi)用,考核固定資產(chǎn)修理計(jì)劃和修理費(fèi)用預(yù)算的執(zhí)行情況;

(4)定期對固定資產(chǎn)的現(xiàn)有數(shù)量和使用情況進(jìn)行清查盤點(diǎn),查明盤點(diǎn)盈虧的原因,并按照規(guī)定作出處理,防止損壞或盜竊,確保固定資產(chǎn)完整無缺,做到賬、卡、物相符。

5 工程實(shí)例

以某地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目為例,針對項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工決算等階段的情況,對整個項(xiàng)目的投資管理進(jìn)行分析研究。

5.1 工程概況

該項(xiàng)目總用地面積13026.73 m2(合19.54畝),共8幢,均為6層磚混結(jié)構(gòu),小區(qū)容積率1.5,建筑密度27%,綠地率30%,建筑面積34429.29 m2,建設(shè)高度18 m,總投資3609×104元。

5.2 項(xiàng)目投資決策研究

本房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目擬建前,對項(xiàng)目的市場、資金等問題進(jìn)行了全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和評價(jià),最終確定出項(xiàng)目可行的最佳方案[7]。

5.2.1 項(xiàng)目市場分析

隨著國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入,城鎮(zhèn)面貌得以不斷改善,人民生活水平有了很大提升。該地區(qū)良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境,政府對項(xiàng)目公司開發(fā)該項(xiàng)目的鼎力支持,居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等,這些基本方面為本項(xiàng)目提供了一個較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。該項(xiàng)目的潛在需求量大。項(xiàng)目有較好的周邊環(huán)境(包括自然、人文,交通等環(huán)境)。

5.2.2 項(xiàng)目投資資金來源

由于工程的費(fèi)用較大,因此,建設(shè)項(xiàng)目資金來源主要由建設(shè)單位自籌、銀行貸款、銷售收入三種渠道籌措解決。三項(xiàng)資金合計(jì)3069×104元,具體見表1。

表1 項(xiàng)目投資資金來源

5.2.3 項(xiàng)目經(jīng)營方案選擇

目前,該開發(fā)項(xiàng)目全部采用對外直接銷售的形式,為了快速回收建設(shè)資金和及時(shí)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益,因此結(jié)合周邊樓盤的銷售情況、銷售價(jià)格以及本項(xiàng)目的市場定位,確定本項(xiàng)目的基準(zhǔn)價(jià)格:1#～5#樓房、地下室價(jià)格均為1270.86元/m2,6#、7#樓房、地下室價(jià)格均為1759.65元/m2,1#～7#營業(yè)房共52間,價(jià)格另行確定。樓層價(jià)差調(diào)節(jié)如表2所示。

表2 樓層價(jià)差調(diào)節(jié)

5.3 優(yōu)化設(shè)計(jì)投資研究[8]

為了保證設(shè)計(jì)不會突破投資估算,又能保證建設(shè)項(xiàng)目滿足質(zhì)量及使用功能的要求,在設(shè)計(jì)過程中,對項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、建筑方案和施工技術(shù)等運(yùn)用價(jià)值工程和限額設(shè)計(jì)的理論進(jìn)行了方案比選和論證,確定出開發(fā)建設(shè)方案。

5.3.1 住宅設(shè)計(jì)

該項(xiàng)目住房有兩種戶型,一種為座北向南,面積為89.964 m2、90.137 m2、95.442 m2;另一種為座東向西,面積為91.462 m2、95.323 m2、91.348 m2,以上兩種戶型均為兩室兩廳。

5.3.2 公共設(shè)施配置

按照城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn),合理配置小區(qū)各項(xiàng)公共服務(wù)設(shè)施。沿街均設(shè)置一層的沿街商鋪。在項(xiàng)目二期開發(fā)用地內(nèi)設(shè)置幼托。小區(qū)會所設(shè)置在小區(qū)內(nèi),靠近大門主入口,小區(qū)的水泵房、消防和生活水池等設(shè)備用房和消防控制中心、安保中心布置在一期高層地下室中。

5.3.3 建筑風(fēng)格

該建筑外觀設(shè)計(jì)要新穎、大方、適用,并且有小區(qū)特色。建筑造型以人文氣息的現(xiàn)代風(fēng)格為主題,整體突出一種自由浪漫的建筑情調(diào),風(fēng)格清新、典雅,給人一種耳目一新的感覺,給住戶一種自豪滿足感。

5.3.4 市政工程設(shè)施規(guī)劃

充分重視市政工程設(shè)施的基礎(chǔ)支撐作用,小區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃與周邊市政設(shè)施和管網(wǎng)有機(jī)銜接,并嚴(yán)格按照有關(guān)的工程技術(shù)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)。

小區(qū)各項(xiàng)地面設(shè)施除了滿足功能上的要求外,在規(guī)劃時(shí),將其作為空間構(gòu)成要素進(jìn)行布置,并在建筑形式上要求與住區(qū)總體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。

小區(qū)的市政管線全部地下敷設(shè),以創(chuàng)造優(yōu)美的空間環(huán)境。并且盡量一次敷設(shè)到位,本區(qū)的給水、排水、電力、電訊、燃?xì)狻⒂芯€電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施,管線的詳細(xì)設(shè)計(jì)和綜合將在施工設(shè)計(jì)階段進(jìn)行具體深化和落實(shí)。

5.3.5 環(huán)保設(shè)計(jì)

小區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積綠化,為小區(qū)居民提供優(yōu)美的環(huán)境和新鮮的空氣,并有利于防塵降噪。地塊生活污水經(jīng)二級生化處理后排入污水管網(wǎng)。

5.3.6 節(jié)能設(shè)計(jì)

為了降低建筑物能耗,實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能,提升建筑品質(zhì),實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境的高舒適性,本工程屋面保溫層采用100mm厚憎水性膨脹珍珠巖板,窗采用塑鋼窗中空玻璃,正負(fù)零以上采用承重多孔磚,外墻內(nèi)表面做50mm厚擠塑泡沫板,樓梯間墻體采取50mm厚聚苯板內(nèi)保溫。建筑中公共走道的公用照明采用自動開啟、關(guān)閉的節(jié)能燈具。

5.4 施工階段投資總結(jié)

在施工過程中,由于存在許多不可預(yù)見和變動因素,采取了以下幾種措施加強(qiáng)實(shí)施階段的投資管理,有效地控制了施工環(huán)節(jié)的成本。

5.4.1 加強(qiáng)投資的監(jiān)督控制

投資的監(jiān)督控制是本階段重中之重的工作。其主要任務(wù)是檢查各項(xiàng)投資計(jì)劃是否實(shí)現(xiàn)。比如同樣的材料設(shè)備,由于產(chǎn)地檔次不同,價(jià)格相差很遠(yuǎn) ,就是同樣品牌的設(shè)備由于銷售代理級別不同,價(jià)格也有差別。

5.4.2 注意工程施工工期

工期控制不僅關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工企業(yè)的切身利益,還涉及到第三方——購房者的利益,是一個連環(huán)套,一節(jié)影響一節(jié)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)場管理人員要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際,編制切實(shí)可行的施工組織設(shè)計(jì)和進(jìn)度計(jì)劃,以確保工程按進(jìn)度計(jì)劃順利竣工交付使用,避免因延誤交房而損失違約金。

本工程歷時(shí)240 d,由兩個建筑單位承包,一個承包1#、2#、3#、6#四幢樓,另一個承包 4#、5#、7#三幢樓。

5.4.3 完善隱蔽工程現(xiàn)場簽認(rèn)手續(xù)

隱蔽工程是隨著施工進(jìn)展而發(fā)生,并在結(jié)算中較難掌握的項(xiàng)目,尤其在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,隱蔽工程的變更多,數(shù)量大,影響投資比例大,隱蔽后不易復(fù)查。應(yīng)從以下幾方面引起注意:凡是清單項(xiàng)目中有規(guī)定的項(xiàng)目不得進(jìn)行簽證,現(xiàn)場簽證必須具有甲方駐工地代表和施工單位有關(guān)負(fù)責(zé)人雙方簽字或蓋章;現(xiàn)場簽證內(nèi)容要明確,項(xiàng)目要清楚,數(shù)量要準(zhǔn)確;認(rèn)真的對現(xiàn)場簽證逐一進(jìn)行審核,對不合理的簽證予以廢除,做到既堵塞漏洞,又公正合理。

5.4.4 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理,嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更,杜絕“三邊工程”。

對確需進(jìn)行工程變更的內(nèi)容,應(yīng)嚴(yán)格按工程建設(shè)變更程序辦事,如變更內(nèi)容超過原投資計(jì)劃的10%,則必須報(bào)原審批機(jī)構(gòu)批準(zhǔn),以調(diào)整投資計(jì)劃,否則任何人不得擅自變更。

在工程項(xiàng)目施工過程中設(shè)計(jì)變更是不可避免的,特別是一些工程設(shè)計(jì)不是很深入,施工工期短的項(xiàng)目變更會更多,多數(shù)變更都會導(dǎo)致投資增加,嚴(yán)格控制工程變更是控制投資十分有效的方式之一。對于本項(xiàng)目而言,設(shè)計(jì)變更項(xiàng)不到10項(xiàng),對工程投資的影響也不是很多。比如,將1#、2#樓“結(jié)施2”中補(bǔ)充“樁基施工前,在承臺梁底滿鋪300mm厚3∶7灰土隔水層,壓實(shí)系數(shù)大于0.96,范圍為外墻軸線以外1500mm內(nèi)。樁灌注完畢后,樁周灰土補(bǔ)夯”。

5.5 竣工階段投資總結(jié)

本項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段,自己的造價(jià)專業(yè)人員會同專業(yè)工程咨詢管理公司進(jìn)行工程結(jié)算審核,對工程各種環(huán)節(jié)中發(fā)生的各類合同、協(xié)議、設(shè)計(jì)變更、各種簽證和竣工資料進(jìn)行仔細(xì)復(fù)查、計(jì)算、匯總,并核對定額子目和費(fèi)率套用是否正確,各種材料差價(jià)是否按合同要求計(jì)算,力求使工程結(jié)算做到準(zhǔn)確無誤。本項(xiàng)目建設(shè)概預(yù)算與竣工結(jié)算金額對比如圖2所示。

從圖中可以看出,該項(xiàng)目實(shí)際完成投資增加了360.9×104元,其中建安工程增加投資328.41×104元、室外附屬工程32.49×104元。實(shí)際完成投資較預(yù)算增加的具體原因分析如下:

5.5.1 建安工程前期費(fèi)用增加

(1)工程設(shè)計(jì)費(fèi)。概算設(shè)計(jì)費(fèi)用32.5×104元,實(shí)際40.6×104元,增加投資8.1×104元。

圖2 預(yù)算費(fèi)用與竣工結(jié)算金額對比

(2)工程監(jiān)理費(fèi)。概算設(shè)計(jì)38.55×104元,實(shí)際發(fā)生49.23×104元,增加投資 10.68×104元。

(3)項(xiàng)目開發(fā)管理費(fèi)。由于建設(shè)模式的改變導(dǎo)致建管費(fèi)用增加投資20.26×104元。

5.5.2 材料價(jià)格上漲

概算編制期價(jià)格概算價(jià)格為2006年材料價(jià)格水平,而本項(xiàng)目在2008年建設(shè)。2008年水泥、砂子、鋼材等主要建筑材料大幅度上漲,是造成造價(jià)超概算投資的原因之一。例如:2006年水泥單價(jià)為260元/t,施工期水泥單價(jià)為320元/t;原本計(jì)劃購買本地砂,而施工期變?yōu)橛猛獾厣?外地砂到場價(jià)115元/m3,本地砂到場價(jià) 50元/m3。2006年鋼材單價(jià)為3200元/t,施工期鋼材單價(jià)為4000元/t。

6 結(jié) 語

本文首先分別從決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段分析投資控制的要點(diǎn)。然后結(jié)合工程實(shí)例研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在決策、設(shè)計(jì)、施工和竣工結(jié)算四個階段投資決策分析的問題。通過分析,搞清楚哪個階段是投資控制的重點(diǎn)和關(guān)鍵,達(dá)到抓住重點(diǎn),把住關(guān)鍵,不放過弱點(diǎn),把建設(shè)項(xiàng)目投資控制在預(yù)定的投資估算目標(biāo)內(nèi)。

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