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        “限購(gòu)令”到期之后

        2010-06-03 06:56:22呂甜
        市場(chǎng)瞭望·投資者 2010年24期
        關(guān)鍵詞:福州住宅調(diào)控

        呂甜

        在已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的14個(gè)城市當(dāng)中,福州、廈門、??诿鞔_提出12月31日為限購(gòu)政策執(zhí)行“有效期限”,那么在限購(gòu)令到期之后,明年又該怎么辦?

        2010歲末,樓市在調(diào)控中波瀾不驚。

        日前,中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2011年《住房綠皮書》指出:35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%,其中福州的泡沫指數(shù)為70%,居全國(guó)之首。

        一邊是學(xué)術(shù)界的集體“喊打”,一邊卻是市場(chǎng)的“誓不回頭”。福州今年賣地300億

        福州地鐵1號(hào)線的建設(shè),讓地鐵沿線地塊持續(xù)升溫。

        2010年12月7日上午,福州市2010年第15次國(guó)有建設(shè)用地公開出讓——總面積149.724畝,出讓總金額16.47億元。三幅地塊全在地鐵一號(hào)線附近,一地塊樓面價(jià)因此拍出高達(dá)9429元/平方米。最先登場(chǎng)的宗地2010-55號(hào),為面積72.18畝的秀峰路綜合商場(chǎng)項(xiàng)目地塊。此前,該地塊一直被認(rèn)為是sM城市綜合廣場(chǎng)的囊中之物,但sM中國(guó)首席營(yíng)運(yùn)官何家華在幾輪象征性叫價(jià)后便罷手。經(jīng)過63輪競(jìng)價(jià),最終,福建中維地產(chǎn)(泰禾集團(tuán))以8.91億元競(jìng)得該地塊,泰禾集團(tuán)副總裁肖寧隨后表示,將按照規(guī)劃要求建設(shè)城市綜合體,吹響了泰禾集團(tuán)正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號(hào)角。

        隨后進(jìn)行的宗地2010-57號(hào),原市聯(lián)合收割機(jī)廠及周邊地塊拍賣,由于競(jìng)拍企業(yè)眾多而成為焦點(diǎn)。最終,經(jīng)過55輪競(jìng)價(jià),面積19.09畝的宗地2010—57號(hào)地塊,由深深地產(chǎn)以2.88億競(jìng)得,樓面價(jià)9429元/平方米,溢價(jià)率132%。

        至此,福州市2010年累計(jì)出讓地塊總面積為2960.134畝,出讓總金額突破300億元,達(dá)到了311.961億元!創(chuàng)下了福州歷年來土地出讓的新紀(jì)錄。

        據(jù)統(tǒng)計(jì),福州今年52塊成功出讓土地中,純住宅用地項(xiàng)目4個(gè),工業(yè)用地項(xiàng)目6個(gè),其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。商業(yè)地產(chǎn)的紅火可見一斑。

        據(jù)悉,明年福州城區(qū)土地出讓,將以鶴林新城地塊(原2800畝地塊)分塊出讓、東部新城及舊屋改造項(xiàng)目(包太平汀州、洋下新村等)為主。-“限購(gòu)令”到期之后

        在土地拍賣持續(xù)紅火的同時(shí),福州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也逐漸回溫。

        與新政出臺(tái)市場(chǎng)成交量急劇下滑的現(xiàn)象相反,最近一個(gè)多月來,福州的二手樓市及時(shí)踩住了剎車,開始擺脫持續(xù)低迷的頹勢(shì),環(huán)比成交量開始出現(xiàn)了逐月回升的勢(shì)頭。據(jù)記者調(diào)查了解,二手市場(chǎng)上性價(jià)比較高的房源,基本上在較短時(shí)間內(nèi)就會(huì)被市場(chǎng)消化。不少房產(chǎn)中介表示,目前消費(fèi)者的觀望情緒已明顯降低,客戶看房下定都較之此前主動(dòng)。

        根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),截至2010年11月16日,有16個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)令。據(jù)悉,這些城市的樓市限購(gòu)令,基本上都將于2010年12月末到期。限購(gòu)令結(jié)束后調(diào)控政策的走向,讓年前的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿變數(shù)—一旦限購(gòu)令結(jié)束后調(diào)控?zé)o以為繼,被壓抑了數(shù)月的需求很可能在限購(gòu)令結(jié)束后集中爆發(fā),從而短期內(nèi)推高房?jī)r(jià)。

        目前看來,這一擔(dān)心很可能成為現(xiàn)實(shí)。中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示,到2010年11月下旬,全國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)成交量以及價(jià)格已經(jīng)止跌回升。在11月的第一周,市場(chǎng)明顯被調(diào)控“凝固”,第二周35個(gè)城市中已有12個(gè)城市成交量出現(xiàn)止跌回升;到第三周,18個(gè)城市開始上升;到了第四周,成交量全面回升。

        而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,11月份,全國(guó)持續(xù)小幅上漲趨勢(shì),70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.7%,漲幅比10月份縮小0.9個(gè)百分點(diǎn)。其中新建住宅銷售價(jià)格上漲9.3%。二手住宅銷售價(jià)格上漲5.6%。量?jī)r(jià)齊升的二級(jí)市場(chǎng),新一輪地王潮,正直接挑戰(zhàn)進(jìn)行中的樓市“二次調(diào)控”。

        2010年11月29日,溫州本地房企置信房產(chǎn)以37,02億元高價(jià)競(jìng)得溫州市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的原溫師院地塊,其樓面價(jià)高達(dá)3.7萬(wàn)元每平米,創(chuàng)下了新的溫州性宅地地王紀(jì)錄;11月25日,廣州年內(nèi)掛牌的最大住宅用地被廣州鐵路集團(tuán)羊城鐵路實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以86億元的高價(jià)拿下,折合樓面地價(jià)17276元/平方米,成為廣州年內(nèi)新地王;11月25日,武漢掛牌出讓16宗土地,備受關(guān)注的武昌車輛廠地塊由上海綠地集團(tuán)以53.98億元的價(jià)格拍得,樓面地價(jià)3500元/平米,每畝單價(jià)1300萬(wàn),成為武漢單宗土地總價(jià)新地王……

        三次調(diào)控?

        11月,央行連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率,該舉措雖非專門針對(duì)房地產(chǎn)業(yè),但流動(dòng)性趨緊必將強(qiáng)化樓市調(diào)控效應(yīng)。另一方面,證監(jiān)會(huì)宣布暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng),并對(duì)已受理的房地產(chǎn)類重組申請(qǐng)將進(jìn)一步征求國(guó)土資源部意見,房企借殼上市渠道嚴(yán)重受阻,融資環(huán)境也再度收緊。

        不過,從公布的上市房企3季報(bào)情況看,前期住宅市場(chǎng)良好的銷售令各家標(biāo)桿房企所擁有的資金情況尚好,短時(shí)期內(nèi)因資金壓力而急于降價(jià)拋貨的可能性并不大。例如,截N12月1日,萬(wàn)科今年合約銷售額達(dá)千億,5年增幅達(dá)10倍;而保利、中海、恒大的合約銷售額今年都將突破500億。

        市場(chǎng)評(píng)論認(rèn)為,政府使盡了十八般武藝,最終沒能夠調(diào)控住房地產(chǎn)市場(chǎng)的高熱。

        在“二次調(diào)控”難見效之際,日前,胡錦濤總書記關(guān)于“十二五期間要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”談話,引起市場(chǎng)推測(cè),伴隨2011年的到來,上海等地將陸續(xù)出臺(tái)房產(chǎn)稅,并以此掀起第三波樓市調(diào)控。

        近日,浙江省、北京市相繼出臺(tái)預(yù)售房款的相關(guān)監(jiān)管辦法,分別從2010年11月1日、12月1日開始實(shí)施。新辦法規(guī)定,商品房預(yù)售時(shí),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預(yù)售資金,應(yīng)按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)專有賬戶,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)將購(gòu)房款直接存入專用賬戶。

        預(yù)售房款一直是開發(fā)商資金鏈賴以維系的重要環(huán)節(jié)。對(duì)其進(jìn)行監(jiān)管,被認(rèn)為掐到了開發(fā)商的資金“命門”。

        與此同時(shí),CPI的持續(xù)走高致加息可能大增。有分析報(bào)告認(rèn)為,利率是否重回加息通道必然成為天平兩端的重要砝碼,對(duì)此前的調(diào)控措施起到放大加成作用,成為市場(chǎng)調(diào)整的真正決定力量。

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