張芬

在明年信貸趨緊的大背景下，房地產(chǎn)市場面臨更多的變數(shù)，而多數(shù)投資者仍然相信高端物業(yè)能夠憑借其抗跌性和保值性在市場中傲視群雄。那在高端市場中，誰又能成為領(lǐng)舞者?

12月8日，社科院發(fā)布2010年《住房發(fā)展報告》，預(yù)測2011年中國住房市場要繼續(xù)調(diào)整，住房價格將穩(wěn)中略降。報告分析，盡管今年出臺了很多措施，但由于貨幣政策寬松，大量流動性抵消了調(diào)控效果，2011年在信貸趨緊的大背景下，這個局面會得到扭轉(zhuǎn)。由此可見，未來房地產(chǎn)市場還將面臨一定程度的波動，而高端市場憑借其穩(wěn)定的增值空間，仍然是資產(chǎn)最好的“避風港”。只是高端市場中的別墅豪宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，誰將領(lǐng)舞高端物業(yè)?

別墅豪宅成主力軍

有媒體報道，自“9·29國五條”之后，房地產(chǎn)市場在11月中下旬首次出現(xiàn)回暖跡象。有專家分析，如此回暖與新政下豪宅市場的不斷升溫密不可分。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，9月新政之后，相比普通住宅市場的持續(xù)降溫，大多數(shù)高端別墅項目都沒有受到太大影響，從成交量到價格都一路堅挺，個別項目甚至還出現(xiàn)了逆市熱銷的情況。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，目前市場濃厚的通脹預(yù)期構(gòu)成了別墅市場上行的推動力。

“限購令”等調(diào)控政策的集中出臺，使得手握大筆資金的購房者選擇高端別墅進行資產(chǎn)優(yōu)化。從供求結(jié)構(gòu)來看，一方面是別墅用地叫停，另一方面是財富階層追求更高居住品質(zhì)的需求，使得真正意義上的高端別墅日益稀缺，其抵御財富縮水的保值投資性也隨之凸顯。另外，提高首付款和貸款利率在富人強大的支付能力面前都被輕松化解。因此，史上最嚴厲的調(diào)控措施對頂級豪宅而言，似乎顯得力不從亡。

世歐地產(chǎn)銷售總監(jiān)蘇小斌表示，很多的改善性需求開始追求“一步到位”的升級方式。以往有實力的購房者往往選擇在不同的區(qū)位購置不同屬性的產(chǎn)品，不僅可以滿足自住需求的升級，又可以短期套現(xiàn)實現(xiàn)投資的升值回報。然而“限購令”、“限貸令”接連出臺，房地產(chǎn)的投資屬性逐漸被削弱，投資者只能暫時滿足自住需求的升級換代。如此一來，購房者不得不選擇一次性到位的產(chǎn)品。

“未來的政策走勢還不清晰，短期內(nèi)松動的可能性不大，現(xiàn)在只能買一套房，高品質(zhì)、一步到位成了首要考慮的因素。畢竟高端住區(qū)的保值性和政策抗壓性都比較高?！薄粶蕚涑鍪值馁彿空哧惻嬖V記者。

目前，房地產(chǎn)住宅市場受政策影響，看似走向低迷，但事實上，高端住宅區(qū)的獨有優(yōu)勢正在逐步釋放，千萬級的住宅產(chǎn)品已經(jīng)逐漸成為了銷售主力。

福州商業(yè)地產(chǎn)掀熱浪

根據(jù)福房網(wǎng)搜集的福州今年52塊成功出讓的土地數(shù)據(jù)顯示，其中純住宅用地項目4個，工業(yè)用地項目6個，其余全部是商服用地或商服、住宅綜合用地。

在12月7日結(jié)束的福州市2010年第15次公開土地拍賣中，泰禾集團以8.91億拿下五四北秀峰路綜合商場項目地塊，將按照規(guī)劃要求建設(shè)城市綜合體，這意味著泰禾集團正式進軍商業(yè)地產(chǎn)項目。與此同時，已經(jīng)想福州有與兩匿萬達廣場的萬達集團也正式啟動寧德萬達廣場項目。

商業(yè)地產(chǎn)包含了商鋪(指獨立店面)、商場、寫字樓三種類型，在流通市場中，獨立店面的數(shù)量最多，也是最搶手產(chǎn)品，其交易量占到整個商業(yè)地產(chǎn)成交量的80％。記者了解到，投資商業(yè)地產(chǎn)有兩個方面的收益，第一是靠商業(yè)地產(chǎn)自身的升值；第二靠漲租金來提高收入。對于這兩項收益，投資人更喜歡前者，以福州倉山萬達廣場周邊的店面為例，兩年前沿浦上大道的店面售價僅1～2萬元／平方米，自特易購、萬達商業(yè)廣場的進駐，如今周邊商鋪價格已經(jīng)漲至3～5萬元／平方米。

今年以來，福州商業(yè)地產(chǎn)氣勢如虹，但也有不少投資者表示心慌慌。據(jù)悉，目前福州情超過10處大型商業(yè)場所進入了實質(zhì)性操作階段，如金山特易購、金山萬達廣場、金融街萬達廣場、SM城市廣場、紅星美凱龍家居廣場等，然而，商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，使得部分人產(chǎn)生了“商業(yè)地產(chǎn)的價值是否被高估”的擔憂。

在福建房地產(chǎn)資深專家劉福泉看來，商業(yè)項目初次購買者以短線投資居多，只要有了預(yù)期的利潤就轉(zhuǎn)手，在市場火爆的時候存在很多類似的投機行為。而且商業(yè)地產(chǎn)的運營需要一個周期，不能因為短期內(nèi)的變化就此判斷商業(yè)地產(chǎn)過熱。

2010年，萬科接連拿下商業(yè)地塊。一時間，業(yè)內(nèi)都認為這個中國最大的住宅開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。萬科總裁郁亮則表示，“萬科敞的商業(yè)是為了更好地提高業(yè)主的居住品質(zhì)而做的社區(qū)商業(yè)，并沒有完全獨立面向社會的大體量商業(yè)，旁地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，如果不學(xué)會做商業(yè)，住宅也做不好?！憋@然，在后千億肘代，萬科以普通住宅為主線的戰(zhàn)略并未出現(xiàn)變化，商業(yè)只是住宅的配角。

旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊

除別墅豪宅、商業(yè)地產(chǎn)外，不少投資者把眼光投向了還處于價值洼地的旅游休閑地產(chǎn)。

12月10日，在第12屆中國住交會2011年休閑度假地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)市場中的角色和布局訪談上，不少業(yè)內(nèi)人士一致認為，旅游地產(chǎn)才剛剛地步，未來肯定擁有一個龐大的發(fā)展前景。從國際標準來說，當一個城市人均GDP達到5000美金的時候，旅游度假地產(chǎn)是最活躍的，而全中國現(xiàn)在達到這個數(shù)值的城市有81個，可想而知，一旦激活起來將是—個爆炸性效應(yīng)。

隨著整個經(jīng)濟快速的發(fā)展，特別是像長三角、珠三角、渤海灣這些區(qū)域，已經(jīng)步入了經(jīng)濟活躍跟富裕程度相當高的。在這些區(qū)域，休閑度假旅游地產(chǎn)的份量將會越來越重大。

福州的旅游地產(chǎn)項目也在八縣萌芽，位于永泰縣的唐乾明月，最早進入人們的視野，緊接著萬科、冠城大通等上市企業(yè)也陸續(xù)進入永泰；萬達集團將在瑯岐島打造國際旅游度假區(qū)；隨著貴新隧道的通車，連江貴安一帶的溫泉資源也被利用開發(fā)，實力集團、金源集團在此打造大型溫泉旅游地產(chǎn)項目。福州周邊八縣的旅游資源和房地產(chǎn)開發(fā)緊密結(jié)合，產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化的特點。

但是，也有一些專家認為，福州早期的投資項目還只是旅游與地產(chǎn)的一種低層次結(jié)合，只是地產(chǎn)單向地向旅游“借光”，在地產(chǎn)與旅游之間沒有實現(xiàn)互動與雙贏。

凌峻地產(chǎn)(中國)有限公司副總經(jīng)理孫逸表示，—個城市如要發(fā)展旅游地產(chǎn)，除了要有豐富的旅游資源外，還需要有比較成熟的開發(fā)公司，比如萬科這一類的開發(fā)公司。福州迄今為止沒有像樣的品牌性的旅游地產(chǎn)開發(fā)商或者品牌性的項目。

對于旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)所存在的差異，蘇小斌分析，旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目存在一定的差異，要求具有特殊的開發(fā)和經(jīng)營模式。如果說住宅房地產(chǎn)是“管家”型的經(jīng)營模式，那么旅游地產(chǎn)就應(yīng)該是“經(jīng)理人”式的經(jīng)營模式。住宅可以通過優(yōu)美的環(huán)境品質(zhì)，完善的設(shè)備體系，殷勤的物業(yè)管理來打動消費者，而旅游地產(chǎn)在此基礎(chǔ)上，更重要的是要有一個完備的再營銷網(wǎng)絡(luò)，讓投資者可以看到長期的投資回報，才能吸引投資者的投資。