王小廣

房子不是用來住，而是用來投機(jī)炒作，這是我國住房市場的最大問題。這次調(diào)控只能成功不能失敗，如果失敗，那么。日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史難免在中國重演，中國經(jīng)濟(jì)可能遭受重大波折?，F(xiàn)代過程必然受到影響。

2009年下半年以來房價上漲過快的癥結(jié)主要是貨幣供給過多及投資性需求過強(qiáng)。2009年我國新增信貸規(guī)模達(dá)9.6萬億元，相當(dāng)于過去兩三年的新增量，其中只有較少部分轉(zhuǎn)化為GDP增量(2009年新增GDP僅2.1萬億，而2001至2008年的8年中新增信貸20萬億，并帶來同期GDP新增20萬億)，很大部分的信貸資金變成了投機(jī)性資金流入房市，推升房價高漲。我們了解到，一些大企業(yè)并不缺乏資金，各種原因使他們接受貸款，結(jié)果是今天接受大筆貸款，明天就將這些資金委托相關(guān)金融機(jī)構(gòu)(也可能是委托剛剛給它貸款的銀行)投資理財，也有一些企業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場，炒地炒房生財，大量的地王改換成國有大企業(yè)也就不足為怪。

在許多人眼中，持續(xù)的過度資金供給一定會導(dǎo)致高通貨膨脹，這也是傳統(tǒng)貨幣理論的一個經(jīng)典觀點，從20世紀(jì)90年代以來的情況看，這一理論存在明顯的缺陷，因為它沒有考慮到資產(chǎn)泡沫效應(yīng)。實際經(jīng)濟(jì)吸收過度的貨幣產(chǎn)生通脹，而虛擬經(jīng)濟(jì)同樣能吸收過多的貨幣而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫，當(dāng)虛擬經(jīng)濟(jì)占上風(fēng)和實體經(jīng)濟(jì)長期存在供大于求的壓力時，過多的貨幣只有一個“出口”，那就是沖擊資產(chǎn)價格，形成高資產(chǎn)泡沫。

在中國這種情況尤甚，因為中國房地產(chǎn)市場有許多內(nèi)在缺陷，如國民的住房偏好過強(qiáng)、我國稅收制度長期缺失不動產(chǎn)稅、政府對投機(jī)性買房予以政策鼓勵等，最后導(dǎo)致一個結(jié)果：住房市場中投資需求比重過高。我國近階段住房消費主要是靠投資驅(qū)動，而不是消費驅(qū)動，住房消費存在嚴(yán)重的“投資化”傾向。通過對國家統(tǒng)計局編的《中國城市(鎮(zhèn))生活與價格年鑒》的分析，一個令人震驚的結(jié)果是：2003年以后，住房需求(銷售量)的50％左右被10％的最高收入戶購買，這些最高收入戶不存在住房不足的問題，因此是一種純粹投資或投機(jī)行為，20％高收入以上戶購買住房占比達(dá)近2／3，就10％的高收入家庭來講，大多數(shù)也不存在住房不足的問題，因此，我國的住房市場投資或投機(jī)需求占比超過了50％，這是一個大投機(jī)性市場。商品房的消費屬性已居次要位置，讓位于投資屬性，這明顯違背了房改及發(fā)展住房市場的初衷。房子不是用來住，而是用來投機(jī)炒作，這是我國住房市場的最大問題。在這種情況下仍大量供給貨幣，只有一個結(jié)果，那就是房價暴漲。

過去幾年國家多次對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，成效都很差，也難怪有人說政府越調(diào)房價、房價漲得越高，原因就是沒有抓住房地產(chǎn)問題的本質(zhì)，如每次調(diào)控，基本都不抑制住房需求(特別是不抑制投資需求，即使講抑制投資需求不僅擺的位置較低，而且無任何實質(zhì)性政策)，而總強(qiáng)調(diào)增加供給。實踐證明，在一個投機(jī)主導(dǎo)的市場中，增加供給只會是“火上澆油”，這如同防強(qiáng)盜最好的辦法就是為他們準(zhǔn)備更多的可被盜的物品，結(jié)果只能是強(qiáng)盜越來越多。當(dāng)供給剛性大、彈性小，而需求則相反時，要使供求平衡、抑制房價過快上漲，主要是抑制住房需求。如果一味地重在通過增加供給來滿足住房需求，只會越調(diào)越高，因為投資性的住房需求是無限的，投資買房，二、三套住房不算多，10套、20套也不足怪。因此，要解決房地產(chǎn)問題，必須下決心抑制投資性住房需求。今天我們終于驚喜地看到了這一政策的大轉(zhuǎn)變，4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議的決定及17號國十條，把抑制住房的投資需求放在核心位置，對二套、三套以上住房采取較明顯抑制措施。我們期望它能有效落實，并取得好的成效。

我認(rèn)為，這次調(diào)控只能成功不能失敗，如果失敗，那么，日本泡沫經(jīng)濟(jì)的歷史難免在中國重演，中國經(jīng)濟(jì)可能遭受重大波折，現(xiàn)代化過程必然受到影響。要使調(diào)控取得成功，必須有以下保證：一是地方政府必須真的負(fù)起落實國家政策的職責(zé)，并借此逐步擺脫對房地產(chǎn)的過度依賴，在其過程中所遇到的最大困難也要克服。二是貨幣供應(yīng)量和信貸仍要適當(dāng)收縮，最好是將新增7.5萬億的信貸規(guī)模調(diào)整為6萬億。三是對二套以上的住房貸款利率還要大幅提高，1.1倍或1.2倍的基本利率仍然是低利率，不足以抑制住房投資需求。四是在短期內(nèi)物業(yè)稅出臺有困難的情況下可加快出臺資產(chǎn)增值稅。

(作者為國家行政管理學(xué)院教授)