向兢 白玲等

泡沫只有破了才能證明是泡沫

美聯(lián)儲前主席格林斯潘的這句話，用于中國的房地產(chǎn)市場再合適不過了。

在全球經(jīng)濟一片低迷中，中國的房價卻不斷上漲，很多地區(qū)的房價已經(jīng)超過2007年的最高點。

2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，簡直是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價都已達到歷史最高點。中國不動產(chǎn)研究中心監(jiān)測的北京商品住宅的成交均價，在11月達到了18088元／平方米的高位，新開盤項目的均價升至17550元／平方米。2009年全年北京商品房均價上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的6倍多。

國際通行的衡量房價是否合理的兩個重要標(biāo)準(zhǔn)——房價租售比和房價收入比，在瘋狂的中國房市面前基本失效?！胺績r租售比”是國際通行的、用來衡量一個地區(qū)樓市運行是否良好的數(shù)值比例，以單套月租與其總價的比值，衡量租金與房價是否有著合理的差距。一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1：100到1：200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數(shù)值，目前北京的租售比更是嚴(yán)重背離了安全線。2009年11月北京樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，首次突破了1：500，達到1：525，部分區(qū)域甚至達到了1：700。所謂“房價收入比”，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。根據(jù)北京市統(tǒng)計局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2009年7月，北京市的房價收入比已達27：1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國際平均水平5倍。

一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的購買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者。隨著價格的上漲，常常出現(xiàn)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此導(dǎo)致金融危機。這是美國經(jīng)濟學(xué)家查爾斯·P.金德爾伯格對泡沫經(jīng)濟的解釋。

中國的房地產(chǎn)此時正呈現(xiàn)并承受著泡沫經(jīng)濟的高度風(fēng)險。全國房價基本呈持續(xù)性上漲甚至暴漲的趨勢，商品房價格漲幅遠超過居民收入的增幅，土地價格越炒越高，“地王”頻現(xiàn)，房地產(chǎn)商大手筆拿地建房，負債率普遍持續(xù)上升，房價收入比和房價租售比極端不合理……種種現(xiàn)象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運營品，在投機者的“看高”預(yù)期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價值，使其遠遠背離了其真正價值。這其中的價值差日益擴大，構(gòu)成了愈來愈膨脹的泡沫。

國企拿地不差錢與地方的“土地財政”

房價的上漲使得開發(fā)商的熱情重新高漲，他們早忘了2008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現(xiàn)，不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，“地王”也相繼出現(xiàn)，其出手之闊綽、聲勢之浩大，無不令人震驚。

然而，更令人驚訝的是，國企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在實業(yè)經(jīng)濟尚未全面恢復(fù)的情況下，除了傳統(tǒng)的國企地產(chǎn)企業(yè)，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，也紛紛邁進或準(zhǔn)備進軍房地產(chǎn)行業(yè)。

這些央企或是大國企背景的地產(chǎn)企業(yè)的大手筆，將大部分民營資本擠到二三線城市。美聯(lián)物業(yè)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營企業(yè)拿地建筑面積為423.7萬平方米，成交價167.9億元，而國企拿地建筑面積為654萬平方米，共計417.3億元。在2009年住宅類地塊總投資中，國企占到了71%，遠遠超過民企的29%。無怪乎SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠路15號地鎩羽而歸后感慨：“現(xiàn)在地王都是央企?！薄暗赝酢鳖l現(xiàn)帶來的直接后果便是樓面價高漲，甚至超過了同區(qū)域當(dāng)年在售樓盤的銷售價，這種“面粉比饅頭貴”的現(xiàn)象很可能導(dǎo)致面粉和饅頭輪番比著漲價，壓力最終仍將轉(zhuǎn)移到購房者身上。

國企拿地之所以“不差錢”，是因為2009年信貸資金大量流向國企，特別是一些國有大中型企業(yè)。2009年上半年國家巨額放貸之時，大量在經(jīng)濟回暖中并不缺錢的企業(yè)還是拿到了大量貸款。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和價格的上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國企強悍入市，是抬高地價、加快房價上漲的重要原因。更令人擔(dān)憂的是，一些國企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，卻頻頻制造“地王”，這將加劇市場的泡沫化和非理性程度。

然而，一個巴掌是拍不響的。

事實上，近年來土地出讓金收入成為地方財政收入的重要來源。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年中國土地出讓金年終盤點報告》稱，2009年中國土地出讓金總金額達1.5萬億元。土地出讓金已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財政收入的60%，個別市縣達90％左右。

寬松信貸與通脹預(yù)期

推動房價上漲的表象是購房消費力的持續(xù)復(fù)蘇，深層次原因則在于寬松的政策環(huán)境，如包括二套房貸優(yōu)惠在內(nèi)的一系列救市政策，降低了購房成本、交易成本，擴大了購房群體，使市場需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發(fā)商的資金困境，加上開發(fā)商自“小陽春”以來的銷售回款，有了漲價的底氣。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年上半年進入房地產(chǎn)業(yè)的信貸資金超過8000億元。

4.58萬億元——當(dāng)去年5月上旬，中國人民銀行發(fā)布報告公布了一季度信貸數(shù)字后，通脹預(yù)期愈加明顯。在通脹預(yù)期的壓力下，尋求資產(chǎn)保值、升值成了許多購房人特別是投資客的當(dāng)務(wù)之急。除了投資客的資金，還有從實體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而來的資金。根據(jù)媒體報道，2009年10月，全國人大常委會原副委員長成思危稱，有2.1萬億信貸資金并沒有進入實體經(jīng)濟，而是進入了股市、樓市。

日本“失去的十年”

從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價泡沫，是歷史上影響時間最長的房地產(chǎn)泡沫。其發(fā)展分為四個時期。1.泡沫萌芽時期：1985年“廣場協(xié)議”后美元貶值，大量國際熱錢進入日本房地產(chǎn)業(yè)，房價上漲。2.地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)：日本政府提出內(nèi)需主導(dǎo)經(jīng)濟增長的政策，連續(xù)5次下調(diào)利率，放松國內(nèi)金融管制，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長趨緩的產(chǎn)業(yè)無法吸收龐大的貨幣供應(yīng)，大量資金流向房地產(chǎn)和股市，地價暴漲。受房價驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機炒房，巨大的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。3.空前的地產(chǎn)泡沫：地價垂直式飆升，1990年僅東京都的地價就相當(dāng)于美國全國的總地價。4.泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。

從后果上看，這次房地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了日本的房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退期，陷入了長達15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是“二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

《蝸居》的熱映折射出公眾對房價飆升心生不滿但又無可奈何的現(xiàn)實。根據(jù)2009年12月中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟藍皮書》，中國85％的家庭無能力買房。對一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房價不僅剝奪了當(dāng)代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的幸福生活。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己全部的積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養(yǎng)老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現(xiàn)象。

雖然中央政府政策調(diào)整的空間非常有限，但是必須迅速而堅定地調(diào)整行業(yè)結(jié)構(gòu)，確立市場化和非市場化結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展模式，明確從中央各部門到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機制，完善從土地供應(yīng)制度到金融制度的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財政依賴癥”中解放出來。否則，中國房價將無法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

（周鍇摘自《大地周刊》2010年第1期）