周政華

王石伸開雙手,青筋暴露,滿是水泡和紅色的勒印,有些地方還擦掉了一層皮。

“方法不對(duì),手才會(huì)這樣,剛剛從劃雙槳改為劃單槳,還沒完全適應(yīng)?！?再過一個(gè)月,王石就要和他的萬科隊(duì)友參加香港國際賽艇邀請賽。

在與《中國新聞周刊》記者見面的十幾個(gè)小時(shí)前,這位萬科董事會(huì)主席還在上海東方綠洲水上運(yùn)動(dòng)中心揮汗如雨,忙著8人單槳18公里的訓(xùn)練。當(dāng)晚,王石在微博里寫道:“悶熱汗淋漓,未淋浴匆匆機(jī)場路?！?/p>

“登山告一段落”

王石是一個(gè)喜歡挑戰(zhàn)極限的人。

今年5月,60歲的王石第二次登頂珠穆朗瑪峰,成為征服這座世界第一高峰的最年長的中國人。不過,下山途中,他被喜馬拉雅群山的壯麗風(fēng)景所吸引,摘下了雪鏡,結(jié)果還未下撤到山腰,雙眼就流淚不止,險(xiǎn)些失明。

“登山滿足了我的虛榮心,但稍微把握不好,帶來的就是死亡。” 王石說,以后,登山就要告一段落了?！痹谶@方面,王石似乎少有遺憾,早在2006年,他已經(jīng)攀登過世界七大高峰,徒步穿越過南北極,成為戶外界中完成“7+2”(七大高峰和南北極)的唯一一名中國人。

王石創(chuàng)造的紀(jì)錄還不僅限于登山。在中國,50歲以上單板滑雪選手只有四個(gè)人,“我就是其中之一?！贝送?王石至今依然保持著中國滑翔最高海拔紀(jì)錄。不過,這位極限運(yùn)動(dòng)健將也承認(rèn),躺在鐵棺材一般的滑翔機(jī)里,感覺并不好受,“但比起登山來,這根本算不了什么”。

說起這些往事時(shí),王石的嘴角會(huì)浮起一絲微笑。眼下,他的愛好重點(diǎn)又轉(zhuǎn)移到海上。

為了備戰(zhàn)香港國際賽艇邀請賽,王石每周都會(huì)參與滬杭兩地的賽艇訓(xùn)練。目前,中國僅有的兩支賽艇都來自萬科,分別設(shè)在上海和杭州。

“中國賽艇的競技水平稱雄亞洲,但是民間的基礎(chǔ)卻很薄弱?！蓖跏f,萬科成立賽艇隊(duì),某一方面也是為了推動(dòng)中國從競技體育向全民體育轉(zhuǎn)型。

但轉(zhuǎn)型談何容易?始于1999年的 “北大—清華賽艇對(duì)抗賽”,曾號(hào)稱要成為“百年賽事”,如今十年不到,就已偃旗息鼓。不過對(duì)于喜歡挑戰(zhàn)的王石來說,賽艇不過是他的另一項(xiàng)“攀登計(jì)劃”。

可說起房地產(chǎn)來,這位探險(xiǎn)家的輕松便瞬間一掃而光,口氣也變得婉轉(zhuǎn)隱約。在“政策”這座高峰面前,登山老手王石更多時(shí)候選擇了順應(yīng)形勢?！拔乙膊皇撬忝壬?王石極少預(yù)測房價(jià)。每臨地產(chǎn)調(diào)控,王石的一言一行、萬科的一舉一動(dòng)又常常成為行業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。

在過去的三十年中,王石以超乎尋常的前瞻性和敏銳性,得以在政策與市場這兩根鋼絲繩間巧妙地保持平衡,他充分利用中國從計(jì)劃向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌中賦予個(gè)人的最大自由和機(jī)會(huì)成就了萬科,把這個(gè)昔日經(jīng)營科教儀器進(jìn)出口的貿(mào)易公司,成功轉(zhuǎn)型為中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

但是,房地產(chǎn)卻一點(diǎn)也不像珠峰,誰也不知道它的頂峰在哪兒。

“調(diào)控已經(jīng)到位”

坐在萬科北京分公司寬大的會(huì)議室里,王石更愿意談?wù)勊暮胶粝?“如果不做企業(yè),我會(huì)選擇當(dāng)一名海員”。事實(shí)上,駕駛著萬科這艘巨輪航行,并不比王石計(jì)劃后年起航的無動(dòng)力帆船環(huán)球航海更輕松。

在王石身后的大樓里,數(shù)百名員工忙碌的身影,無疑不在提示著這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí):眼下正是 “史上最嚴(yán)厲地產(chǎn)調(diào)控”進(jìn)入最為糾結(jié)的膠著期。

地產(chǎn)商又開始像2008年那樣勒緊褲腰帶了:從8月底起,各大商業(yè)銀行已經(jīng)停止對(duì)開發(fā)商的貸款;銀行與信托之間的合作也被政府叫停,這曾經(jīng)是開發(fā)商在銀行貸款之外最主要的融資渠道;如今,誰也沒想到上市房地產(chǎn)公司的增發(fā)計(jì)劃也被堵死。

這兩個(gè)月,先是招商地產(chǎn)主動(dòng)撤銷增發(fā)計(jì)劃,隨后,世茂股份、華業(yè)地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、中航地產(chǎn)的增發(fā)計(jì)劃也先后落空。萬科也不例外,9月15日是萬科百億元增發(fā)計(jì)劃的最后期限,由于尚未獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn),這一融資計(jì)劃也宣告失效。

“宏觀調(diào)控是必須的?！蓖跏硎?實(shí)際上前年底到現(xiàn)在,貨幣還是比較寬松的,在這種情況下要進(jìn)行房地產(chǎn)這樣的調(diào)控,調(diào)控到相當(dāng)?shù)乃?不僅僅需要勇氣,而且確實(shí)需要智慧。

王石贊賞國家調(diào)控的智慧,同行則羨慕萬科的銷售業(yè)績。萬科對(duì)外公布數(shù)據(jù)表明,今年前八個(gè)月,萬科在全國銷售收入已經(jīng)達(dá)到近570億元,比去年同期增長了近4成,其中8月份單月銷售突破了100億元,刷新了房地產(chǎn)企業(yè)單月銷售紀(jì)錄。

如今,位于北京房山的中糧萬科長陽半島項(xiàng)目,已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的銷售經(jīng)典案例。2010年7月24日,在北京樓市一片冷清中,長陽半島項(xiàng)目推出的一期854套房源當(dāng)日全部售完。

長陽半島單日售罄,實(shí)則源于萬科制訂的降價(jià)策略。對(duì)于這一位于北京遠(yuǎn)郊的項(xiàng)目,萬科在最初的對(duì)外宣傳的每平米均價(jià)是15000元,但最終開盤價(jià)卻降至13500元,這一價(jià)格甚至已經(jīng)與周邊的“兩限房”價(jià)格相去不遠(yuǎn)。彼時(shí),北京通州、大興等郊區(qū)一些新盤均價(jià)仍死守兩萬元底線不降。

事實(shí)上,在歷史上的歷次地產(chǎn)調(diào)控中,萬科均采取了主動(dòng)降價(jià)策略,效果也很明顯:一方面配合了國家調(diào)控政策,另一方面也確實(shí)起到了回籠資金的目的。2008年,全球金融風(fēng)暴來臨之前,王石就意識(shí)到房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定因素,啟動(dòng)萬科全國范圍內(nèi)的降價(jià)。

但降價(jià)又難免不觸及到地方政府的財(cái)政利益,同行也不歡迎這種打破“價(jià)格同盟”的做法。

王石在回憶2008年萬科這一段經(jīng)歷時(shí)說,“我至少有三個(gè)沒想到。首先沒想到,從2007年四季度,萬科率先在全國刮起的‘降價(jià)風(fēng),這一選擇,會(huì)讓整個(gè)業(yè)界如此反感,招來競爭對(duì)手的小動(dòng)作;第二,沒想到降價(jià)會(huì)招致一些地方政府的冷眼,在一些城市的開發(fā)商會(huì)議上,萬科竟然不被通知參會(huì);最后,沒想到主動(dòng)降價(jià)會(huì)得到如此好的市場效果,消費(fèi)者愿意埋單。”

而今年的樓市回暖已經(jīng)初露端倪。據(jù)搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì),8月北京樓市近100個(gè)樓盤中,33個(gè)樓盤漲價(jià),比7月增加12個(gè);降價(jià)樓盤為11個(gè),比7月減少20個(gè);53個(gè)樓盤的價(jià)格未動(dòng)。

“目前調(diào)控已經(jīng)到位?！蓖跏f,在目前這樣一個(gè)情況下,CPI上升的壓力比預(yù)期還要大一些,貨幣這么多,能宏觀調(diào)控到這個(gè)局面,已經(jīng)是相當(dāng)難能可貴,“如果政策持續(xù)性下去我覺得是相當(dāng)不錯(cuò)的,因?yàn)楹芏嗟恼咭袦笮浴薄?/p>

不過對(duì)于房價(jià)的后續(xù)走勢,王石依然認(rèn)為,那應(yīng)該是“算命先生干的事”。

“別人不做,就我們來做”

一如對(duì)探險(xiǎn)活動(dòng)的追求永不疲倦一樣,王石也時(shí)刻為另一個(gè)問題所困擾:“一年銷售500億到600億元,對(duì)于萬科來說就已經(jīng)是一個(gè)門檻,再往上怎么走?這是我所擔(dān)心的。”

確切地說,王石的擔(dān)心主要有兩點(diǎn),一是萬科的攤子鋪得這么大,建筑質(zhì)量如何保證。二是住宅市場總有飽和的一天,專注住宅業(yè)務(wù)的萬科未來增長前景在哪里。

王石很早就想到了解決方案——推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

十多年前,王石去日本時(shí)發(fā)現(xiàn),東京當(dāng)時(shí)有這么一批專門生產(chǎn)住宅的企業(yè),它們把建筑工地從傳統(tǒng)的塵土飛揚(yáng)的施工現(xiàn)場,搬到了機(jī)器轟鳴的工廠里,傳統(tǒng)建筑被拆分為不同構(gòu)件,在工廠生產(chǎn),然后再運(yùn)輸?shù)浆F(xiàn)場組裝,像拼裝積木一樣蓋房子。

事實(shí)上,日本的這種住宅產(chǎn)業(yè)化的做法,最早始于上世紀(jì)60年代初期。當(dāng)時(shí)由于住宅需求急劇增加,為降低高昂的勞動(dòng)力成本,一些企業(yè)就開始考慮提高建筑過程的機(jī)械化和自動(dòng)化水平,于是不經(jīng)意間推動(dòng)了住宅產(chǎn)業(yè)化。此后,日本人發(fā)現(xiàn)這樣的做法不僅可以節(jié)省勞動(dòng)力,同時(shí)還能加速建筑速度,并且大量降低耗材,建筑垃圾也減少了很多。

“中國勞動(dòng)力的價(jià)格遲早也會(huì)漲上去的?！蓖跏f,前兩年建筑工地一個(gè)木工的月薪大概是3000到4000元,現(xiàn)在出一萬塊都未必能招到人。更重要的是,采取住宅產(chǎn)業(yè)化的做法,在建筑過程中能夠大量減少水、電、特別是木材的消耗。

中國建筑業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)表明,目前,中國全社會(huì)40%的能源被房地產(chǎn)建筑業(yè)所消耗。據(jù)王石介紹,如果采用住宅產(chǎn)業(yè)化的做法,僅木材一項(xiàng)的消耗將減少80%以上。

此外,住宅產(chǎn)業(yè)化還將大大縮短工期,能夠加快企業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度。比如位于深圳的萬科第五園5期,采用工業(yè)化建造,從開工建設(shè)到完全封頂,并做好外立面,用時(shí)僅僅5個(gè)多月。而深圳同樣業(yè)態(tài)的項(xiàng)目,工期一般在一年半左右。

但現(xiàn)階段在中國推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化還面臨一個(gè)致命的問題:成本比傳統(tǒng)建筑方法每平米高出數(shù)百元不等。盡管如此,2007年,王石還是決定在上海的金色雅筑項(xiàng)目上馬住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)。

這再次挑戰(zhàn)了房地產(chǎn)業(yè)的慣性思維。完工后的金色雅筑項(xiàng)目,曾出現(xiàn)一些質(zhì)量問題,這也暴露了中國試驗(yàn)住宅產(chǎn)業(yè)化所面臨的種種局限:上下游配套不足、技術(shù)工人缺乏、產(chǎn)品成本造價(jià)過高。

對(duì)此王石也不得不承認(rèn),萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)得非常吃力。

原來,住宅產(chǎn)業(yè)化在日本、美國是一個(gè)龐大市場,擁有從混凝土構(gòu)件和制品、輕質(zhì)板材、室內(nèi)外裝修等完整的設(shè)備供應(yīng)商體系。但在中國,卻缺乏類似的供應(yīng)商,大部分的構(gòu)件都需要依靠萬科自給自足,熟悉住宅產(chǎn)業(yè)化施工的工人非常少。

但王石并沒有停止挑戰(zhàn)。此后,萬科又在北京、天津、上海、深圳等城市陸續(xù)推出了自己的工業(yè)化住宅項(xiàng)目。隨著節(jié)能減排上升為國家戰(zhàn)略后,王石意識(shí)到住宅產(chǎn)業(yè)化的綠色、環(huán)保特性與國家提倡的方向相當(dāng)契合。于是,一度陷入停滯的住宅產(chǎn)業(yè)化再度啟動(dòng)。

這一次,王石不再是選擇一兩個(gè)項(xiàng)目試點(diǎn),而是宣布從今年起在北京和上海新開工的所有項(xiàng)目都按照住宅產(chǎn)業(yè)化方式施工,100%達(dá)到住房和城市建設(shè)部公布的綠色建筑最高標(biāo)準(zhǔn)的三星標(biāo)準(zhǔn)。

在推動(dòng)綠色住宅上,更多的開發(fā)商選擇了觀望,萬科再次成為獨(dú)孤的實(shí)驗(yàn)者。王石表示,眼下綠色住宅還不構(gòu)成萬科漲價(jià)的理由。但他相信,消費(fèi)者遲早會(huì)接受這類環(huán)保建筑的概念,并愿意接受相應(yīng)的溢價(jià)。

“住宅產(chǎn)業(yè)化總是要有人來做的?！蓖跏f,別人不做,就我們來做,只要規(guī)模上去,成本自然就會(huì)降下來。 ★