江擁輝

（無錫夢之島電子系統(tǒng)工程有限公司，江蘇 無錫 214000）

隨著知識經(jīng)濟和網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展，人們逐漸意識到物業(yè)公司對智能化設備設施進行管理，并且通過管理提供多種為居民服務的信息，居民才能真正感受到小區(qū)的“智能化”，也才能感受生活的便捷、舒適與安全，小區(qū)的物業(yè)管理才能充分實現(xiàn)智能化。物業(yè)管理已越來越成為投資置業(yè)者選擇物業(yè)的一項重要標準。

1 智能化小區(qū)及其物業(yè)管理

所謂智能化小區(qū)是以住宅為平臺，兼?zhèn)浣ㄖ⒕W(wǎng)絡通信、設備自動化、信息服務，集系統(tǒng)、結構、服務、管理為一體，為住戶營造一個安全、舒適、便捷、節(jié)能、高效的居住和生活環(huán)境。

智能化小區(qū)的物業(yè)管理是指在物業(yè)管理工作過程中，以現(xiàn)代先進科學技術為手段，對物業(yè)管理活動進行科學的組織和對有效的管理，運用智能化管理方式，實現(xiàn)物業(yè)管理工作過程的自動化、智能化。其中，物業(yè)管理系統(tǒng)是關系整個住宅小區(qū)能否真正向著智能化方向發(fā)展的關鍵組成部分。高新技術和全新的服務理念在保證智能小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的過程中有不可替代的作用，將小區(qū)智能化系統(tǒng)和計算機物業(yè)管理系統(tǒng)集成于一體化的自動化監(jiān)控和綜合信息服務平臺上。為業(yè)主創(chuàng)造一種從物質(zhì)到精神的理想居住氛圍，進而提高人們的精神文明素質(zhì)并展現(xiàn)當代城市風貌。

依據(jù)國家相關制度和要求，目前我國智能化物業(yè)住宅小區(qū)主要是通過社區(qū)智能安全防范系統(tǒng)、社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)、社區(qū)網(wǎng)絡信息服務系統(tǒng)三大部分來實現(xiàn)其功能的。其總體功能結構見表1。

表1 智能化社區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)圖

2 智能物業(yè)管理功能目標

住宅小區(qū)智能化的發(fā)展原則是：依賴于小區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化的設施和自動化系統(tǒng)；采用高效、完善、節(jié)能的管理手段；建立科學、先進的管理模式，為住宅小區(qū)內(nèi)每一個家庭提供優(yōu)質(zhì)與超值的服務，并實現(xiàn)小區(qū)智能化在物業(yè)管理方面上的功能目標。

2.1 建立住戶基礎檔案

基礎檔案包括業(yè)主資料、現(xiàn)住戶資料、驗房資料、居住單元情況、車位使用情況，及住戶領取各種鑰匙情況；車輛進出及人員進出管理等內(nèi)容。管理系統(tǒng)可按條件查詢、自動統(tǒng)計資料。

2.2 安全防范管理系統(tǒng)

智能化小區(qū)圖界設置紅外線防范系統(tǒng)，且與電視控制系統(tǒng)相連，電視監(jiān)控系統(tǒng)通過程序自動調(diào)用和切換攝像機的圖像，自動實現(xiàn)對任意圖像點的即時錄像。在監(jiān)視的錄像內(nèi)容中疊加編號、地址和時間，并可任意回放。電子巡更系統(tǒng)功能可確保小區(qū)內(nèi)保安人員按系統(tǒng)自動生成路線巡更，用技術手段來督促人防，小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各樓主要部位均設置巡更點。系統(tǒng)可設置巡更路線及時間，并自動記錄巡更結果，以保證安全質(zhì)量。

2.3 表具數(shù)據(jù)自動抄送

為了小區(qū)業(yè)主的住宅權與隱私權并防止假冒抄表員闖入民宅，造成住戶的經(jīng)濟損失，該系統(tǒng)利用電子和傳感技術通過數(shù)據(jù)采集，實現(xiàn)遠程自動抄表。用戶出遠門可通過移動通訊交費。（電表、煤氣表、水表）三表任何時間均可知道各戶的用電、用水、用氣數(shù)量，數(shù)據(jù)采集精確，報表清晰、直觀。

2.4 可視電子對講訪客系統(tǒng)

通過門衛(wèi)的訪客管理機，訪客可以呼叫住戶，并與之通話?？腿私?jīng)過住戶的確認后方可進入小區(qū)。來訪的客人還須在住戶單元門的主機呼叫住戶，與住戶實現(xiàn)可視對講后，由住戶按動開門鍵，打開電鎖。期間通話保密。

2.5 搭建電子商務平臺

住戶可以通過系統(tǒng)實現(xiàn)網(wǎng)上購物，網(wǎng)上訂購火車票、飛機票、各種大型活動的門票，雇傭鐘點工等服務；可以實現(xiàn)對住宅的遠程控制，如遠程防盜報警等；可以通過家庭中的網(wǎng)絡終端向物業(yè)管理中心報修，中心可以立即知道住戶報修的種類、時間、地點等信息，為住戶提供及時、優(yōu)質(zhì)的服務；也可以通過社區(qū)的寬帶網(wǎng)絡及大屏幕公告牌，向小區(qū)住戶提供音、視頻形式的公告。

3 智能化小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

智能化小區(qū)的物業(yè)管理必須要符合國情，在智能化大潮中，建筑智能化成了首要的目標，人們似乎陷入了工業(yè)技術文明的誤區(qū)，為智能而智能，忘記了建筑的本身是“以人為本”。房地產(chǎn)開發(fā)商在項目建設完成后，是向物業(yè)管理公司轉(zhuǎn)交，并不考慮后期維護工作，所以前期考慮不足，給后期運營維護及服務管理造成不便。而且，目前我國物業(yè)管理人員技術能力不強，運行智能化系統(tǒng)有一定的困難。因此，建設有中國特色的智能化住宅小區(qū)，一方面可以降低建設成本，另一方面也便于物業(yè)管理公司管理小區(qū)，住戶也可以實實在在的得到物有所值的服務。另外，智能化住宅小區(qū)暫時對大多數(shù)人來講還是一個新事物，但是，隨著時代的發(fā)展，它將在人們生活中尤其是在選擇住宅時是一個無法回避的話題。

我國智能小區(qū)物業(yè)管理目前存在諸多問題。我國智能小區(qū)物業(yè)管理能否持續(xù)健康的發(fā)展，能否在國際市場克爭中爭得一席之地，關鍵在于這些問題能否被妥善地解決。而解決這些問題的關鍵，在于透徹地分析這些問題找出對我國智能小區(qū)物業(yè)管理的效果起到關鍵作用的問題，并以此為突破口有序地解決。目前，在智能建筑建設、運行過程中出現(xiàn)了片面追求技術指標，忽視系統(tǒng)與設施的管理，管理水平低下、管理方法失當而導致建筑物智能化系統(tǒng)功能下降、部分失靈，甚至整體癱瘓的嚴重問題。因此，堅持智能系統(tǒng)整體適應性的原則，加強智能建筑物業(yè)管理，注重實際運行效果，提高投資效益已經(jīng)引起人們廣泛地關注。

3.1 技術和人才問題

物業(yè)管理向來屬于第三產(chǎn)業(yè)中吸收過剩勞動力的行業(yè)，除極少數(shù)專業(yè)人員外，大部分工種均需要一般學歷的人員擔任。而商業(yè)智能化樓宇需要的管理人員既要懂電腦會英語又要懂管理，培訓的目的主要是如何使用設備，而不是簡單的經(jīng)驗傳授。普通的保安、車庫管理員也要在電腦前工作，所以“白領化”、“知識化”的趨勢日趨明顯。智能商業(yè)建筑給物業(yè)管理所帶來的是工作效率的革命。所以說，我國對從事智能建筑物業(yè)管理方面的人才培養(yǎng)工作已迫在眉睫，物業(yè)管理人員隊伍的業(yè)務水平有待進一步提高和加強。

3.2 政策與法規(guī)問題

智能化小區(qū)的發(fā)展除了要有發(fā)達的計算機網(wǎng)絡外，還需要完善的法律體系、稅收體系及便利的銀行支付體系與之相配套。目前，我國尚無針對網(wǎng)絡規(guī)范和網(wǎng)絡犯罪的法律；我國的稅收和征稅體系不完善。由于這些社會軟件不配套，智能化小區(qū)的普及還需要一段時間的磨合。

3.3 市場運作規(guī)范的問題

智能化小區(qū)建設過程中將涉及到小區(qū)布線的產(chǎn)權歸屬、利益分配等問題，并且會導致市場的不規(guī)范運作，甚至出現(xiàn)無序競爭的混亂局面。因此，為小區(qū)智能化建設制定一套“游戲規(guī)則”是當前刻不容緩的任務，其所制定的政策法規(guī)包括小區(qū)智能化配置的標準、小區(qū)智能化建設和運行的資產(chǎn)籌集與使用方法、小區(qū)布線的產(chǎn)權歸屬問題、信息服務業(yè)收費標準，以及各職能部門對小區(qū)智能化建設的支持政策等。

4 優(yōu)化我國智能化小區(qū)物業(yè)管理的對策

住宅小區(qū)的智能化建設是大勢所趨，有著廣闊的發(fā)展前景。智能小區(qū)中智能技術所帶來的服務理念及模式是在其運營過程中體現(xiàn)出來的，最終是通過物業(yè)管理實現(xiàn)的。因而，物業(yè)管理的優(yōu)劣直接影響到智能小區(qū)的智能化效果，優(yōu)化物業(yè)管理至關重要。智能化系統(tǒng)不可避免地會產(chǎn)生故障和問題，如何結合智能化系統(tǒng)的技術特點和運行要求，事先預計可能發(fā)生的各種內(nèi)部、外界的問題，把故障消除在萌芽狀態(tài)，減少運行中斷，是智能建筑物業(yè)管理優(yōu)化的主要目標。

4.1 拓寬智能化小區(qū)物業(yè)管理思路

針對智能化系統(tǒng)精細化、持續(xù)性運行要求，優(yōu)化智能化系統(tǒng)物業(yè)管理的思路是化被動為主動、變無序為有序。對智能化系統(tǒng)本身而言，在正常運行中最容易出現(xiàn)的智能建筑問題是末端傳感器和執(zhí)行機構的老化。物業(yè)管理的主動性集中體現(xiàn)在如何把這些因老化產(chǎn)生的故障從事后維護轉(zhuǎn)變?yōu)槭孪缺ｐB(yǎng)。在一切可能出現(xiàn)或還未出現(xiàn)故障的時候或地方及時給予維護和排除，這就需要有一個完善的維護計劃和維護對策。

4.2 規(guī)范智能化小區(qū)物業(yè)管理操作

操作規(guī)范是高效率的基本保證，物業(yè)管理優(yōu)化的有效性集中體現(xiàn)在管理的預見性上。對于所有可能出現(xiàn)的、會影響到智能化系統(tǒng)正常運行的內(nèi)部因素和外界因素都要有足夠的應急預案，制定縝密的操作內(nèi)容和操作程序。

4.3 增強智能小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展性

在一些智能建筑物業(yè)管理中，普遍存在著對應急預案缺乏足夠的重視，特別是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目標和工作內(nèi)容的改變，人們必然需要對環(huán)境條件做出經(jīng)常性的調(diào)整。因此，智能建筑物業(yè)管理要具備建成以后按照使用者的要求隨時對智能化系統(tǒng)進行調(diào)整的能力。智能建筑物業(yè)管理的發(fā)展性在宏觀上表現(xiàn)為智能化系統(tǒng)從整體上需要不斷吸收各個相關專業(yè)的新技術、新設備，以此加強和擴展其信息處理能力、通信能力和監(jiān)控能力。物業(yè)管理部門應該適應這種技術和應用的發(fā)展，具備技術擴展能力。

5 結束語

智能化建筑是一個不斷發(fā)展完善的高新技術結晶，而智能化建筑的物業(yè)管理也應隨智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，只有通過智能化小區(qū)的管理，才能真正實現(xiàn)物業(yè)管理的價值，提升小區(qū)物業(yè)管理的形象，也能為小區(qū)居民提供全方位的信息服務，居民才能感受到住宅與住宅小區(qū)的智能化，也才能感受到生活的便利、舒適與安全。通過智能化的發(fā)展建立起一套較為完整的管理體系，促進整個物業(yè)管理市場的良性運作，使我國的物業(yè)管理水準向國際化、特色化的方向發(fā)展。

1 陸 斌.略談智能化住宅［J］.上海房地，2005（8）：45～46

2 陸偉良.智能建筑物業(yè)管理［M］.北京：電子工業(yè)出版社，2004

3 張立波.物業(yè)管理模式創(chuàng)新與智能化社區(qū)建設實務全書［M］.北京：中國大地出版社，2003

4 梁 柱.中國物業(yè)管理理論探索與實踐［M］.北京：中國經(jīng)濟出版社，2003

5彭曉寬.智能化小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及對策探討［J］.經(jīng)營管理者，2008（13）