摘要：本文通過(guò)對(duì)我國(guó)保險(xiǎn)投資房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定和投資現(xiàn)狀進(jìn)行闡述，分析保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的影響，得出保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的利弊結(jié)論和避險(xiǎn)方法。

關(guān)鍵詞：保險(xiǎn)資金；房地產(chǎn)；投資；利弊

保險(xiǎn)資金能夠以商業(yè)資金的身份進(jìn)行公共投資領(lǐng)域的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在一個(gè)方面，這種投資可以滿足日益增長(zhǎng)的城市化建設(shè)資金需求，另一個(gè)方面，也能有助于拓寬資金的運(yùn)用渠道。保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)也是投資城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的一種方式和表現(xiàn)。

一、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定

在我國(guó)，對(duì)于保險(xiǎn)資金的投資很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有明確的規(guī)定，這成為了制約保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的投資瓶頸。

多年的空白終于由保監(jiān)會(huì)填充，《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》的頒布，對(duì)保險(xiǎn)資金的投資進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的規(guī)定，這無(wú)疑放寬了保險(xiǎn)資金的投資渠道。其中，新增的未上市公司股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資的開(kāi)閘又是一個(gè)亮點(diǎn)。

《暫行辦法》在投資的主體、方式、規(guī)模等多個(gè)方面都進(jìn)行了嚴(yán)密的布控，以嚴(yán)防保險(xiǎn)公司變身成為房地產(chǎn)商。當(dāng)然，后續(xù)規(guī)定中是允許保險(xiǎn)資金采用股權(quán)的方式投資相關(guān)項(xiàng)目的，這些項(xiàng)目必須是已經(jīng)取得了國(guó)有土地使用權(quán)證以及建設(shè)用地規(guī)劃許可證的。

二、我國(guó)保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的現(xiàn)狀

我國(guó)的保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)的行為在近幾年發(fā)展較為迅猛。這不僅與市場(chǎng)因素有關(guān)，也是國(guó)家宏觀調(diào)控的結(jié)果。

根據(jù)現(xiàn)在正式實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》第106條規(guī)定，保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用渠道不再僅僅是原來(lái)限定的“買(mǎi)賣(mài)政府債券、金融債券”，而改進(jìn)為“買(mǎi)賣(mài)債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券”，同時(shí)還新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。這是保險(xiǎn)資金對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一次正式開(kāi)閘。在此之前，保險(xiǎn)公司也只是以自用的名義購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，或者是通過(guò)信托和資產(chǎn)管理公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

就2008年來(lái)看，中國(guó)保險(xiǎn)公司的總投資額是2.25萬(wàn)億人民幣，如果按照其他國(guó)家的慣例來(lái)保守估計(jì)，保險(xiǎn)業(yè)在房地產(chǎn)的投資比例占總額的15％，并且估算出國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以接收約2500億元的保險(xiǎn)資金投資額。

另外，2010年的保險(xiǎn)市場(chǎng)也是相當(dāng)?shù)臒狒[。中國(guó)平安在上半年發(fā)生的兩件大事，即最大規(guī)模的員工股解禁以及收購(gòu)深發(fā)展，都將影響未來(lái)幾年的保險(xiǎn)市場(chǎng)。目前，已經(jīng)有越來(lái)越多的保險(xiǎn)公司曲線進(jìn)軍房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括了中國(guó)人壽對(duì)11家上市房地產(chǎn)公司所進(jìn)行的股權(quán)投資。在今年七月和八月，中國(guó)平安和中國(guó)人壽也分別在深圳和杭州兩地?zé)o競(jìng)爭(zhēng)拿地。

從保監(jiān)會(huì)的政策層面來(lái)看，入市比例在下半年會(huì)得到提高，包括準(zhǔn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)和不動(dòng)產(chǎn)投資等等。未來(lái)的若干年都將是令保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)都充滿期待的。

三、保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)的利弊

保險(xiǎn)資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)處于調(diào)整中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)怎樣的影響呢?總體來(lái)說(shuō)，保險(xiǎn)資金的開(kāi)閘對(duì)于保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)長(zhǎng)期的利好，當(dāng)然也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)和不利的影響。

保險(xiǎn)資金的投入對(duì)于國(guó)家的調(diào)節(jié)有較大的好處，國(guó)家通過(guò)市場(chǎng)化手段實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投資建設(shè)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)直接進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)是重大轉(zhuǎn)變的第一步，這就可能有助于國(guó)家大大地改變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資格局。其次，如果機(jī)構(gòu)投資者多是一些上市公司，那么有關(guān)市場(chǎng)活動(dòng)的信息就將會(huì)向公眾發(fā)布，這就進(jìn)一步提高了市場(chǎng)的透明度。另外，由于投資者的建議，物業(yè)稅和土地的使用續(xù)租權(quán)等等也將可能得到快速的明確。

新的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)有助于緩解房地產(chǎn)商的資金鏈供應(yīng)，增強(qiáng)市場(chǎng)的流動(dòng)性，保險(xiǎn)資金的入市就如同當(dāng)前土地市場(chǎng)的國(guó)進(jìn)民退一樣，會(huì)提升整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)的水平，提升其性價(jià)比，也推動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的整合。由此可見(jiàn)，保險(xiǎn)資金的投入甚至要比房地產(chǎn)的多元融資渠道的加速開(kāi)放更有意義?？偠灾ｋU(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)都是有很大好處的。

當(dāng)然，也有許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，保險(xiǎn)資金的開(kāi)閘實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)的游戲而已，獲利更多的是那些實(shí)力雄厚的大型商業(yè)物業(yè)。保險(xiǎn)業(yè)作為長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)投資者，應(yīng)當(dāng)追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，投資房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是否適合行業(yè)的發(fā)展呢?雖然相比債券、股票等投資來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資收益最小，安全性也較低，但是擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流的物業(yè)也是一種較為理想的投資產(chǎn)品。

四、制定監(jiān)管細(xì)則，加強(qiáng)監(jiān)管力度

房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)保險(xiǎn)業(yè)有著很大的誘惑，尤其表現(xiàn)為住宅市場(chǎng)。如果政府不加強(qiáng)相關(guān)的監(jiān)管，任由保險(xiǎn)資金參與住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和利益炒作之中，將房地產(chǎn)泡沫越吹越大，抬升房?jī)r(jià)，后果必然是嚴(yán)重的。

國(guó)家相關(guān)部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管的關(guān)鍵在于投資門(mén)檻的設(shè)定，在最終確立房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑾虮ｋU(xiǎn)資金開(kāi)放的大方向下，對(duì)于投資主體、方向、比例、模式等方面就要做出嚴(yán)密的規(guī)定。即監(jiān)管部門(mén)要出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)主體資格及投資比例的上限都要進(jìn)行把控和明文規(guī)定。只有這樣，我國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)才能共同進(jìn)步，健康有序地發(fā)展。

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