摘要：金融危機中，中國實體經(jīng)濟受到了嚴重打擊。進入后金融危機時代，如何保證中國樓市健康、穩(wěn)定發(fā)展已經(jīng)成為社會各界人士共同關(guān)注的熱點話題。本文將通過對2001年以后我國政策變遷的影響效應做深入細致的研究，從商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商、住房貸款者三個方面來進行實際測量和分析，對我國樓市健康發(fā)展提出政策建議。

關(guān)鍵詞；房貸政策；住房公積金貸款；住房抵押貸款

后金融危機時代，我國樓市如何發(fā)展很大程度上取決于房貸政策取向，因此，研究房貸政策如何影響樓市以及利用這種影響來促進樓市的發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的工作。

一、我國房貸政策變遷及影響分析

1.2001年－2007年，房貸政策在調(diào)整中逐步嚴格

2001年－2007年期間，央行、人行和銀監(jiān)會等機構(gòu)相繼發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》和《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，代表國家的房貸政策逐步收緊。這對各類房地產(chǎn)市場參與主體都具有顯著的影響。

具體來說，對于購房貸款者而言，購買二套房貸款利率的提高增加了房地產(chǎn)投資者的利率風險，加之房貸首付比例提高，將在一定程度上限制投機性的炒房行為和升級換代的購房行為，并緩解部分金融風險，而對投資和自住性購房行為的影響不大。對于銀行而言，從2002年開始，央行連續(xù)十次提高金融機構(gòu)貸款利率水平。這會使作為銀行優(yōu)質(zhì)收入來源的貸款需求下降，最終使商業(yè)銀行市場范圍縮小，盈利空間降低。但同時，在一定程度上的惜貸行為有利于商業(yè)銀行規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)金融風險。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房價過高和新政導致的需求銳減，銷售壓力加大；加之資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，致使捂盤銷售的開發(fā)商付出巨大代價，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風險將蔓延。

事實上，雖然從2001年到2007年間我國的房貸政策逐步調(diào)整、逐步嚴格，但是國際熱錢的流入、住房剛性需求的增加以及我國樓市良好的發(fā)展前景使這一階段的政策效果并不是很明顯，房價一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房貸政策調(diào)控的效果并不明顯。

2.2008年之后，房貸政策呈多元化發(fā)展趨勢

金融危機的到來使2008年第三季度的樓市顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢。2008年12月，中國人民銀行在《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購買普通住房》中下調(diào)了住房公積金貸款利率和最低首付款比例。12月，國務院辦公廳發(fā)布文件為房地產(chǎn)企業(yè)提供了多種融資渠道的設想。2009年政府工作報告中也加大對中小戶型、中低價位普通商品房建設的信貸支持。

對于購房者特別是工薪階層而言，個人房貸利率下限的放寬以及最低首付比例的下調(diào)的實際影響將會很大。特別是對中小戶型、中低價位普通商品房信貸支持的加大，使得工薪階層對購房的有效需求增加。對于銀行而言，個人房貸特別是二套房貸是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良貸款率低，利潤豐厚?！八山壎追抠J”對于銀行而言無疑利好。

在2008年到2009年3月的一年中，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)總體是呈下滑趨勢，但可以看出進入2009年后，我國房地產(chǎn)市場有所復蘇。從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，2009年1－3月，全國商品房銷售面積11309萬平方米，同增長8.2％?？梢?，復蘇的過程雖然緩慢，但前景依然光明。

二、后金融危機時期促進我國樓市健康發(fā)展的對策

隨著金融危機余波的消散，我國房價又有虛高的態(tài)勢，為了防止資產(chǎn)價格泡沫，維護國家經(jīng)濟的健康發(fā)展，2010年4月16日，國務院出臺最新的房貸政策，針對二套房以上的投資或炒作行為進行嚴格的打擊，一是對二套房實施50％首付，二是對二套房貸款利率以基準利率的1.1倍計算。此次房貸政策力度之大令人震驚，其政策效果也逐漸凸顯，在下一階段，政府調(diào)控更應注重平衡調(diào)節(jié)，使樓市真正走上穩(wěn)定健康的發(fā)展道路。

其一，建立和完善房地產(chǎn)金融市場，不斷開拓房地產(chǎn)金融業(yè)務，如個人住房抵押貸款業(yè)務、房地產(chǎn)證券化業(yè)務、房地產(chǎn)保險業(yè)務、房地產(chǎn)項目重組與資本化經(jīng)營業(yè)務以及政策性住房金融業(yè)務等。

其二，加強對國際流動資金的監(jiān)管。要充分利用外資優(yōu)化房地產(chǎn)市場微觀結(jié)構(gòu)的功能，構(gòu)建易進難出的投資體系，在投資年限、稅收、賣出機制上增加壁壘。這樣，既可以增加房地產(chǎn)業(yè)的開放程度，利用外資振興我國樓市，又可以有效減少其波動幅度。

其三，加強人員培訓，提高房貸業(yè)務水平。房貸業(yè)務的范圍廣，專業(yè)性強，對從業(yè)人員的金融理論知識、信貸專業(yè)知識等要求較高。因此，針對我國目前房貸相關(guān)法規(guī)制度不健全，控制風險在很大程度上依靠信貸人員的專業(yè)技能和經(jīng)驗的情況，普及其他相關(guān)法律知識，以增強在貸前調(diào)查、貸后檢查中防范風險、化解風險的意識至關(guān)重要。