謝 鋒

(成都金房集團(tuán)有限公司,四川成都 610000)

1 施工階段造價(jià)控制的原則

1.1 明確造價(jià)控制目標(biāo),并在過程中動(dòng)態(tài)修正

目標(biāo)具有導(dǎo)向作用,設(shè)立明確的目標(biāo)是有效造價(jià)控制的前提。房地產(chǎn)工程施工工期長(zhǎng)、數(shù)量大、情況復(fù)雜,建設(shè)者在一定的時(shí)間內(nèi)所擁有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)、信息都是有限的,不但受科學(xué)條件和技術(shù)條件的限制,而且也受工程本身的進(jìn)展及其表現(xiàn)程度等的限制。因而,造價(jià)控制的目標(biāo)也應(yīng)該隨著工程的進(jìn)展逐步的深入而適當(dāng)調(diào)整。

1.2 以主動(dòng)控制為主,被動(dòng)控制為輔

根據(jù)系統(tǒng)論和控制論的觀點(diǎn),應(yīng)該立足于事先主動(dòng)地采取決策措施,避免被動(dòng)。

1.3 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制工程造價(jià)的有效手段

在項(xiàng)目建設(shè)的過程中,應(yīng)該把經(jīng)濟(jì)與技術(shù)有機(jī)結(jié)合起來,正確處理技術(shù)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià),力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理,在經(jīng)濟(jì)合理下的技術(shù)先進(jìn),把控制工程成本的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施之中。

1.4 以人為本是有效控制工程造價(jià)的保障

以人為本是現(xiàn)代管理思想的核心,因?yàn)槿魏我豁?xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)都是通過對(duì)人的管理和人對(duì)事物的管理來實(shí)現(xiàn)的。在造價(jià)控制中要重視人才,強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制,以實(shí)現(xiàn)造價(jià)的有效控制。

1.5 以效益最大化為準(zhǔn)則

對(duì)于開發(fā)商而言,投入成本的最終目的是為了獲得盡可能多的收益。因而造價(jià)控制的目標(biāo)是相對(duì)于某一確定的收益而言的,如果目標(biāo)收益有變動(dòng),則原定的造價(jià)控制目標(biāo)也可以做相應(yīng)調(diào)整。比如,很多城市中心的高層樓盤,消防水池都設(shè)計(jì)在地下室內(nèi),如果把水池移到地下室外會(huì)增加一些工程成本,但是同時(shí)也增加了地下車位,通過出售或者出租增加地下車位帶來的收益大于其成本的話,那么修改的設(shè)計(jì)方案在經(jīng)濟(jì)上就是可行的。

1.6 造價(jià)控制應(yīng)該與進(jìn)度控制、質(zhì)量控制相結(jié)合

造價(jià)、工期、質(zhì)量是是相互影響的,應(yīng)該在滿足合理工期和質(zhì)量的前提下,盡量降低造價(jià)。

建設(shè)方在施工過程中不要隨意改變合同的約定縮短工期或提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),以免引起承包商的索賠,增加工程造價(jià)。

1.7 全過程控制

施工是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的復(fù)雜過程,各階段因素的積累形成最后結(jié)算的基礎(chǔ),要改變只重視結(jié)算的觀念,進(jìn)行全過程的動(dòng)態(tài)控制。

2 施工階段造價(jià)控制的具體措施

2.1 熟悉和檢查招投標(biāo)文件和合同文件

在招投標(biāo)文件和合同中對(duì)參建各方的權(quán)利、義務(wù)、計(jì)價(jià)方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同價(jià)款等重要內(nèi)容做了詳細(xì)的規(guī)定,是施工階段控制造價(jià)的最重要的依據(jù)。造價(jià)管理人員不但要熟悉與各承包商之間的關(guān)系,也要熟悉合同中牽涉到各承包商內(nèi)部關(guān)系的條款,進(jìn)一步檢查其可操作性和對(duì)造價(jià)的影響。如發(fā)現(xiàn)有缺陷和遺漏之處,則要盡快地通過協(xié)商以補(bǔ)充協(xié)議等方式加以完善。

2.2 組織圖紙會(huì)審

施工開始前,應(yīng)該組織施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理和本公司的相關(guān)人員對(duì)圖紙進(jìn)行會(huì)審,有針對(duì)性地尋找一些問題,如圖紙之間的矛盾、各施工單位圖上工作內(nèi)容的細(xì)節(jié)劃分不詳?shù)?及早地解決這些問題有助于工程造價(jià)的控制。會(huì)審的結(jié)果要形成書面的紀(jì)要,及時(shí)發(fā)送給所有有關(guān)的人員和單位。對(duì)于圖紙會(huì)審以后進(jìn)入的甲方分包單位應(yīng)該注意補(bǔ)發(fā)圖紙會(huì)審紀(jì)要,避免引起合同糾紛和索賠。

2.3 準(zhǔn)確及時(shí)地計(jì)量,嚴(yán)格審核進(jìn)度款的支付

計(jì)量的范圍僅限于合同內(nèi)原有的工作內(nèi)容和有完善手續(xù)的簽證、變更、索賠等,并且要檢查是否按設(shè)計(jì)文件如實(shí)履行,履行的項(xiàng)目是否符合合同約定的質(zhì)量要求。

進(jìn)度款支付是開發(fā)商進(jìn)行工程管理和造價(jià)控制的一種有效手段。加強(qiáng)進(jìn)度款的支付審核,可以有效保證業(yè)主對(duì)工程管理和造價(jià)控制的主動(dòng)權(quán)。

2.4 加強(qiáng)對(duì)工程變更的管理

由于工程建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜,受自然條件和客觀因素的影響大,并且開發(fā)者和使用者(購(gòu)買者)通常不一致,在開發(fā)建設(shè)的過程中不可避免地會(huì)發(fā)生一些變動(dòng)。變更處理的原則:

(1)遵循必要性的原則,盡量減少工程變更。在成都市的一個(gè)高層小戶型公寓,設(shè)計(jì)的混凝土樓板厚度為 120mm,在進(jìn)入施工階段以后,施工方提出由于小戶型的管道比普通戶型要多,并且更加集中,施工困難,要求將樓板增加 20 mm,設(shè)計(jì)單位也認(rèn)為在本地區(qū)有類似的做法。但是如果要確認(rèn)此項(xiàng)變更的話,每平方米的造價(jià)要提高 12元,對(duì)于一個(gè)30 000m2的工程,這是一個(gè)不小的數(shù)目。開發(fā)商非常重視此事,專門請(qǐng)了資深的設(shè)計(jì)顧問和工程部、預(yù)算部一起討論此事并做了真實(shí)的施工樣板,最后認(rèn)為原設(shè)計(jì)是可以滿足施工布局要求的,雖然跟一般的房屋相比確實(shí)增加一定了施工難度,但這是一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的承包商在參加投標(biāo)和簽定合同時(shí)就應(yīng)該考慮到的,因此,沒有同意承包商的變更請(qǐng)求。

(2)對(duì)變更的影響要做全面的分析。先算帳后變更,避免造價(jià)失控。

(3)對(duì)于必須的變更,應(yīng)該盡快確認(rèn)發(fā)出變更指示。如果變更不可避免,不論是停止施工等待變更,還是繼續(xù)施工回頭再執(zhí)行變更,都會(huì)造成一定的損失,增加開發(fā)成本。比如,有一個(gè)帶地下室的商住樓,工程部建議把原來設(shè)計(jì)在地下室的變壓器移到地面做成集中的箱式變壓器,便于以后的物業(yè)管理,可以減少地下室相應(yīng)的設(shè)備用房,增加車位,提高收益。開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為這個(gè)方案是可行的。但是由于一些原因,一直沒有做出明確的指示,在經(jīng)過幾次催促以后,開發(fā)公司才請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院下了正式的變更通知,這時(shí),一部分需撤消房間的墻體已經(jīng)施工完了,只好又拆除。就增加了成本,也延誤了工期,使變更產(chǎn)生的效益大打折扣。

(4)積極提出可以節(jié)約工程造價(jià)變更。例如,某一個(gè)商住樓工程,原設(shè)計(jì)消防樓梯地面為高檔花崗石,花崗石的材料單價(jià)為 120元/m2,造價(jià)人員提出消防樓梯的主要功能是為了緊急情況逃生,平時(shí)很少使用,不需要使用高觀賞價(jià)值的高檔花崗石,建議改為普通地磚(材料單價(jià)為 40元/m2),以減少工程造價(jià)。后為開發(fā)商所接受,為此節(jié)約工程造價(jià)約40萬元。

2.5 正確的處理索賠

索賠是在工程承包合同履行中,當(dāng)事人一方由于另一方未履行合同所規(guī)定的義務(wù)或者出現(xiàn)了由對(duì)方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)而遭受損失時(shí),向另一方提出賠償要求的行為。索賠可以分為費(fèi)用索賠和工期索賠。本文主要討論費(fèi)用索賠。在實(shí)際工作中,索賠是雙向的,既包括承包人向發(fā)包人的索賠,也包括發(fā)包人向承包人的索賠(也稱為反索賠)。

2.5.1 工程索賠的處理原則

(1)索賠必須以合同為依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,合同是合作雙方的意愿表達(dá),在法律的框架內(nèi),合同是雙方經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的最高準(zhǔn)則,因此有人把合同比做圣經(jīng)。提出索賠和處理索賠,都應(yīng)該在合同中找到相應(yīng)的依據(jù)。在不同的合同條件下,這些依據(jù)很可能是不一樣的。比如因?yàn)椴豢煽沽?dǎo)致的索賠,在國(guó)內(nèi)的《建設(shè)工程施工合同文本》條件下,承包人機(jī)械設(shè)備損壞的損失,是由承包人自己承擔(dān)的,不能向發(fā)包人索賠;但是在FIDIC合同條件下,承包人機(jī)械設(shè)備損壞的損失由業(yè)主承擔(dān)。在同一合同條件下,由于工程項(xiàng)目的特點(diǎn)不同和市場(chǎng)供求關(guān)系等的變化,各個(gè)合同之間關(guān)于索賠的規(guī)定也會(huì)有所區(qū)別。

(2)及時(shí)合理處理索賠。承包人提出索賠后,開發(fā)商應(yīng)該及時(shí)地處理。否則,會(huì)產(chǎn)生不利的影響,可能會(huì)影響承包人的資金周轉(zhuǎn)以及利息、預(yù)期利潤(rùn)、工程結(jié)算或工程質(zhì)量的處理,會(huì)降低信任度和積聚不滿情緒,使雙方產(chǎn)生分歧或矛盾,從而影響工程的進(jìn)度、質(zhì)量,肯定也會(huì)影響到造價(jià),使工程的各項(xiàng)目標(biāo)不能按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)。

處理索賠還必須堅(jiān)持合理性原則。比如,對(duì)窩工費(fèi)的計(jì)算,一般考慮承包方將工人調(diào)到別的工作崗位,實(shí)際補(bǔ)償?shù)膽?yīng)該是工人由于更換工作地點(diǎn)以及工種變化導(dǎo)致工作效率降低而發(fā)生的費(fèi)用;機(jī)械停工按照機(jī)械臺(tái)班單價(jià)計(jì)算損失顯然不合理,因?yàn)闄C(jī)械停工不發(fā)生運(yùn)行費(fèi)用,實(shí)際的補(bǔ)償可以按機(jī)械租賃費(fèi)或者按機(jī)械臺(tái)班費(fèi)扣除運(yùn)行成本計(jì)算。

(3)必須注意資料的積累。提出索賠、對(duì)索賠的認(rèn)可和駁回都必須有證據(jù)的支撐。因此,平時(shí)應(yīng)該注意相關(guān)資料的積累。這些資料包括:招標(biāo)文件、施工合同文本及附件,其他各簽約(如備忘錄、補(bǔ)充協(xié)議等),經(jīng)認(rèn)可的施工組織計(jì)劃、各種施工圖紙、技術(shù)規(guī)范等;往來信件及各種會(huì)議紀(jì)要;進(jìn)度計(jì)劃和具體的進(jìn)度以及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的有關(guān)文件;氣象資料、工程檢查驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和各種技術(shù)鑒定報(bào)告,工程施工中的送停水、送停電、道路開通和封閉的記錄和證明;國(guó)家有關(guān)法律、法令、政策文件,官方的物價(jià)指數(shù)、工資指數(shù),各種會(huì)計(jì)核算資料,材料的采購(gòu)、定貨、運(yùn)輸、進(jìn)場(chǎng)、使用方面的憑據(jù)等。

(4)加強(qiáng)索賠的前瞻性,主動(dòng)控制,盡量減少索賠。將工作做在前面,事先控制,減少索賠事件的發(fā)生。例如加強(qiáng)圖紙會(huì)審,減少因設(shè)計(jì)缺陷而引起的索賠;電梯等大型設(shè)備的型號(hào)尺寸應(yīng)該盡量先行確定,防止與土建預(yù)留不符而造成返工索賠。

2.5.2 處理索賠時(shí)應(yīng)該注意的具體問題

(1)注意索賠時(shí)效。在國(guó)內(nèi)和國(guó)外通行的合同文本中都對(duì)索賠的時(shí)效作了嚴(yán)格的規(guī)定,未能在索賠事件發(fā)生后的約定時(shí)間內(nèi)提出索賠申請(qǐng),發(fā)包人有權(quán)拒絕;在接到承包人的索賠請(qǐng)求后,發(fā)包人如果在規(guī)定的期限內(nèi)未能給予答復(fù)或未對(duì)承包人做進(jìn)一步的要求,則視為該項(xiàng)索賠得到認(rèn)可。

(2)調(diào)查研究,鑒別真?zhèn)巍．?dāng)今的建筑市場(chǎng)是買方市場(chǎng),承包人在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下為了生存,往往采用低價(jià)中標(biāo),加強(qiáng)索賠的方式來獲取更多的利潤(rùn)。所以,經(jīng)常會(huì)在索賠的過程中,自覺或不自覺地加入一些水份,開發(fā)商應(yīng)該對(duì)索賠報(bào)告的證據(jù)材料加以仔細(xì)的審查,去掉水分。

(3)分清責(zé)任,合理分擔(dān)。索賠事件引發(fā)的損失是多方面的,并非所有的損失都要由一方來承擔(dān)。比如工期延后了,很多時(shí)候既有發(fā)包人原因也有承包人原因,這時(shí)候應(yīng)該按各自的責(zé)任分擔(dān)損失。

(4)積極進(jìn)行反索賠。反索賠有兩個(gè)意義:一個(gè)是對(duì)承包商索賠的反駁;另一個(gè)是向承包商索賠,要求其賠償自己的損失。在經(jīng)過多年的市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)后,很多施工企業(yè)積累了大量的索賠經(jīng)驗(yàn),甚至從項(xiàng)目投標(biāo)開始就有專人在研究索賠的問題。開發(fā)商一直以來都處于一種有利的市場(chǎng)地位,反而怠于研究反索賠的應(yīng)用。其實(shí),合理的運(yùn)用反索賠可以維護(hù)自身的合法權(quán)益,降低工程成本。

例如,承包人因自身原因未能按照合同工期完成開發(fā)項(xiàng)目,就屬于違約。開發(fā)商可以在以下幾個(gè)方面向承包人索賠:因?yàn)檠悠诮环慷Ц督o購(gòu)房者的違約金;因?yàn)檠悠诮环慷黾拥拈_發(fā)資金貸款利息;因?yàn)檠悠诮环慷黾拥谋O(jiān)理費(fèi)用;因?yàn)檠悠诮环慷黾拥墓芾碣M(fèi)用,包括人員工資、辦公費(fèi)用、生活消耗等;因?yàn)檠悠诮环空加昧舜罅康馁Y金,影響了其他正常的投資,造成的機(jī)會(huì)成本;因?yàn)檠悠诮环渴蛊髽I(yè)商譽(yù)降低而造成的無形損失。

2.6 加強(qiáng)結(jié)算審核

2.6.1 檢查隱蔽驗(yàn)收記錄

審核竣工結(jié)算時(shí)應(yīng)該對(duì)隱蔽工程施工記錄和驗(yàn)收記錄進(jìn)行檢查,手續(xù)完整,工程量和竣工圖一致方可列入結(jié)算。例如,有一個(gè)工程,其地下室采用了卷材防水,按設(shè)計(jì)在卷材的正面和背面均要做砂漿保護(hù)層,但是由于選用的卷材與砂漿的粘性較差,在卷材的迎水面(即保護(hù)墻內(nèi)側(cè))只做了一層107膠水泥漿,這個(gè)變動(dòng)沒有辦理變更手續(xù),但是在隱蔽記錄中由監(jiān)理工程師做了標(biāo)明。所以,結(jié)算時(shí)就只能按 107膠水泥漿來計(jì)算。

2.6.2 落實(shí)變更簽證

審查變更簽證的手續(xù)是否齊全,是否實(shí)際履行情況,審查簽證之間和簽證與有關(guān)計(jì)價(jià)取費(fèi)的內(nèi)容是否有重復(fù)等。比如,承包商辦理了一個(gè)簽證:為了保證腳手架出入口的安全,在出入口附近的水平和垂直方向都加設(shè)置了鋼絲網(wǎng)。但是在結(jié)算時(shí),開發(fā)商的結(jié)算審查人員認(rèn)為:加設(shè)鋼絲網(wǎng)屬于安全文明措施費(fèi)用,已按規(guī)定費(fèi)率計(jì)算,所以此項(xiàng)簽證不再另行計(jì)費(fèi)。

2.6.3 核實(shí)實(shí)際完成的工程量

竣工結(jié)算的工程量應(yīng)依據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行核算,并按照合同約定的計(jì)算規(guī)則進(jìn)行計(jì)算。

2.6.4 對(duì)于一些特殊費(fèi)用的計(jì)量條件和數(shù)額要加強(qiáng)審核

比如,在成都市對(duì)于安全文明施工費(fèi)的計(jì)取是有條件的,需要有相關(guān)部門檢查核定的書面文件才能計(jì)取。

2.6.5 執(zhí)行工程結(jié)算復(fù)核制度

即工程的結(jié)算最少經(jīng)過兩次審核。現(xiàn)在許多開發(fā)商都建立了這樣的制度:中介造價(jià)機(jī)構(gòu)初步審核,本公司的造價(jià)人員復(fù)核,最后由公司領(lǐng)導(dǎo)再檢查一遍,每一個(gè)環(huán)節(jié)都有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施。這樣,相互查漏補(bǔ)缺,盡量避免個(gè)人失誤和疏忽造成損失。

2.6.6 建立工程尾款會(huì)簽制度

在結(jié)算金額已經(jīng)確定,支付尾款前,要求相關(guān)的管理人員核查簽字,檢查承包人是否已經(jīng)結(jié)清工地水電費(fèi)用,是否有其他承包人委托開發(fā)商代為收取的賠償、借工等費(fèi)用,是否有未整改完的重大質(zhì)量問題?？傊_保工程款不會(huì)超付且留足質(zhì)量保證金。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制是一個(gè)系統(tǒng)的、復(fù)雜的工作,我們應(yīng)該不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、研究政策、學(xué)習(xí)與工程造價(jià)控制有關(guān)的理論、把握市場(chǎng)的變化,在組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面采取有力的措施,實(shí)現(xiàn)造價(jià)的有效控制,減少建設(shè)開發(fā)成本,最大限度地提高投資效益。

[1]尹貽林.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制 [M].北京:中國(guó)計(jì)劃出版社,2003

[2]譚大璐.土木工程經(jīng)濟(jì)[M].成都:四川大學(xué)出版社,2003

[3]劉伊生.工程造價(jià)管理基礎(chǔ)理論及相關(guān)法規(guī)[M].北京:中國(guó)計(jì)劃出版社,2003