王質(zhì)君

（湖南大學(xué)會計學(xué)院，湖南長沙410082)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，逐漸成為我國國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點.根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，整個房地產(chǎn)業(yè)的增加值占國民經(jīng)濟(jì)總體的比重至2008年底就已超過5%，成為國民經(jīng)濟(jì)中一個至關(guān)重要的產(chǎn)業(yè)部門.然而，由于房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、建設(shè)周期長、不確定因素多、受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響大等特點，當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)依舊面臨著較大的財務(wù)風(fēng)險隱患.

1 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險表征

由于房地產(chǎn)業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)上具有一些相同的特征.在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下，房企呈現(xiàn)出一些共同特征.

（1）負(fù)債金額巨大，資產(chǎn)負(fù)債率偏高.筆者分析了滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企 （如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計.分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企發(fā)布2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元.而與此同時，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元.這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%.可見，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險.

（2）再籌資困難，房企面臨資金鏈條斷裂風(fēng)險.截至2010年3月,至少有66家A股上市房企提出再融資預(yù)案,募集資金接近1 500億元.例如，萬科計劃公開發(fā)行8.8億股,募集資金112億元，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)計劃以定向增發(fā)的方式分別融資80億和42億.即便房企的再籌資意愿強(qiáng)烈，現(xiàn)實還是宣告今年房企的再融資計劃受阻.一方面，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的再融資計劃開始實施縮緊的政策，融資、再融資都納入到證監(jiān)會與國土資源部的審核之中；同時，政府為保民生，對房企信貸也呈現(xiàn)出縮緊的趨勢，不可避免地加大了房企再融資的難度.另一方面，房企過高的負(fù)債率必定會相應(yīng)降低對債權(quán)人的債權(quán)保證程度，在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力.以上眾多因素將使房企再融資陷入困境，切斷項目滾動開發(fā)的資金來源，從而使房企面臨資金鏈條斷裂的致命威脅.

2 房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

（1）盲目舉債，財務(wù)杠桿使用過度.由于房地產(chǎn)行業(yè)的項目投資大多需要大量資金，多數(shù)房企為使項目運行，千方百計地向銀行貸款或向其他企業(yè)借款，而很少從現(xiàn)有企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力.這種舉債具有極大的盲目性，并未謹(jǐn)慎考慮企業(yè)自身是否具有相應(yīng)的償債能力.過高的負(fù)債和內(nèi)源籌資的缺乏導(dǎo)致企業(yè)資本總額中自有資本和借入資本的比例不當(dāng)，影響了資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使得大部分企業(yè)未能達(dá)到最合理的資本結(jié)構(gòu)，加大了資金成本，也加重了償債壓力.

另一方面，負(fù)債經(jīng)營產(chǎn)生了財務(wù)杠桿效應(yīng).一般來說，無論企業(yè)營業(yè)利潤是多少，債務(wù)的利息通常是固定不變的，這就使得企業(yè)自有資金的利潤變動幅度會超過息稅前利潤的變動幅度.這種由于固定財務(wù)費用的存在而導(dǎo)致自有資金利潤變動大于息稅前利潤的變動的效應(yīng)，就稱為財務(wù)杠桿效應(yīng).財務(wù)杠桿效應(yīng)可以通過財務(wù)杠桿系數(shù)來衡量.而負(fù)債是與財務(wù)杠桿系數(shù)成同向變動的，也就是說，在其他條件相同的情況下，負(fù)債越多，利息支出越大，則財務(wù)杠桿系數(shù)越大，也即財務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯[1-2].這將直接影響到企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險.因而，雖然負(fù)債帶來的杠桿效應(yīng)可以在一定程度上加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但隨著負(fù)債比率的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會加大.

（2）業(yè)務(wù)拓展過快，盲目投資.受2009年政策利好、信心恢復(fù)等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在去年賺的盆滿缽滿，對前景預(yù)期甚高，加快了擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模和拓寬業(yè)務(wù)范圍的步伐.業(yè)務(wù)的快速拓展對企業(yè)的融資能力、風(fēng)險識別和控制能力等提出了更高的要求.而當(dāng)前房企是否具備這樣的能力，則是值得懷疑的.與此同時，各大房企在投資項目的選擇上也出現(xiàn)了一定的盲目性.部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功 “圈地”，按照設(shè)計圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時完工，便會產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益.這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項目選址，市場需求，投資報酬率，國家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項目分析，也沒有進(jìn)行必要的市場調(diào)查，導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財務(wù)風(fēng)險.

（3）銷售資金的回籠可能引發(fā)財務(wù)風(fēng)險.當(dāng)前房企面臨的另外一個嚴(yán)峻的考驗便是銷售的資金回籠困難.這主要基于兩個原因：一是由于客戶信用造成的銷售資金的回籠困難，這主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間存在信息不對稱，難以識別每一個客戶的信用程度，使得按揭貸款推延，或首付款、分期付款遲遲不到賬等現(xiàn)象；二是由于產(chǎn)品的不合理定價、銷售失誤導(dǎo)致的產(chǎn)品積壓.這兩方面都會形成企業(yè)的資金壓力，加大財務(wù)風(fēng)險.

（4）收益分配上的短期行為導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險.由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高利潤行業(yè)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額利潤之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的報酬水平.2009年房企業(yè)績突飛猛進(jìn)的同時，高管薪酬也水漲船高.華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)以707.4萬元的年薪遙遙領(lǐng)先同行，萬科掌門人王石以590.3萬元的年度薪酬緊隨其后，金地集團(tuán)董事長凌克收入也達(dá)到307萬元，該公司董事張華綱、趙漢中也分別獲得255萬元和189.8萬元的年薪.業(yè)績騰飛帶來高管收入暴漲，這本來是無可厚非的,但過高的薪酬對企業(yè)就是一種負(fù)擔(dān).當(dāng)前房企未能正確處理企業(yè)內(nèi)部消費與積累的關(guān)系，這種短期行為將會導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)過多的開發(fā)成本、管理成本和資金成本，威脅到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營和成長，從而引發(fā)財務(wù)風(fēng)險[3].

(5)宏觀調(diào)控政策的波動加大了房企的財務(wù)風(fēng)險.我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于國家支柱產(chǎn)業(yè)，受國家宏觀政策影響大.近年來，國家出臺了一系列的政策法規(guī)，利用行政、稅收、金融、信貸等多種手段從土地供應(yīng)、住宅市場的供給與需求等各個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控.2009年，在寬松的貨幣政策及積極的財政政策等多種有利因素的刺激下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了量價齊升、供不應(yīng)求的局面，房價經(jīng)歷了一個從低谷到高峰的V型反轉(zhuǎn).從整個房地產(chǎn)行業(yè)來看，2010年發(fā)展方向何去何從，最大變數(shù)來自于政策的導(dǎo)向和變化.國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)定調(diào)，要綜合采取土地、金融、稅收等多張手段扼制部分城市住宅價格過快增長，保持房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定、健康發(fā)展； “國四條”已經(jīng)明確表示 “遏制部分城市房價過快上漲”，釋放強(qiáng)烈的調(diào)控信號；同時，2009年底財政部、國土部等五部委已聯(lián)合出臺 《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，提高了土地出讓金首付比例；證監(jiān)會和國土部也表示對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的再融資政策進(jìn)行調(diào)控.以上的信號都預(yù)示著2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策將由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎[4].如果公司不能適應(yīng)宏觀調(diào)控政策的變化，則必定會造成財務(wù)上的較大波動，加大了房企的財務(wù)風(fēng)險.

3 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的措施

由于當(dāng)前房企的財務(wù)風(fēng)險成因具有多面性和復(fù)雜性，要科學(xué)有效地規(guī)避和應(yīng)對財務(wù)風(fēng)險，必須從以下多個環(huán)節(jié)著手.

（1）融資中的財務(wù)風(fēng)險防范.一是優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低償債風(fēng)險.企業(yè)負(fù)債經(jīng)營所產(chǎn)生的財務(wù)杠桿效應(yīng)可以擴(kuò)大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但與此同時，負(fù)債比例的上升也必然加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，因此負(fù)債比例并不是越高越好，而是應(yīng)該維持在一個合理的范圍，尤其不能超過國際公認(rèn)的60%資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過合理安排自有資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，尋求最佳的資本結(jié)構(gòu).這樣既能利用企業(yè)的信譽或土地房產(chǎn)的抵押增加負(fù)債資金來源，以便充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)，又能把相應(yīng)的債務(wù)風(fēng)險控制在一個可控的范圍之內(nèi).

二是注重融資策略的創(chuàng)新，實現(xiàn)多元化融資.對于當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)來說，探索新的融資渠道是解決融資困難的一個很好的方法.央行和銀監(jiān)會明確提出支持資信條件較好的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券和開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道.為了取得廣泛的資金來源，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在利用傳統(tǒng)融資的前提下，積極探索通過發(fā)行股票、發(fā)行債券、預(yù)售房款以及房地產(chǎn)信托基金等途徑，實現(xiàn)多元化的融資渠道.這樣既可以降低資產(chǎn)負(fù)債率，控制資金成本，又可以拓寬融資渠道，擴(kuò)大資金來源，降低財務(wù)風(fēng)險.

（2）投資中的風(fēng)險防范.一是把握國家對行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，實行科學(xué)決策.基于我國房企發(fā)展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房企首先必須分析和把握國家在宏觀政策上釋放出的信號，深度理解國家在土地、稅收和信貸以及住房供需關(guān)系上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行的調(diào)節(jié)，以行業(yè)政策為導(dǎo)向來決定投資的方向，調(diào)整現(xiàn)有的項目投資.在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)投資決策前的準(zhǔn)備調(diào)研工作，通過嚴(yán)密的市場調(diào)查，收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場的資料信息，聘請專業(yè)的評估人員，做好項目的風(fēng)險分析和可行性分析，降低和減少財務(wù)決策的盲目性.房企在投資過程中必須盡量避免投資與政策和市場的脫離，這樣才能把不確定性降到最低，進(jìn)行較為科學(xué)的投資決策，規(guī)避投資決策失誤導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險.

應(yīng)特別注意的是，在低碳經(jīng)濟(jì)成為發(fā)展趨勢的今天，房地產(chǎn)行業(yè)也必須迎接這一新的挑戰(zhàn)，投入專項資金進(jìn)行低碳節(jié)能建筑的研發(fā)，推動“低碳房產(chǎn)”的建立和發(fā)展，實現(xiàn)房企的可持續(xù)發(fā)展.

二是采用投資分散策略分散財務(wù)風(fēng)險.分散投資策略是分散企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的一種有效方法.由于當(dāng)前房企普遍存在業(yè)務(wù)拓張、投資意愿強(qiáng)烈的情況，可以適當(dāng)采用投資分散策略來規(guī)避集中投資所產(chǎn)生的巨大風(fēng)險.具體方式包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等.企業(yè)通過使單個項目在時間、區(qū)域上的錯位和合作開發(fā)等手段，便于資金和其他資源的統(tǒng)籌安排，與合作方共擔(dān)風(fēng)險，最大限度降低投資風(fēng)險.

（3）公司日常運營中的風(fēng)險防范.一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)決策者和財務(wù)人員的財務(wù)管理意識，提高其綜合素質(zhì).提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，首先必須從決策者入手.決策者應(yīng)通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)具備基本的財務(wù)管理意識，樹立重視財務(wù)風(fēng)險管理的觀念，并能在財務(wù)風(fēng)險防范和應(yīng)對中起到引導(dǎo)和支持的作用.其次是要注重對財務(wù)人員的素質(zhì)的提高，對其進(jìn)行系統(tǒng)的財務(wù)培訓(xùn)，使其真正能為企業(yè)的財務(wù)管理整個流程起到控制的作用.

二是縮短預(yù)售時間，加快銷售資金的回籠.與其他行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品銷售多采用預(yù)售的方式，而預(yù)售的銷售方式加大了款項的回收風(fēng)險.除此之外，由于房地產(chǎn)投資還涉及到政策法規(guī)、國家宏觀調(diào)控、金融走勢、供求狀況等多個方面，因而受到各因素的影響，易造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈條的斷裂.因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)把預(yù)售的時間控制在可接受范圍內(nèi)，在對銷售不造成重大影響的前提下，盡量縮短預(yù)售時間，及時收回款項，為企業(yè)的發(fā)展提供資金支持.

（4）收益分配環(huán)節(jié)的風(fēng)險防范.企業(yè)的生存和發(fā)展與投資者的支持息息相關(guān)，進(jìn)行合理的利潤分配能夠贏得投資者的支持和好感.但是，收益分配切忌短期行為，杜絕分配的隨意性.由于當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨負(fù)債金額過高，自有資金不足的狀況，資金瓶頸已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一大障礙，所以企業(yè)在制定利潤分配方案是應(yīng)充分發(fā)揮內(nèi)源融資功能，盡量減少現(xiàn)金分配，立足企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，這樣才能降低財務(wù)風(fēng)險，增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，從而最終使投資者收益.值得一提的是，基于房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行分配決策時不僅要看利潤指標(biāo)，更要注重經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，以此作為分配決策的重要財務(wù)指標(biāo)，才能真正做到合理分配，為企業(yè)發(fā)展積累足夠的資金.

（5）建立房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警體系.有效的風(fēng)險預(yù)警體系對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險管理和長期發(fā)展來說至關(guān)要.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在全面預(yù)算的基礎(chǔ)上，建立一個全面有效的風(fēng)險預(yù)警體系，加強(qiáng)對財務(wù)風(fēng)險的檢測、預(yù)警、診斷和控制.房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險預(yù)警體系可以分為三大系統(tǒng)：基本信息系統(tǒng)，分析監(jiān)測系統(tǒng)，風(fēng)險處理系統(tǒng).其中，基本信息系統(tǒng)負(fù)責(zé)財務(wù)信息的收集和傳遞，是整個體系的基礎(chǔ).分析監(jiān)測系統(tǒng)是整個體系的核心，它具有識別風(fēng)險并對其進(jìn)行分析和監(jiān)測的功能，它將對企業(yè)存在的風(fēng)險作出判斷，對風(fēng)險水平達(dá)到或超過預(yù)警線的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)警.分析監(jiān)測系統(tǒng)的核心在于財務(wù)風(fēng)險財務(wù)指標(biāo)體系的建立.房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的特點，選擇特定的盈利能力指標(biāo)、償債能力指標(biāo)、營運能力指標(biāo)、發(fā)展?jié)摿χ笜?biāo)等，設(shè)計一套適合企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)評估體系.

總之，在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財務(wù)風(fēng)險管理的識別、防范和控制，提高抗風(fēng)險能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展.

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