韓學(xué)團

(焦作市政源房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，河南 焦作 454000)

論提高房地產(chǎn)估價師水平的途徑

韓學(xué)團

(焦作市政源房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司，河南 焦作 454000)

采用綜述的方法，從工作的原則性和靈活性、創(chuàng)新意識、政策詮釋水平、報告撰寫能力、國際觀等方面，論述了提高估價師水平的途徑；提出了要提高評估質(zhì)量和評估行業(yè)的整體形象，必須提高估價師自身的綜合素質(zhì)，進而促進房地產(chǎn)評估事業(yè)健康發(fā)展的觀點。

估價師；房地產(chǎn)；評估質(zhì)量

房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價人員的脫鉤改制，打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場分割的局面，形成了公平競爭的房地產(chǎn)估價市場。經(jīng)過10多年發(fā)展，房地產(chǎn)估價機構(gòu)已成為自主經(jīng)營、自擔風(fēng)險、自我約束、自我發(fā)展、平等競爭的經(jīng)濟組織。當今世界，作為現(xiàn)代經(jīng)濟、科技高速發(fā)展的必然產(chǎn)物，經(jīng)濟全球化是不可逆轉(zhuǎn)的客觀發(fā)展趨勢。因此，適應(yīng)估價服務(wù)國際化，提高評估質(zhì)量，成為估價師的必備素質(zhì)。

一、提高估價師工作的原則性和靈活性

“工欲善其事，必先利其器?！弊鳛橐幻康禺a(chǎn)估價師，要想更好地為委托人服務(wù)，就必須具有全面的房地產(chǎn)評估理論和過硬的專業(yè)技能及良好的職業(yè)素質(zhì)，能堅持原則、講究策略，能做到合法、公正、公平、公開、客觀，能嚴格踐行估價程序和估價標準；不弄虛作假；不牟取私利，不給國家和人民財產(chǎn)造成重大損失，不因一時一事毀掉自己的信譽和誠信度。

在房地產(chǎn)估價工作中，要堅持原則性與靈活性相統(tǒng)一。原則性是由房地產(chǎn)估價事業(yè)的方向、目標所決定的；靈活性是由房地產(chǎn)估價事業(yè)的專業(yè)性、復(fù)雜性和曲折性所決定的。許多事情無法預(yù)料，也不可能按照預(yù)先設(shè)計好的方向和模式發(fā)展，這就要求估價師必須具有臨場應(yīng)變的能力。在估價工作實踐中，把握原則性與靈活性的統(tǒng)一，既體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的藝術(shù)和方法，也體現(xiàn)房地產(chǎn)估價的能力和素養(yǎng)。牢牢把握房地產(chǎn)估價的原則性是正確的，但是光有原則性是不夠的，還要靈活運用，要善于統(tǒng)籌兼顧各方利益，幫助委托人解決實際困難。正確處理好原則性與靈活性，關(guān)鍵是要有辯證思維：一是要善于抓主要矛盾和矛盾的主要方面，能“牽住牛鼻子”；二是要熟悉國家的大政方針和房地產(chǎn)方面的各種政策精神；三是要有做大事的氣度。

二、提高競爭意識和創(chuàng)新能力

“不積跬步，無以致千里；不積小流，無以成江?！?，房地產(chǎn)估價也是這樣。一個優(yōu)秀的估價師不但要熟練掌握估價專業(yè)知識，而且在平時工作中還要善于搜集估價資料，善于學(xué)習(xí)與房地產(chǎn)估價相關(guān)的知識。

估價基礎(chǔ)資料的搜集與管理是開展房地產(chǎn)估價工作的基礎(chǔ)。沒有資料，房地產(chǎn)估價就成了無源之水、無本之木；資料不足、片面、失真，就會導(dǎo)致估價結(jié)果的嚴重失真。資料愈完整、豐富，則篩選資料的選擇性愈大，準確性就愈高，做好估價作業(yè)的基礎(chǔ)就愈扎實。估價師應(yīng)高度重視估價資料的搜集，投入相當大的精力、物力和財力，建立起系統(tǒng)的、完整的估價資料數(shù)據(jù)庫。估價師要不斷地累積知識，尤其需要持續(xù)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，如經(jīng)濟學(xué)、金融學(xué)、法學(xué)、會計學(xué)等學(xué)科的基礎(chǔ)理論以及保險、證券、拍賣、城市規(guī)劃、建筑工程、工程造價、房地產(chǎn)測繪等領(lǐng)域的基礎(chǔ)知識，拓寬知識面，豐富估價經(jīng)驗。當然，僅僅擁有豐富的知識和估價經(jīng)驗還是不夠的，一名合格的估價師更需要學(xué)會舉一反三，融會貫通，提高創(chuàng)新的能力。

在激烈的市場競爭中，隨著房地產(chǎn)估價市場的不斷開放和估價領(lǐng)域的不斷擴展，估價師應(yīng)不斷提高自己的競爭意識，不斷學(xué)習(xí)新理論、新方法，增加知識存儲量，提高創(chuàng)新估價理論、估價方法的能力。只有這樣，才能具備獨特分析問題解決問題的能力，從而使自己在估價工作中不人云亦云。

三、提高詮釋房地產(chǎn)概念和特點的水平

隨著社會的進步和經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)的構(gòu)成要素也在不斷地發(fā)生變化，如房地產(chǎn)區(qū)域位置對房地產(chǎn)價格的影響上，以前總是把標的物與城市重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關(guān))的距離遠近作為判斷位置優(yōu)越與否的主要因素，現(xiàn)在則是越來越重視交通的時間距離，而不是空間的直線距離。在對在建工程抵押價格評估中，對在建工程價值的認識也在不斷深化，如：在建工程是一個不斷變化的動態(tài)過程，其變化不同于一般房地產(chǎn)的折舊，而是工程量的累加；在建工程雖具有價值，但其可利用性不確定，使用價值是以預(yù)期為前提的；在建工程在主管機關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書之前，其所有權(quán)處于相對確定的狀態(tài)；在建工程必須是經(jīng)國家法定機關(guān)或有關(guān)部門在其職權(quán)范圍內(nèi)依照法律規(guī)定的程序進行審批后取得相關(guān)批文的合法工程[1]；在建工程形象進度與實際投資額度較難一致，在建工程投資不能完全體現(xiàn)其形象進度。在建工程的這些特點，使我們在對在建工程進行抵押價格評估時，要關(guān)注抵押物權(quán)益的不確定性、抵押物的合法性、抵押物的可利用價值、在建工程的形象進度等幾個方面。

四、提高估價報告書的撰寫質(zhì)量

估價報告是估價機構(gòu)出具的關(guān)于估價對象價值的專業(yè)意見，可視為估價機構(gòu)和估價師提供給委托人的“產(chǎn)品”。估價報告的核心是報告的質(zhì)量，既包括估價結(jié)果的合理性和準確性、估價方法選用的全面性和正確性、估價參數(shù)選取的合理性和準確性等內(nèi)在質(zhì)量，還包括文字表述水平、文本格式及印刷質(zhì)量等外在質(zhì)量，兩者不可偏廢[2]。為了提高房地產(chǎn)估價報告質(zhì)量，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價報告評審的要求和方法，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)濟人學(xué)會(簡稱中房學(xué)，英文名稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents， 即CIREA)出臺了《房地產(chǎn)估價報告評審標準》(試行)[3]，自2010年1月1日起施行。房地產(chǎn)估價師應(yīng)嚴格對照評審標準，避免和防止房地產(chǎn)評估報告出現(xiàn)下列錯誤。

(1)估價報告重要內(nèi)容缺失錯誤。房地產(chǎn)估價報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：致估價委托人函；注冊房地產(chǎn)估價師聲明；估價的假設(shè)與限制條件；估價委托人；估價機構(gòu)；估價目的；估價對象及其范圍；估價時點及其確定理由；價值類型及其定義；估價依據(jù)；估價原則；估價方法；估價結(jié)果；估價人員；估價作業(yè)日期；估價對象實物狀況描述與分析；估價對象權(quán)益狀況描述與分析；估價對象區(qū)位狀況描述與分析；市場背景狀況描述與分析；估價對象最高最佳利用分析；估價方法適用性分析；估價測算過程；估價結(jié)果確定；附件。這些內(nèi)容項在估價撰寫報告中缺一不可，估價師應(yīng)熟練掌握。

(2)原則性錯誤。原則性錯誤包括以下內(nèi)容：估價報告中沒有兩名以上(含兩名)注冊房地產(chǎn)估價師親筆簽名；估價報告中沒有加蓋估價機構(gòu)公章；估價報告出具日期不在估價機構(gòu)資質(zhì)有效期內(nèi)；估價報告對應(yīng)的估價業(yè)務(wù)超出估價機構(gòu)資質(zhì)等級許可范圍；隨意編造估價假設(shè)；估價對象不符合估價目的相應(yīng)的處分要求；估價對象范圍或狀況界定存在嚴重錯誤；虛構(gòu)、編造估價對象狀況；估價時點與估價目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由；價值類型選擇或者價值定義表述存在嚴重錯誤；虛構(gòu)、編造可比實例；虛構(gòu)、編造重要估價參數(shù)。估價報告完成后，估價師應(yīng)逐項核查，以避免遺漏和錯誤的產(chǎn)生。

(3)嚴重質(zhì)量缺陷。嚴重質(zhì)量缺陷包括以下內(nèi)容：估價依據(jù)中未列明估價所依據(jù)的必要法律法規(guī)和標準，或者在估價報告分析中沒有體現(xiàn)其要求，或者運用存在嚴重錯誤；理論上適用的估價方法未采用且未有充分說明理由；估價方法選用出現(xiàn)錯誤；估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中估價方法選用不一致；估價技術(shù)路線確定出現(xiàn)嚴重錯誤；估價基本數(shù)據(jù)、參數(shù)選取出現(xiàn)嚴重錯誤或者明顯偏離客觀實際；估價方法運用出現(xiàn)的嚴重錯誤，包括測算過程、計算公式選用、計算結(jié)果出現(xiàn)嚴重錯誤；估價報告中的內(nèi)容前后嚴重矛盾；致估價委托人函與估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告中的估價結(jié)果不一致； 對估價結(jié)果有重大影響的不確定因素，未在估價假設(shè)和限制條件中說明或者披露，也未就不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響進行說明，或者雖然在估價假設(shè)和限制條件中說明或披露，但未就不確定因素對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響進行說明[3]。

一名合格的房地產(chǎn)估價師，在撰寫估價報告書時，應(yīng)嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求進行撰寫，即完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套；立場中立，對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)；用語力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應(yīng)予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；文字簡潔，內(nèi)容高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進行篩選，選擇有典型性、代表性并能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況或表達觀點[4]。

本文認為，一份高質(zhì)量的房地產(chǎn)估價報告應(yīng)該做到以下幾點：格式規(guī)范，條理清晰；對不同性質(zhì)的房地產(chǎn)估價，技術(shù)思路要清晰，至少用兩種以上的方法進行評估，并對結(jié)果加以驗證，再經(jīng)過科學(xué)分析，得出客觀合理的結(jié)論；對估價對象的描述要全面、客觀，語言要準確、通俗、規(guī)范、生動，盡量避免生澀的語言和華麗的詞匯，做到文字簡練，內(nèi)容豐富。特別是在估價技術(shù)報告中，對市場背景分析應(yīng)從宏觀到微觀，然后再具體到市場細分；對估價基本數(shù)據(jù)、估價重要參數(shù)的選取(如售價、成本、費用、租金、出租率、報酬率、利潤率)應(yīng)具有合理性和準確性；對特定目的的估價報告，在存在不確定因素的情況下，估價師在作出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)保持必要的謹慎。比如在撰寫房地產(chǎn)抵押報告時，應(yīng)充分估計到抵押房地產(chǎn)在處置時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損失，不高估或低估市場價值，并在估價技術(shù)報告中作出必要的風(fēng)險提示和估價對象的變現(xiàn)能力分析。

五、國際觀

作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重要組成部分的估價行業(yè)，隨著其主要服務(wù)對象——投資者及金融機構(gòu)的跨國、跨地區(qū)活動，也不可避免地要為其提供跨國、跨地區(qū)服務(wù)。事實上，有關(guān)國際估價組織在這方面已做了相當多的工作。

(1)國際估價標準委員會制定了統(tǒng)一的國際估價標準，已被越來越多的國家采用[2]。

(2)加強不同國家和地區(qū)的估價服務(wù)行業(yè)組織在資質(zhì)互認方面的合作。以香港測量師學(xué)會(簡稱HKIS)為例，該組織目前已與英國皇家特許測量師學(xué)會(簡稱RICS)、中房學(xué)、新加坡測量師及估價師學(xué)會(簡稱SISV)、新西蘭房地產(chǎn)學(xué)會(簡稱NZPI)、澳大利亞房地產(chǎn)學(xué)會(簡稱API)等組織訂立了資格互認協(xié)議。資格互認，有利于不同國家和地區(qū)的估價機構(gòu)和估價人員進行跨國作業(yè)，對經(jīng)濟全球化具有積極的推動作用[5]。

(3)舉辦世界性的估價論壇，對行業(yè)發(fā)展的前沿課題進行研討。2005年10月17-18日，中房學(xué)(CIREA)和國際測量師聯(lián)合會(簡稱FIG)、HKIS在西安舉辦了主題為“社會經(jīng)濟環(huán)境變革與房地產(chǎn)估價服務(wù)”的國際房地產(chǎn)評估論壇，會議圍繞著估價師的社會責(zé)任、房屋拆遷估價與社會穩(wěn)定、抵押估價與金融風(fēng)險、損害賠償估價與社會正義、課稅估價與社會公平，以及評估機構(gòu)的治理、業(yè)務(wù)拓展等問題，展開了廣泛而深入的研討。2007年10月17-18日，以“估價專業(yè)的地方化和全球化”為主題的國際估價論壇在北京舉辦，世界估價組織協(xié)會(簡稱WAVO)同期舉辦了第二屆大會。本次論壇圍繞估價服務(wù)如何適應(yīng)經(jīng)濟全球化的需要、不同國家和地區(qū)估價機構(gòu)如何實現(xiàn)合作共贏、資本市場對估價的需求和要求，以及估價行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展等方面展開了研討。2008年10月18-19日，中房學(xué)和FIG、HKIS在北京聯(lián)合舉辦了主題為“估價與財產(chǎn)保護”的國際房地產(chǎn)評估論壇，深入探討了開展房地產(chǎn)損害賠償估價的重大意義和理論方法，交流了實踐經(jīng)驗[2]。2009年11月14日，RICS在北京召開了2009年度中國區(qū)會員大會；同時，還舉辦了持續(xù)專業(yè)發(fā)展論壇，對中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景進行了探討。

一名合格的房地產(chǎn)估價師，應(yīng)該敏銳地意識到估價服務(wù)全球化這一趨勢，高度關(guān)注行業(yè)發(fā)展的最新動態(tài)，站在行業(yè)發(fā)展的前沿來思考問題，以便在執(zhí)業(yè)過程中與國際標準接軌。

六、結(jié) 語

房地產(chǎn)評估既是一門科學(xué)，也是一門藝術(shù)，專業(yè)性和服務(wù)性是其屬性。估價服務(wù)要適應(yīng)經(jīng)濟全球化這一變化，就必然要求房地產(chǎn)估價師提高素質(zhì)，增長才干，向國際性估價人才的方向發(fā)展。一名合格、成熟的房地產(chǎn)估價師，不僅該具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德，還要養(yǎng)成終身學(xué)習(xí)的習(xí)慣和良好的溝通技巧，努力成為創(chuàng)新型人才。這不僅會提高自己的估價水平，而且還會提高評估行業(yè)的整體形象，有利于房地產(chǎn)評估事業(yè)的健康發(fā)展。

[1] 鄭智華，華理蘊，趙笑眸.淺析在建工程抵押登記的相關(guān)問題[J].中國房地產(chǎn)，2009(8)：29-30.

[2] 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2009：41-42，409.

[3] 中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會.房地產(chǎn)估價報告評審標準(試行)[S/OL].[2009-11-30].http://www.gdcic.net/gdcicIms/Upload Message Attach Files/20091125/ 20091125093026873.doc.

[4] 國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價規(guī)范[S].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999.

[5] 黃西勤.經(jīng)濟全球化對估價服務(wù)的影響與對策[C]//中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會. 估價專業(yè)的地方化與全球化國際估價論壇論文集.北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.

ImprovementontheMultipleQualitiesoftheRealEstateAppraisers

HANXue-tuan

(ZhengyuanRealEstateEstimateCo.,Ltd.ofJiaozuoCity,Jiaozuo454000,Henan,China)

A Comprehensive description from the following aspects: the operation principles and flexibilities, the creative ideas, the explanations of the policies, the abilities for writing reports and the point views of globalization, is presented to improve the multiple qualities of the real estate appraisers. It points out that the appraisers must perfect their multiple qualities for improving both of the estimate qualities and the overall images of the trades so as to promote the development of the real estate.

appraiser; real estate; estimate quality

2009-12-09

韓學(xué)團(1971-)，男，河南焦作人，注冊估價師，從事房地產(chǎn)評估工作。

E-mail：hxtzy86@sohu.com

F293.33

A

1673-9779(2010)01-0052-04

[責(zé)任編輯 楊玉東]