婁建

楔子：高科技介入的調(diào)查統(tǒng)計數(shù)據(jù)確實有說服力：據(jù)國家電網(wǎng)智能統(tǒng)計系統(tǒng)的數(shù)據(jù)，全國660座城市大約有6540萬套房屋6個月用電數(shù)字為零，且其中的部分房屋空置6個月以上。6540萬套中還不包括去年底今年初竣工結(jié)頂，開發(fā)商有意不將民用電接入的新房。如果以戶均2.5人計，6540萬套住房可供1.635億人居住。以2008年比2007年城鎮(zhèn)人口增加 1288萬人計，填滿這批空置房屋要12年。以上數(shù)據(jù)、文字與背后的那些人猶如“蝜蝂”注，他們沒有憂慮被壓死——房市會有崩盤的那一天。

國務(wù)院終于出臺的包括提高首付的一系列新政。就是以上述可靠事實為依據(jù)的。今年房價瘋漲，金融體系堪憂，而開發(fā)商置管理層意志于罔聞，置民生于不顧，視維穩(wěn)如兒戲，在此當(dāng)口瘋漲房價。猜想國家是應(yīng)該有大棒伺候了！果不其然，甚感欣喜。從金融領(lǐng)域入手，釜底抽薪甚好。如果炒房不假或少假銀行之手，那么金融體系將會健康得多。有許多網(wǎng)友對銀行執(zhí)行國務(wù)院新政的意愿和能力有懷疑，我覺得大可不必，金融杠桿完全掌控于黨中央之手，去年貸款擴(kuò)容放水為的是保八。今日形勢有所不同，只要祭出嚴(yán)令，違規(guī)重罰，相信沒有誰敢越雷池半步。

國家宏觀政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的前景如何？這是眼下包括開發(fā)商、老百姓等各方人士共同關(guān)注的話題。是周期性的調(diào)整，還是行業(yè)的拐點？是揚(yáng)湯止沸，還是釜底抽薪？這次房市調(diào)控政策能否成功擠出泡沫，達(dá)到如期效果實現(xiàn)軟著陸，各界態(tài)度各異、表情不一。

投資者 反應(yīng)是否失態(tài)

筆者是一位兼職股民。對資本的逐利嗅覺比較敏感。今年3月70個大中城市房價暴漲11.7%，透支了未來10個月的漲幅；伴隨再融資提速、加息預(yù)期、希臘主權(quán)評級遭下調(diào)，一系列利空引發(fā)市場連跌；疊加“新國十條”、“國四條”的新政出臺，市場悲觀的信息凝聚爆發(fā)，4月中旬新政以來，萬科、保利、招商等龍頭股遭遇拋售，連續(xù)四周大跌，A股連續(xù)20個交易日下行，市值已經(jīng)蒸發(fā)近3000億元。在經(jīng)濟(jì)的周期波動中，正醞釀階段性“頂”背離趨勢。本輪政策性調(diào)整的力度猶如地震，已經(jīng)顯示了振聾發(fā)聵的作用。

新政政策性“地震”會不會改變經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的趨勢，會不會改變股市樓市的同步震蕩？房市的不確定給股市的情緒面留下陰影，進(jìn)一步強(qiáng)化了當(dāng)前股市的觀望氣氛。房市成交量突降，資金未見轉(zhuǎn)投股市，因為但凡投資人都認(rèn)為風(fēng)險資產(chǎn)是個隱形的總量，存在著“房價/股價螺旋”。

從較長時間段看，資金已連續(xù)流出股市。多數(shù)基金對大盤持悲觀態(tài)度，從而加速撤離。就房價而言，上升會增加風(fēng)險資產(chǎn)的收益，提高股市投資的意愿，股市投資具有更高的流動性。反之，下跌或預(yù)期房價下跌，股市投資的意愿也會隨之下降——很多人擔(dān)心，熊市是不是已經(jīng)到來。

其實，股市房市的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)，兩者之間的聯(lián)動性可以是“蹺蹺板”——這是樂觀派的解讀，理由是樓市熄火，資金出逃會進(jìn)入股市；也可以是“同條船”——這是謹(jǐn)慎派的把持，緣由是房市地震股市遭殃，資金會遠(yuǎn)離風(fēng)險，股市房市會聯(lián)袂下跌。

理論上講房市新政會驅(qū)使部分資金“棄房炒股”，但不會改變今年股市擴(kuò)容的大趨勢，很難推高股市。因為股市在震蕩中擴(kuò)容，幾度試圖上行突破，都無力而返，市場情緒已經(jīng)趨冷了。人們看到的房市地震形成的沖擊波，對心理無異于雪上加霜，使得虎年股市“虎落平陽”。

但是，房價也難以大幅回落，在政策的直接干預(yù)下，未來房價的走勢將漲跌互見，從過快轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒€(wěn)。標(biāo)準(zhǔn)是實現(xiàn)每月1%左右的溫和上漲。直到房市漲幅企穩(wěn)，恐慌情緒消除，到那時地產(chǎn)股的良好業(yè)績才會受到關(guān)注，地產(chǎn)才能攜手金融，再次推動股市上攻。

連做多者的主流聲音都認(rèn)為，本輪政策性地震預(yù)計至少持續(xù)半年以上，恐怕會拖到第四季度才會停歇。原因就是因為政策的高壓，房市的下跌。

開發(fā)商 能夠挺多久

新政祭出，開發(fā)商將作何反應(yīng)？堅挺，還是妥協(xié)？這是一個問題。

多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為：此輪新政目的是遏制炒房和放緩瘋漲的房價，大量剛性需求及改善型需求將支撐樓市走穩(wěn)，由于2009年通過銷售和各種渠道回籠了大量現(xiàn)金，加上近期市場上多數(shù)一線城市可售房源較少，所以短期之內(nèi)房價還將持續(xù)堅挺。一位杭州房地產(chǎn)上市公司的董秘表達(dá)了此番調(diào)控新政“過于嚴(yán)厲”的看法；但認(rèn)為調(diào)整也是他們希望看到的，畢竟需要的是一個可以持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，而不是撈一票就跑的投機(jī)市場。

而對于房價走勢，多位開發(fā)商認(rèn)為隨著成交量的下滑，房價可能出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，但幅度不會很大。定價權(quán)在開發(fā)商手里，開發(fā)商短期之內(nèi)“不差錢”，不會有太大的降價動力。買房人觀望、開發(fā)商也觀望。一致的看法是現(xiàn)在政府的調(diào)控政策可能只是“第一只靴子”，并不確定是否會有后續(xù)政策出臺，市場究竟往何處去，還需要“走著瞧”。

也有開發(fā)商表示，少數(shù)項目在前期漲價幅度充分的情況下，可能會嘗試打“折”試探市場。但這只是一種營銷手段，折扣會適可而止。至于有開發(fā)商對在樓盤項目已降價的基礎(chǔ)上，對一次性付足全款給予再次打折。其實此做法在本輪政策出臺前就在做了，只是被貼上了受新政調(diào)控降價的標(biāo)簽。打折幅度保持在以前的水平，沒有更深的折幅。

但是，暫時不差錢卻難以維持長久。地產(chǎn)開發(fā)商一方面銷售遇阻，資金回流變慢，另一方面房地產(chǎn)貸款異常嚴(yán)厲，甚至連IPO、增發(fā)、發(fā)債、信托等其他融資也受到了限制。開發(fā)商資金最寬松的日子已經(jīng)過去。當(dāng)前，土地出讓金必須及時支付，原先炙手可熱的樓盤已經(jīng)賣不動了，去年下半年高價拿地的開發(fā)商，已經(jīng)開始后悔和緊張起來……

炒房客 急拋燙手山芋

日前，地產(chǎn)大佬王石和任志強(qiáng)提出，房價在未來3年還要繼續(xù)上漲。而牛刀、馬紅漫等研究者則認(rèn)為，今年房價會下調(diào)，“拐點”已經(jīng)到來。樓市迷局下，炒房者站在了“十字路口”?，F(xiàn)在還能不能買房？有房的是否應(yīng)盡快出手？

21世紀(jì)不動產(chǎn)中介的消息：一名浙江炒房客一次性拋出北京三環(huán)某項目的20余套房源，“總價近1.3億元，折合平均單價為近4萬元/平方米，是這幾年來該中介公司接手的最大賣單。據(jù)該人士分析，在新政壓力下，目前投資炒房客雖然拋房，但依然賺得缽滿盆滿。而手里只有幾套房的小炒房客，也把房子先拍了照片掛到中介去出售。高女士在杭州有四套住房，她說現(xiàn)在對房價走勢看不準(zhǔn)，先掛出去能賣就賣。她在朝輝區(qū)的房，4年前買的時候是每平米5000多，現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平米兩萬多，夠滿足的了。

而中介公司給出的信息是炒作二手房者注意了，暴跌將從二手房開始。一位從21世紀(jì)不動產(chǎn)中介被撤銷的慶春東路門店，來到杭州總部的前店長預(yù)測，據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)，4月中上旬杭州商品房開盤均價為21058元/平方米，相比3月份商品房均價22885元/平方米下跌了8.7%。當(dāng)月杭州二手房市場房源猛增了4000套，相比之前市場平均水平上漲了50%。二手房源暴增，致使買房的大多轉(zhuǎn)向觀望。新政出臺后，轉(zhuǎn)變最大的是，2009年杭州二手房市場90%的違約行為都是因為房主認(rèn)為售價過低而坐地漲價。而今年4月中旬以來，陸續(xù)出現(xiàn)房東主動上門降價，幅度高達(dá)10%。買房者卻寧可支付幾萬元的違約金，也選擇退房觀望。

在這次新政中遭受沖擊最大的就是二手中介公司。由于掛單賣出者多為早期購入房屋，當(dāng)時購入價僅為當(dāng)下房價1/3乃至1/4，現(xiàn)在賣出獲利巨大，因而二手房此輪降價空間遠(yuǎn)超一手房。暴跌將率先由二手房開始，進(jìn)而影響一手市場，這樣的判斷不是沒有根據(jù)的。

購房者 有理由等待觀望

展現(xiàn)在購房者面前的樓市，動靜不小，卻已不紅火。瘋漲的杭州新開盤樓市也變得低調(diào)起來。4月23日，新政出臺不到十天，杭州新開的三個項目售樓處的售樓先生、小姐均聲稱，開盤價有大幅優(yōu)惠，全款付清最多每平方米可下降1000—2000元不等。在其他新開盤售樓現(xiàn)場，也均可見“2萬抵12萬”“立減10萬”等標(biāo)語頻頻出現(xiàn)。然而曾經(jīng)人頭攢動的售樓處內(nèi)，人流明顯不如從前，只有不多的客戶看盤。

今年兩會前后，杭州6城區(qū)（包括蕭山城關(guān)鎮(zhèn)）樓盤價格普遍從原來18000元/平方米-20000元/平方米上漲了3000元-5000元/平方米，而本次降價的正是前期領(lǐng)漲這些樓盤。在電話詢問即將開盤的若干個項目中，半數(shù)以上明確回答有優(yōu)惠，最多的每平方米的價格會下調(diào)3000元。其中有超過七成的項目表示付全款的客戶可以享受9.8折優(yōu)惠，而貸款購房也能享受9.9折優(yōu)惠。

房市處于調(diào)整期，中心城區(qū)的商鋪、小戶型等依舊有投資空間。其中，商業(yè)區(qū)、黃金地段的商用房產(chǎn)仍然被認(rèn)為是首選，但是這部分商業(yè)地產(chǎn)的交易量卻明顯下降了。

在掛牌價和成交量雙降的市場面前，人們沒理由不駐足觀望一下風(fēng)向。

銀行界 不擔(dān)心引發(fā)壞賬

房貸新政出臺以來，二套房和三套房界定標(biāo)準(zhǔn)有了明確的說法：所謂一套房貸、二套房貸的購房單位是家庭而不是個人。家庭由三種人組成，本人、配偶、未成年子女。另外，房貸新政的二套房認(rèn)定將“以房為限，而不是以貸為限”，一個家庭只要買了一套房，不管是否從銀行貸款，還是貸款已還清，再買房就算第二套房。這與此前執(zhí)行的二套房以貸款記錄判定的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生了根本性的變化。

交通銀行副行長錢文揮4月29日在一季報業(yè)績說明會上表示，該行房地產(chǎn)業(yè)貸款總體風(fēng)險可控，根據(jù)該行近期進(jìn)行的房貸壓力測試結(jié)果，如果房價下降30%，該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率將上升1個百分點，個人按揭貸款不良率將上升0.9個百分點。

數(shù)據(jù)顯示，一季度全國房地產(chǎn)貸款繼續(xù)增長，其中，個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。除了個人房貸，房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增3207億元，季末余額同比增長31.1%。數(shù)據(jù)說明，一季度房價高漲背后，信貸資金推動因素明顯。

4月20日，銀監(jiān)會明確要求各大、中銀行要按季度開展房地產(chǎn)貸款壓力測試工作。上海銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：若以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房價下跌10%、20%和30%的情景下，信貸不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點。

杭州華融擔(dān)保公司的報告認(rèn)為，引發(fā)銀行壞賬的爆發(fā)點可能不是政府嚴(yán)防的投資客，而是一些違規(guī)操作的地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)員。地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員信息靈通，上游的樓盤委托中介賣，中介找人先買下來，再賣給下游的購房者，一倒手就可從中掙10來萬元。該擔(dān)保公司經(jīng)常發(fā)現(xiàn)多起按揭合同剛簽，房子馬上賣掉。新房貸政策出臺后，買房的人少了，中介業(yè)務(wù)員抓在手上的樓盤就變成“燙手山芋”，無法及時拋掉，壞賬說來就來了。

但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個人房貸發(fā)生大量壞賬的可能性不大。且新政使貸款成數(shù)下降，對銀行的信用風(fēng)險將起更好的保護(hù)作用。

從銀行業(yè)務(wù)上看，房產(chǎn)新政或?qū)⒔o零售銀行帶來一定沖擊。房地產(chǎn)成交量的下降將降低按揭需求，雖然二套及以上住房貸利率水平可以提高，銀行可以“以價補(bǔ)量”，但難以完全彌補(bǔ)貸款下降帶來的利息損失。凈息差的負(fù)面影響對銀行業(yè)績增長的影響會在5%之內(nèi)。

財稅部門 不怒而威引而不發(fā)

據(jù)最新透露，財稅部門的房產(chǎn)稅征稅預(yù)案已經(jīng)擬就：經(jīng)營性住房（出租房）及三套住房定性為經(jīng)營性住房，開征房產(chǎn)稅；

如第三套住房已作經(jīng)營用途出租，按照租賃合同中年租金總額的12%收取房產(chǎn)稅；

空置房所繳房產(chǎn)稅較出租房要超出3倍；以所持價值100萬元的第三套房產(chǎn)為例，最高將繳納8400元/年的稅費；

此政策何時出臺只等一聲令下。

按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，個人非營業(yè)房產(chǎn)可免繳房產(chǎn)稅。但沒有明確非營業(yè)房產(chǎn)范圍。

近兩年杭州房屋出租回報率走低，從原來的4%-6%下降到2%-3%，甚至已經(jīng)接近一年期定期存款利率。按此計算，價值100萬元的住宅年租金約為2萬到3萬元，每年所繳納的房產(chǎn)稅需要2400元到3600元之間。

業(yè)內(nèi)人士相信，房產(chǎn)稅政策一旦推行，房屋的空置率會大大降低。樓價將進(jìn)入下行通道。

已有多套房產(chǎn)的業(yè)主表示，如果政府確定要開征房產(chǎn)稅。會考慮減少投資分布，出售部分物業(yè)。

局外者 看得清與看不清

房地產(chǎn)市場的“緊地根”政策沒有改變。從國務(wù)院上調(diào)二套房首付比例，叫停部分城市三套房貸來看，中央保障18億畝耕地的決心和土地現(xiàn)行的制度不會動搖，支撐樓市的最大支柱仍然屹立；其次，人民幣進(jìn)一步升值是可以預(yù)期的，住房、能源等作為最大的人民幣資產(chǎn)，其價值仍然存在；第三，中國城市化的進(jìn)程方興未艾，遠(yuǎn)未結(jié)束。

說樓市已出現(xiàn)拐點是站不住腳的。重要的是2010年將無可爭議地成為本輪房地產(chǎn)運(yùn)行周期的節(jié)點。等此輪房地產(chǎn)熱潮退潮后人們會發(fā)現(xiàn)，正是在2010年，中國樓市在充滿爭議中走進(jìn)了新的運(yùn)行區(qū)間。

中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的政策調(diào)控，著力點是打擊投機(jī)，清理不合理需求。沒有人懷疑此波政策的威力，但政策成效與負(fù)面影響，值得關(guān)注。

政府一刀切的調(diào)控政策誤傷了不少有“剛性”改善型需求的人，有人原來住兩居，現(xiàn)在因為孩子大了，想換套三居，肯定要先買房才賣掉原來的房子。這就會被認(rèn)定為二套房，政策抑制了諸如此類合理剛需求。

執(zhí)行新政過程中至少會出現(xiàn)三種規(guī)避對策，一是已有開發(fā)商表示替購房者墊付一成首付；二是“中國不缺身份證”；三是銀行客戶經(jīng)理與房產(chǎn)中介私下合作，以“假離婚”等各種形式，將二套甚至多套房客戶包裝成首套房客戶。

相關(guān)機(jī)構(gòu)還缺乏與房地產(chǎn)相關(guān)的基本數(shù)據(jù)，比如居住十年以上的記載、住房情況數(shù)據(jù)統(tǒng)計、房屋普查結(jié)果，缺乏真實、全面的數(shù)據(jù)就難以判斷、制定科學(xué)的政策。

要配套進(jìn)行金融、稅收、土地制度和住房保障制度的改革。政府對于房子的政策應(yīng)該有兩個：房地產(chǎn)政策和住房保障政策，要讓中低端的居民有房子住，讓財富階層有更多的投資出路。但現(xiàn)在似乎只有房地產(chǎn)政策，此次新政如果還是調(diào)控房地產(chǎn)，其結(jié)果就可能沒戲。

人們擔(dān)心失之于寬的問題出在地方。新政要求建立考核問責(zé)制，明確穩(wěn)定房價和住房保障由省級政府負(fù)總責(zé)、城市政府抓落實。中央調(diào)控樓市的決心和力度，給地方政府很大的壓力。然而中央把房地產(chǎn)當(dāng)做民生問題，而某些地方政府則是把房地產(chǎn)當(dāng)做經(jīng)濟(jì)問題。土地出讓金和稅收是地方最關(guān)心的。中央和地方利益的不一致，導(dǎo)致許多很有針對性的調(diào)控政策到了地方就難以執(zhí)行。

房奴們 最關(guān)心減負(fù)

房貸新政實施后，新購二套房貸首付和利率大幅提高。有銀行規(guī)定已購的二套房客戶也要上浮利率。作為房奴，無不擔(dān)心貸款負(fù)擔(dān)從此大大加重。對此，房貸“減負(fù)”的建議很吸引眼球：

存量貸，提前還貸是上選。最好的節(jié)省利息辦法就是提前還款，讓欠銀行的錢盡可能地少。不過對于手中資金并不充裕隨時都可能有大額支出的借款人來說，在貸款本身負(fù)債率并不高的情況下最好不要提前還款。

貸款人必須了解銀行貸款合同中對提前還款的規(guī)定。不少銀行規(guī)定一年后提前還款可以免收違約金，但一年內(nèi)必須繳納違約金。違約金的比例也有高有低，有的規(guī)定收取不低于實際還款額三個月的利息，有的則收取提前還款額的3%。如果違約金比提前還款省的利息還多就不合算了。

不能一次性提前還完所有余款，可以選擇提前還部分，并在保持月供不變的情形下，縮短剩余還款時間。因為影響貸款利息的因素有三個，除了貸款利率和貸款金額，還有貸款時間，貸款時間越短，支出的利息就越少。

首套房，巧妙選擇房貸產(chǎn)品。銀行的貸款產(chǎn)品很多，利息計算公式也很復(fù)雜，貸款者需掌握一個基本的計息原理，貸款利息=貸款利率×占用貸款資金的時間×占用貸款資金的金額。想節(jié)省利息，就得從公式中的三個因素想辦法，要么降低利率，要么減少貸款時間，要么減少貸款金額。

常見的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法。前者按照貸款期限把貸款本息平均分為若干個等份，每個月還款額度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等額償還本金，那么貸款利息隨本金逐月遞減，還款額逐月遞減，支出的總利息比等額本息法少。

二套房，可選固定利率貸款。目前，加息的預(yù)期越來越濃，銀行理財師推薦二套房貸使用規(guī)定利率貸款。固定利率房貸確實可以幫助購房者在加息周期中節(jié)約貸款利息支出。不過，對于貸款購買首套房的市民，不宜辦理固定利率房貸，如果市民按揭購買第二套房，那么辦固定利率房貸則比較劃算。這位專業(yè)人士認(rèn)為，現(xiàn)在都在嚴(yán)格執(zhí)行第二套房貸款政策，購房者的貸款利率必須上浮10%。如果以目前個人房貸基準(zhǔn)利率5.94%計算，上浮10%以后就為6.534%，假如央行在今年內(nèi)像某些專家預(yù)期的那樣加息0.54個百分點，那么明年第二套房貸款利率至少要達(dá)到7.074%，在這種情況下，顯然辦固定利率房貸更劃算。

理財品，按月提取還房貸。目前持有聯(lián)名卡的北京公積金繳存職工可以約定按月提取公積金。職工可視個人情況選擇每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。房貸專業(yè)機(jī)構(gòu)“偉嘉安捷”提醒貸款者，要盡早辦理相關(guān)手續(xù)給自己新增收入來源，每月提取公積金，可以用來還房貸，緩解月供壓力。

公積金，巧用理財產(chǎn)品省利息。目前各銀行還為貸款者推出了相關(guān)的理財產(chǎn)品，打理平時的閑錢。貸款客戶向房貸賬戶中存入閑散資金，即被視為提前償還貸款本金，當(dāng)日即可從計息基數(shù)中抵消，從而實現(xiàn)節(jié)省利息。目前，深發(fā)展、建行、招行、中行、民生等銀行也有此類產(chǎn)品，如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財賬戶”等。適合一些資金流動量大，且流動頻繁的房貸客戶。

開發(fā)商中的捂盤者和炒房者中的惜售者——“蝜蝂”們，請注意了！時局難料局局新，識時務(wù)者為俊杰。新政之下，死扛恐怕是過不去的。明智之舉是見好就收，等下之策也應(yīng)該與政策互動，順勢而為，一步一步進(jìn)入調(diào)控的軌道吧。