近期對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出的一部分，而非對房地產(chǎn)市場的急剎車。未來，各國會更多考慮將房地產(chǎn)作為宏觀政策調(diào)控的杠桿之一。

2009年底開始陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，直接目的是為了抑制房價的快速上漲，但是，由于房地產(chǎn)業(yè)在整個宏觀經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，如果單純從產(chǎn)業(yè)政策的角度看待這一調(diào)控，恐怕未必能夠完全把握未來政策走勢的完整脈絡(luò)。次貸危機已經(jīng)提示全世界，房地產(chǎn)行業(yè)的政策應(yīng)當(dāng)作為宏觀經(jīng)濟政策中除了貨幣政策、財政政策之外的又一個重要指標(biāo)和杠桿，而這在中國過往的宏觀政策中其實早已有所體現(xiàn)，因此，將房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺看作中國宏觀調(diào)控政策的一部分，會更容易把握未來的政策走向。

表面上看，近來房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的時機，選在房價飛漲、投機氣氛開始濃厚之際，其背景是民間對高房價的抵觸情緒上升、高房價對未購房者“居者有其屋”理想的沖擊有可能造成社會不穩(wěn)定因素。但深究起來，這次調(diào)控不論時機還是力度選擇，其實都脫離不了宏觀經(jīng)濟形勢變化的大背景。

本輪房價的飛漲始于2009年中。當(dāng)時，房地產(chǎn)市場執(zhí)行的是偏寬松的政策，這是由于經(jīng)濟復(fù)蘇的基礎(chǔ)尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)行業(yè)還背負著帶動中國經(jīng)濟走出蕭條的重任，適度的過熱正是政策所要催化的結(jié)果之一。到了2009年底，中國經(jīng)濟的復(fù)蘇已經(jīng)相當(dāng)可靠，甚至由于流動性旺盛，已初現(xiàn)局部過熱的苗頭。從這個角度看，對房市的調(diào)控，其實可以理解為中國宏觀刺激政策退出中的一步棋，而絕非對房地產(chǎn)市場的急剎車。從政策節(jié)奏上看，中國已經(jīng)開始提高準備金率，也證明刺激政策處于逐步退出之中。

事實上，此次房地產(chǎn)調(diào)控的力度并不是很大，絕非2007年下半年到2008年底的調(diào)控那樣從供給和需求兩方面下猛藥。其原因在于，當(dāng)時的大背景是宏觀經(jīng)濟明顯過熱，地產(chǎn)作為重要的龍頭產(chǎn)業(yè)，自然首當(dāng)其沖受到抑制，加之高房價引起的諸多社會矛盾，政策的力度也就非常大。尤其是對開發(fā)商融資的嚴格控制，結(jié)合近乎窒息的需求方，最終使得房價大幅走低。然而，在當(dāng)前的局勢下，這一情形重現(xiàn)的概率幾乎不存在，政策不可能讓房地產(chǎn)業(yè)陷入蕭條，從而拖累整體的經(jīng)濟增長。因此總體來看，目前對房地產(chǎn)市場不宜過度悲觀，畢竟政策還處于早期的微調(diào)階段，而且長遠看，越早微調(diào)，越有利于房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。此次調(diào)控最有可能的結(jié)果，是飛漲的房價得以抑制，伴以交易量適度下降。

房地產(chǎn)政策之所以不同于其他行業(yè)，主要與其行業(yè)特點有關(guān)。首先，房地產(chǎn)業(yè)一般杠桿率較高，占用的資金總量龐大，所以，房價波動對于流動性有舉足輕重的影響，房價上升可以創(chuàng)造出巨大的流動性，下跌則可能給一個高杠桿的金融體系帶來危機。次債危機之所以震倒全球金融體系，就在于地產(chǎn)杠桿加上各種金融衍生品杠桿所產(chǎn)生的多米諾骨牌效應(yīng)。其次，房地產(chǎn)及其上下游產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比例接近20%，調(diào)控這一產(chǎn)業(yè)，對總需求的影響就足以對整個經(jīng)濟增長產(chǎn)生強大的輻射作用。再次，房地產(chǎn)具有金融屬性，房地產(chǎn)投資的變化會對資金的流動產(chǎn)生巨大影響。最后，中國經(jīng)濟正處在調(diào)整結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時刻，出口作為經(jīng)濟增長的三駕馬車之一，未來很難再起到支柱作用，在調(diào)結(jié)構(gòu)初現(xiàn)成果以前，如果盲目過度調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)，很可能會間接給經(jīng)濟調(diào)整造成困難。因此，如果單從微觀的行業(yè)角度看，很難猜測還會出臺哪些調(diào)控政策、政策要執(zhí)行到什么程度，但是，一旦將房地產(chǎn)政策與宏觀經(jīng)濟政策相結(jié)合來看，就可以判斷，這次調(diào)控不會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大的打擊。

當(dāng)前，美歐等發(fā)達國家的經(jīng)濟尚未恢復(fù)到中國這樣健康的程度，可以預(yù)想，經(jīng)歷了金融危機的教訓(xùn)之后，各國未來會嚴肅地考慮將房地產(chǎn)行業(yè)更多地作為宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的杠桿之一，并且在執(zhí)行中很可能會參考中國多年的經(jīng)驗。

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