作為房地產(chǎn)一業(yè)獨(dú)大現(xiàn)象的呼應(yīng)，今年的“新財(cái)富500富人榜”上榜者中，有88位來(lái)自地產(chǎn)業(yè)，占17.6%；其財(cái)富總額達(dá)6490.8億元，人均財(cái)富達(dá)73.8億元，較上年幾近翻番。同時(shí)，今年的首富王健林也來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的超額收益率吸引了越來(lái)越多其他產(chǎn)業(yè)的富人扎堆進(jìn)入，我們的初步統(tǒng)計(jì)顯示，今年上榜的主業(yè)并非房地產(chǎn)的富人中，約50%已經(jīng)切入房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多非房地產(chǎn)業(yè)富人也通過(guò)這一布局身家倍增。千軍萬(wàn)馬殺入地產(chǎn)業(yè)，使得經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的趨勢(shì)令人擔(dān)憂(yōu)。而隨著一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺(tái)，明年的富人榜上“土”財(cái)主扎堆的現(xiàn)象或?qū)⒉粡?fù)出現(xiàn)？行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，也令地產(chǎn)巨頭紛紛謀變，積級(jí)加大二三線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備，萬(wàn)達(dá)的王健林登頂首富與二三線(xiàn)地產(chǎn)商崛起“富人榜”，堪稱(chēng)兩大風(fēng)向標(biāo)。

本刊主筆孫紅

陳福 文芳 唐偉文 劉凌云

王娜麗郝治軍程重慶/文

王凡陳學(xué)良/攝影

感謝深圳證券信息有限公司新聞中心、全景網(wǎng)、交易日的支持

地產(chǎn)富人財(cái)富翻番、扎堆上榜，

“隱形大佬”王健林成今年首富

2008年10月至2009年，在金融危機(jī)后寬松貨幣政策的刺激下，經(jīng)歷了2007年調(diào)控陣痛的房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了意料之外的大舉反彈。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2009年，國(guó)內(nèi)商品房銷(xiāo)售額為43995億元，同比增長(zhǎng)75.5%；新建商品房成交價(jià)為4695元/平方米，同比上漲近24%，其中，住宅價(jià)格上漲25%，這兩個(gè)漲幅，均為近15年之最大。

作為這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的呼應(yīng)，今年，房地產(chǎn)行業(yè)的富人扎堆登上“新財(cái)富500富人榜”：不僅上榜人數(shù)居各行業(yè)之首，多達(dá)88位，占比達(dá)17.6%；地產(chǎn)富人的財(cái)富總額達(dá)6490.8億元，占比更高達(dá)22.8%，同樣領(lǐng)先于其他行業(yè)；他們的人均財(cái)富達(dá)到73.8億元，較上年37.5億元的人均水平幾近翻番，和金融危機(jī)爆發(fā)之前80.4億元的水平相差無(wú)幾。

今年財(cái)富增長(zhǎng)額超過(guò)百億元的26位超級(jí)富人中，以房地產(chǎn)為主業(yè)的多達(dá)9位（表1）；而財(cái)富增長(zhǎng)額最多的10位富人中，就有4人的主業(yè)是房地產(chǎn)，他們分別是大連萬(wàn)達(dá)的王健林、恒大地產(chǎn)（03333.HK）的許家印、龍湖地產(chǎn)（00960.HK）的吳亞軍及新湖集團(tuán)的黃偉。其中，許家印和吳亞軍的財(cái)富迅猛增長(zhǎng)，主要受益于旗下公司2009年赴港上市帶來(lái)的財(cái)富放大效應(yīng)；而2009年8月大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的第二輪私募，使得地產(chǎn)業(yè)最后一個(gè)隱形“大佬”王健林的巨額身家顯露出痕跡—據(jù)媒體披露，大連萬(wàn)達(dá)第二輪私募價(jià)格高達(dá)17元/股，而根據(jù)我們查到的工商資料，王健林以其本人及名下的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合計(jì)持有萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)23.597億股（詳見(jiàn)附文），據(jù)此計(jì)算，其財(cái)富市值達(dá)到401.1億元，王健林也由此笑傲群雄，成為2010“新財(cái)富500富人榜”首富，并且是本榜發(fā)布以來(lái)第二位來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的首富（表2）。

此外，今年新上榜直接就進(jìn)入前100名的9位富人中，佳兆業(yè)集團(tuán)的郭英成家族同樣來(lái)自地產(chǎn)業(yè)。

千軍萬(wàn)馬入地產(chǎn)，富人爭(zhēng)當(dāng)“土”財(cái)主

房地產(chǎn)業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的強(qiáng)勢(shì)地位，不僅表現(xiàn)為地產(chǎn)業(yè)富人的財(cái)富暴漲與扎堆上榜，還吸引了越來(lái)越多其他產(chǎn)業(yè)的富人介入其中，我們的初步統(tǒng)計(jì)顯示，今年上榜的主業(yè)并非房地產(chǎn)的富人中，約50%已經(jīng)切入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

例如，今年機(jī)械與電氣設(shè)備業(yè)上榜的52名富人中，染指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的就達(dá)到28名，占比高達(dá)53.8%（表3）。其中較為典型的就有奧克斯空調(diào)的鄭堅(jiān)江、西子電梯的王水福等人，目前，鄭堅(jiān)江旗下的奧克斯地產(chǎn)已躋身中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)；王水福旗下的“西子系”2009年實(shí)現(xiàn)收入138億元，其中西子房產(chǎn)收入就達(dá)到51億元，占1/3強(qiáng)。

向房地產(chǎn)業(yè)的延伸已使眾多上榜者的行業(yè)分類(lèi)變更為綜合，而即使那些尚未涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的富人，也紛紛通過(guò)自建或購(gòu)置總部大廈、興建產(chǎn)業(yè)基地等方式，以擁有不同的物業(yè)。如前十名的非地產(chǎn)富人中，張茵、王傳福、梁穩(wěn)根分別在東莞、深圳、湖南等地建有大片的工業(yè)園區(qū)，馬化騰在深圳建有騰訊大廈，張近東除南京新街口的蘇寧電器大廈外，2009年更在南京徐莊軟件產(chǎn)業(yè)園開(kāi)建總部基地，綜合業(yè)務(wù)的劉永行、陳發(fā)樹(shù)則均已涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。從這個(gè)角度看，500位上榜富人幾乎人人都是“土”財(cái)主。

同時(shí)，在產(chǎn)業(yè)資本涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的路徑中，不乏以“產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)”之名、行“圈田占地”之實(shí)的企業(yè)。有報(bào)道稱(chēng)，三一集團(tuán)以擴(kuò)建工業(yè)園的形式囤積了大量土地，并且從三一旗下全資子公司上海竹勝園地產(chǎn)有限公司的招聘啟事中發(fā)現(xiàn)，竹勝園地產(chǎn)旗下?lián)碛卸嗉业禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司，其運(yùn)作的項(xiàng)目廣泛分布于上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，巧合的是，這些項(xiàng)目大多位于三一集團(tuán)各個(gè)工業(yè)園所在地。事實(shí)上，一些知名企業(yè)利用地方政府招商引資的熱切心態(tài)，以低廉價(jià)格四處圈地，之后或轉(zhuǎn)手出讓?zhuān)蚋挠猛竞箝_(kāi)發(fā)出售的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的大潮下，企業(yè)在二三線(xiàn)城市的圈地運(yùn)動(dòng)尤其值得警惕。

無(wú)論直接還是曲線(xiàn)征戰(zhàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域，眾多企業(yè)在多元化發(fā)展的道路上不約而同選擇這一行業(yè)，一方面由于地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度較高，進(jìn)入門(mén)檻較低，沒(méi)有技術(shù)與政策壁壘；另一直接誘因則是資本的逐利性使然，畢竟，具備較強(qiáng)盈利能力的地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)比制造業(yè)“來(lái)錢(qián)更快”。

從截至4月23日A股上市公司發(fā)布的2009年財(cái)報(bào)看，房地產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售凈利率在所有23個(gè)行業(yè)中位列第三，達(dá)到15.89%，僅次于金融服務(wù)與食品飲料（表4）；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的凈資產(chǎn)收益率在各行業(yè)中也高居第六。而業(yè)內(nèi)人士透露的房地產(chǎn)公司盈利能力更遠(yuǎn)超乎我們的想象，據(jù)一位深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向本刊透露，深圳地產(chǎn)商一般都有30%以上的利潤(rùn)率，如果是2005年以前獲得的土地，地產(chǎn)商的資本回報(bào)率甚至高達(dá)600%。

地產(chǎn)業(yè)的超額收益，也讓眾多布局其間的非房地產(chǎn)業(yè)富人身家倍增，例如王水福今年的財(cái)富達(dá)到56.5億元，較去年大增126%，主要就是因旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊的貢獻(xiàn)使然；而熔盛重工的張志熔旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊2009年在港上市，更使他的財(cái)富在今年暴增260%，達(dá)到180億元。在民營(yíng)富人爭(zhēng)相涌入地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，國(guó)有資本也毫不落后，3月15日，北京6宗土地拍賣(mài)中涌現(xiàn)出的新科“地王”全部由國(guó)有資本創(chuàng)造。

在實(shí)力雄厚的產(chǎn)業(yè)富人紛紛介入房地產(chǎn)業(yè)一級(jí)的土地市場(chǎng)、二級(jí)的開(kāi)發(fā)市場(chǎng)分享地產(chǎn)盛宴的同時(shí)，江浙粵等地的一些草根企業(yè)家則由于近年出口受阻、產(chǎn)能過(guò)剩，紛紛將資金撤出實(shí)業(yè)領(lǐng)域，投入房地產(chǎn)的二三級(jí)市場(chǎng)，以對(duì)抗通脹，謀求資產(chǎn)保值增值。來(lái)自溫州等地的炒樓團(tuán)不僅攪熱了國(guó)內(nèi)樓市，一些游資甚至遠(yuǎn)赴美國(guó)、澳大利亞、英國(guó)等海外市場(chǎng)抄底。

調(diào)控下“土”財(cái)主現(xiàn)象或被遏制

千軍萬(wàn)馬殺入地產(chǎn)業(yè)，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出典型的泡沫現(xiàn)象—過(guò)高的價(jià)格、瘋狂的投機(jī)以及大量的新建筑物，并有從一線(xiàn)向二三線(xiàn)城市蔓延的趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的趨勢(shì)，正成為時(shí)下中國(guó)最引人注目并最令人擔(dān)憂(yōu)的圖景。

從地方經(jīng)濟(jì)看，泡沫的存在固然維持了眼前的土地財(cái)政，但透支了城市的未來(lái)，大幅攀升的商務(wù)成本、生活成本，不僅推動(dòng)越來(lái)越多企業(yè)向二三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)移，帶來(lái)城市的產(chǎn)業(yè)空心化風(fēng)險(xiǎn)，中產(chǎn)階級(jí)與大學(xué)生逃離北上廣，也在消弱其人才集聚優(yōu)勢(shì)；而地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，則可能使以抵押土地貸款進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為主要模式的地方城投公司爆出債務(wù)危機(jī)。

從實(shí)業(yè)發(fā)展看，樓市唾手可得的高回報(bào)，不僅沖擊銳意創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家精神；殺入地產(chǎn)業(yè)，更會(huì)擠壓企業(yè)正常的研發(fā)、設(shè)備更新升級(jí)等投入，使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁不足。沿海地區(qū)在傳統(tǒng)制造業(yè)轉(zhuǎn)移后，更高層次上的新產(chǎn)業(yè)并沒(méi)有出現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)升級(jí)更多尚在培育之中。從近年來(lái)“500富人榜”上代表高科技的信息技術(shù)與文化傳媒行業(yè)及房地產(chǎn)富人的人數(shù)變化便可看出這一現(xiàn)象的端倪，信息技術(shù)與文化傳媒行業(yè)的富人從2008年的37名下降到今年的28名，相反的是，房地產(chǎn)業(yè)的富豪則由81名上升到88名，富人房地產(chǎn)化趨勢(shì)非常明顯（附圖）。

從普通民眾看，買(mǎi)房可能需要透支一家兩三代人的收入，房?jī)r(jià)高企對(duì)居民消費(fèi)產(chǎn)生了明顯的“擠出”效應(yīng)。一個(gè)有趣的差異是，在信貸市場(chǎng)更為發(fā)達(dá)的美國(guó)，地產(chǎn)非理性繁榮帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，令許多美國(guó)家庭得以通過(guò)住房銷(xiāo)售、抵押再融資和住房資產(chǎn)貸款來(lái)增加消費(fèi)；而在中國(guó)，人們從這一財(cái)富效應(yīng)中獲得的滿(mǎn)足感，遠(yuǎn)不如身為“房奴”的巨大壓力。由高房?jī)r(jià)導(dǎo)致的財(cái)富差距加大、由征地引發(fā)的拆遷悲劇頻現(xiàn)，也受到社會(huì)的高度關(guān)注。

所幸政府已經(jīng)意識(shí)到了經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化的嚴(yán)重性，迄今為止最嚴(yán)厲的調(diào)控政策4月陸續(xù)出臺(tái)，或?qū)⑹沟禺a(chǎn)泡沫得以遏制。明年的富人榜上，“土”財(cái)主扎堆上榜的現(xiàn)象或?qū)⒉粡?fù)出現(xiàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著新興產(chǎn)業(yè)扶持政策的出臺(tái)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，資本被引向綠色產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥、農(nóng)牧漁業(yè)等新方向，地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的造富力量或才會(huì)最終得到遏制。美國(guó)富人主要集中于TMT和金融業(yè)等領(lǐng)域，或可作為中國(guó)的參照。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大，地產(chǎn)巨頭紛紛謀變

千軍萬(wàn)馬的涌入，使得地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加??；政策的調(diào)控與保障房供應(yīng)增長(zhǎng)的預(yù)期，則使住宅開(kāi)發(fā)商面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由此也促使地產(chǎn)業(yè)富人紛紛尋求商業(yè)模式與戰(zhàn)略布局上的變革。萬(wàn)達(dá)的王健林登頂首富與二三線(xiàn)地產(chǎn)商的崛起，堪稱(chēng)兩大風(fēng)向標(biāo)。

區(qū)別于之前另一位首富楊惠妍的住宅開(kāi)發(fā)創(chuàng)富模式，王健林旗下的大連萬(wàn)達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主，經(jīng)過(guò)近十年的探索，萬(wàn)達(dá)已開(kāi)發(fā)出了商業(yè)地產(chǎn)的第三代產(chǎn)品—城市綜合體，形成了商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化院線(xiàn)和連鎖百貨四大產(chǎn)業(yè)并舉的格局。其成功秘訣在于：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，而萬(wàn)達(dá)的城市綜合體開(kāi)發(fā)恰恰迎合了各地政府營(yíng)建商業(yè)中心、帶動(dòng)周邊土地升值的需求，因此，萬(wàn)達(dá)在拿地上具有無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另外，持有型物業(yè)的增加，也優(yōu)化了萬(wàn)達(dá)的資產(chǎn)配置，為其提供了長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；快速擴(kuò)張的策略，則使萬(wàn)達(dá)短時(shí)間內(nèi)占據(jù)了各主要城市的核心地段，王健林的財(cái)富得以快速提升。

如今，各地產(chǎn)巨頭已紛紛跟進(jìn)萬(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。從2009年開(kāi)始，萬(wàn)科（000002）、金地（600383）等傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域擴(kuò)張迅猛的國(guó)字號(hào)巨頭保利地產(chǎn)（600048），也從2009年開(kāi)始將商業(yè)地產(chǎn)視為重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并加大相關(guān)投入。富力地產(chǎn)（02777.HK）、雅居樂(lè)（03383.HK）、華僑城（000069）等開(kāi)發(fā)商，更已在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面布下重金，轉(zhuǎn)型之勢(shì)早露端倪。

向二三線(xiàn)城市擴(kuò)張，則是地產(chǎn)商的另一個(gè)方向。今年房地產(chǎn)業(yè)富人的另一個(gè)顯著變化，就是來(lái)自這一區(qū)域的地產(chǎn)商明顯增多。今年新上榜的10名地產(chǎn)富人中，就有5名是二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)商（表5）。事實(shí)上，受益于軌道交通與高鐵建設(shè)的躍進(jìn)、各地區(qū)域振興規(guī)劃的出臺(tái)、城鎮(zhèn)化加速以及一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)過(guò)高、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)收入比較低等一系列因素，二三線(xiàn)城市開(kāi)始成為房企巨頭們的主戰(zhàn)場(chǎng)。2009年，萬(wàn)科、保利、中海（00688.HK）等十大房企在一線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備約為4100萬(wàn)平方米，而在二三線(xiàn)城市的土地儲(chǔ)備量近17480萬(wàn)平方米，比重高達(dá)81%，反映出房企巨頭調(diào)整市場(chǎng)重心、向二三線(xiàn)城市拓展的策略。

從披露了2009年財(cái)報(bào)的上市地產(chǎn)公司看，大多數(shù)公司在2010年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中都提出要加大二三線(xiàn)城市和商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并付諸行動(dòng)。這表明，各地產(chǎn)企業(yè)在新的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策之下，對(duì)未來(lái)若干年市場(chǎng)的判斷與認(rèn)識(shí)已趨于一致。■