國(guó)務(wù)院于4月15日宣布了一系列房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控措施，緊接著于4月17日出臺(tái)了相關(guān)細(xì)則。A股市場(chǎng)應(yīng)聲大跌了將近5%。

調(diào)控時(shí)機(jī)的選擇

自2010年年初以來，中央和溫家寶總理屢次對(duì)房?jī)r(jià)的過快上漲表示擔(dān)憂。然而，過去幾個(gè)月宣布的一系列政策措施卻沒能給熱火朝天的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。由于中央依然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表示擔(dān)憂，“兩會(huì)”也沒有出臺(tái)任何針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的具體調(diào)控措施。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)再次活躍起來，而關(guān)于土地價(jià)格不斷攀升、推高房?jī)r(jià)的報(bào)道也頻頻見諸報(bào)端。

國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市住房銷售價(jià)格走勢(shì)顯示，2009年底新建住宅均價(jià)同比上漲了9%，而到2010年3月漲幅已達(dá)14%。不過根據(jù)房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)（銷售額/銷售面積），2009年底住宅平均銷售價(jià)格同比漲幅高達(dá)25%。最近北京一年一度的房交會(huì)上樓盤的平均開盤價(jià)比一年前漲了一倍。

包括北京在內(nèi)的城鎮(zhèn)居民對(duì)于房?jī)r(jià)過高難以承受的抱怨越來越多，而且對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂也與日俱增。與此同時(shí)，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表明宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)復(fù)蘇：一季度GDP同比增速接近12%。在此背景下，政府推出了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施。

與2007年調(diào)控存在差異

在2010年4月17日頒布的國(guó)務(wù)院令中明確了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施的細(xì)則。我們認(rèn)為其中一些是自2007年底以來最嚴(yán)厲的緊縮措施。

與2007年底出臺(tái)的調(diào)控政策類似，此次政府也試圖通過提高第二套房貸的標(biāo)準(zhǔn)來遏制投資需求。不過，此次的調(diào)控政策和2007年底有一些差異。2007年時(shí)，政府擔(dān)心宏觀經(jīng)濟(jì)整體過熱，因此從整體上限制貸款，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的新增貸款停止了將近一年。這一次，中央更加強(qiáng)調(diào)增加住房供給，因而針對(duì)銀行向開發(fā)商放貸的限制相對(duì)較少。

此外，對(duì)各地方官員采取穩(wěn)定房?jī)r(jià)問責(zé)制。這將有助于調(diào)控措施得到切實(shí)執(zhí)行，否則地方政府通常有很強(qiáng)的動(dòng)機(jī)樂見房?jī)r(jià)上漲。但這也可能會(huì)由于地方政府爭(zhēng)相展示其穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政績(jī)而給政策執(zhí)行帶來扭曲。中央已經(jīng)意識(shí)到了通過限制銀行放貸難以遏制大量流動(dòng)性充沛的國(guó)有企業(yè)參與土地投機(jī)活動(dòng)，因此特別要求非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)退出商業(yè)性土地開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將會(huì)放緩

在需求方面，最新的調(diào)控措施將有效增加購(gòu)房成本，尤其是對(duì)投資性需求而言。這將在未來幾個(gè)月內(nèi)降低投資性購(gòu)房需求?？赡芨匾氖牵麓胧?huì)影響市場(chǎng)對(duì)于未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷和預(yù)期，因此這些措施將在進(jìn)一步遏制投資性需求的同時(shí)促使投資客拋售所持有的房源。同時(shí)，繼續(xù)增加土地和住房供應(yīng)，尤其是低端住房將有助于在2010年晚些時(shí)候改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求基本面。

我們預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月大城市房?jī)r(jià)增速將放緩，而近幾個(gè)月來房?jī)r(jià)過快上漲的地區(qū)甚至有可能出現(xiàn)下跌。在此背景下，開發(fā)商也許會(huì)變得更加謹(jǐn)慎并放緩新項(xiàng)目的投資和建設(shè)步伐。不過，2009年底以來新開工面積的強(qiáng)勁增長(zhǎng)意味著2010全年建設(shè)活動(dòng)仍將維持在高位。此外，由政府推動(dòng)的低端和普通住宅建設(shè)活動(dòng)的增長(zhǎng)及城鎮(zhèn)化將有助于部分抵消掉大城市建設(shè)活動(dòng)的疲軟。

我們?nèi)灶A(yù)計(jì)2010年全年房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)將增長(zhǎng)10-15%。不過，從現(xiàn)在開始整體建設(shè)活動(dòng)將會(huì)放緩，到2010下半年的某個(gè)時(shí)點(diǎn)可能轉(zhuǎn)變?yōu)橥蓉?fù)增長(zhǎng)。

維持10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)測(cè)不變

雖然高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)上開發(fā)商的投資和新開工建設(shè)活動(dòng)預(yù)計(jì)將會(huì)放緩，但政府對(duì)普通住宅和保障性住房建設(shè)的大力推動(dòng)、內(nèi)陸地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，將使2010年整體建設(shè)活動(dòng)仍保持強(qiáng)勁。因此，我們維持2010年中國(guó)GDP增長(zhǎng)10%的預(yù)測(cè)，因?yàn)橐延械念A(yù)測(cè)已經(jīng)考慮到了房地產(chǎn)建設(shè)活動(dòng)環(huán)比增速將顯著放緩。對(duì)于2011年GDP增長(zhǎng)8.7%的預(yù)測(cè)中，我們也已經(jīng)考慮到了房地產(chǎn)投資屆時(shí)將更明顯地放緩。當(dāng)然，近期宣布的房地產(chǎn)調(diào)控措施如果得到切實(shí)執(zhí)行的話，因?yàn)轭A(yù)期中的房地產(chǎn)調(diào)控已成為事實(shí)而可能使大宗商品的需求提前出現(xiàn)調(diào)整。

從正面來說，目前對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施調(diào)控將會(huì)減少日后經(jīng)濟(jì)過熱或資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)走軟也將有助于緩和通脹預(yù)期。

從負(fù)面來說，人們擔(dān)憂房地產(chǎn)調(diào)控力度過猛可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大幅下滑，并引發(fā)其他連帶的負(fù)面影響，如地方政府相關(guān)的不良貸款增加等。風(fēng)險(xiǎn)的確存在，但我們認(rèn)為政府繼續(xù)強(qiáng)調(diào)增加供給（建設(shè)活動(dòng)）將有助于保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。此外我們還認(rèn)為，一旦政府擔(dān)心整體建設(shè)活動(dòng)大幅放緩，部分政策將會(huì)放寬。

另一方面，如果新頒布的這些措施仍未收到預(yù)期的效果，即房?jī)r(jià)增速并未明顯放緩，政府將會(huì)采取額外的措施，包括征收某種形式的住房消費(fèi)稅等，這需要我們繼續(xù)關(guān)注?！?/p>