這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，只不過是2009年下半年銀行信貸已經(jīng)開始收緊政策的延伸，讓季度寬松的貨幣政策回歸到常態(tài)

今年以來，無論是股市還是樓市，對(duì)央行貨幣政策敏感性無以復(fù)加。特別是元月12日晚上7點(diǎn)，央行網(wǎng)站公布，中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此消息一公布，立即引起整個(gè)國(guó)際市場(chǎng)翻江倒海。全球的股市出現(xiàn)全面的下跌；國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷售也開始下降，各地商業(yè)銀行的信貸也在逐漸收緊。中國(guó)央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，是不是表示國(guó)內(nèi)貨幣政策出現(xiàn)全面收緊?它對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)造成什么樣的影響?

意料之中的緊縮政策

從香港及國(guó)際上的媒體反映情況來看，央行這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是退市政策的開始，以此為起點(diǎn)，央行會(huì)采取一系列貨幣收緊的政策。但這只是一個(gè)誤解。因?yàn)?，這是用歐美國(guó)家所發(fā)生的事情，救市與退市的思維方式來觀察中國(guó)所發(fā)生的事情。實(shí)際上，中國(guó)的救市政策或金融市場(chǎng)運(yùn)作方式與2008年下半年以來歐美國(guó)家的救市政策完全不是一回事。國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)運(yùn)行也與歐美不一樣。中國(guó)沒有量化寬松的貨幣政策，也就不存在退市不退市的問題。

2008年下半年，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到美國(guó)金融海嘯的襲擊而讓中國(guó)出口貿(mào)易迅速下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)下行的風(fēng)險(xiǎn)，但是中國(guó)既沒有出現(xiàn)銀行危機(jī)也沒有出現(xiàn)金融危機(jī)。在這種情況下，當(dāng)時(shí)中國(guó)政府采取一些應(yīng)急的救市政策，只不過是為r降低中國(guó)經(jīng)濟(jì)下降的風(fēng)險(xiǎn)。由于中國(guó)金融體系與歐美國(guó)家金融體系完全不同，當(dāng)這些救市政策一出臺(tái)，或緊縮的信貸一放松，2009年中國(guó)信貨就出現(xiàn)了極度的快速增長(zhǎng)，從而使得2009年信貸增長(zhǎng)是2007年近3倍。盡管這種極度寬松的信貸增長(zhǎng)保汪了中國(guó)經(jīng)濟(jì)重新步上增長(zhǎng)上行的軌道，但是同樣也推高了資產(chǎn)價(jià)格、吹大了房地產(chǎn)泡沫。因此，從2009年下半年開始，央行就開始收緊了國(guó)內(nèi)銀行信貸增長(zhǎng)的速度?？梢哉f，這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，只不過是2009年下半年銀行信貸已經(jīng)開始收緊政策的延伸，讓極度寬松的貨幣政策回歸到常態(tài)。

那么，央行為什么會(huì)在這個(gè)時(shí)候出臺(tái)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的政策?為什么會(huì)比市場(chǎng)所預(yù)期的要早得多?根本的問題就在于：2010年1月前三星期的信貸增長(zhǎng)就超過1萬億元。如果按照這樣速度，2010年的銀行信貸增長(zhǎng)又回到2009年極度增長(zhǎng)的老路。也就是說，如果按照這樣的信貸增長(zhǎng)速度，2010年要實(shí)現(xiàn)央行適度寬松的貨幣政策又可能成為空談。實(shí)際上從1月初開始，央行就通過不同的渠道在收緊市場(chǎng)流動(dòng)性，并要求商業(yè)銀行信貸增長(zhǎng)適度。

那么，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)為什么對(duì)央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率上調(diào)會(huì)反映如此強(qiáng)烈?或?yàn)槭裁磿?huì)反映過度?最為關(guān)鍵的問題有二個(gè)方面，一方面是認(rèn)為國(guó)內(nèi)存款準(zhǔn)備金率上調(diào)是國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策退出開始。既然貨幣政策開始從緊調(diào)整，那么在2010年以下的時(shí)間里，還會(huì)有一系列的貨幣從緊政策出臺(tái)。比如，繼續(xù)上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、加息、公開市場(chǎng)操作更為頻繁等。另一方面，由于從2009年以來的資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，完全是世界各國(guó)極度寬松貨幣的結(jié)果，因此，這種極度寬松的貨幣政策一旦開始收緊，資產(chǎn)價(jià)格泡沫破滅也是必然。因此，央行政策出臺(tái)就導(dǎo)致了全球股市全面下跌。

但是，實(shí)際上這種假定是不成立的。正如我上文所指出的，由于中國(guó)的金融體系及金融市場(chǎng)運(yùn)作方式不一樣，中國(guó)有救市政策，但沒有量化寬松的貨幣政策，也就沒有退市政策。央行的貨幣政策調(diào)整只不過是讓2008年下半年那種短期應(yīng)急政策回歸到常態(tài)與理性。因此，只要金融市場(chǎng)的流動(dòng)性泛濫及商業(yè)銀行信貸增長(zhǎng)過度，央行就可能采取不同的方式來收緊流動(dòng)性。

可以說，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響，應(yīng)該是十分微小的。與其說實(shí)質(zhì)上的影響，還不如說是向市場(chǎng)發(fā)出一個(gè)信號(hào)：央行正在關(guān)注市場(chǎng)流動(dòng)性變化。因?yàn)?，貨幣政策?shù)量工具的使用，其影響與意義都十分有限的。比如說，面對(duì)著10萬億的銀行信貸，理論意義上收縮3000億可貸資金，其影響是不大的。不僅理論意義上所收縮的可貸資金量小，而且這些收縮的可貸資金要投向哪里也是不確定的。比如，有人說上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)有影響，但實(shí)際上存款準(zhǔn)備金率上調(diào)來影響房地產(chǎn)的行為是要通過無數(shù)個(gè)不同環(huán)節(jié)才能達(dá)到的。

當(dāng)然，現(xiàn)在市場(chǎng)最為關(guān)注的是，央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，接著會(huì)不會(huì)上調(diào)基準(zhǔn)利率。因?yàn)槭袌?chǎng)上都認(rèn)為，央行率先通過存款準(zhǔn)備金率收緊銀根，回收過去一年過度釋放的流動(dòng)性，也標(biāo)志貨幣政策開始轉(zhuǎn)向，未來存款準(zhǔn)備金率可能還會(huì)加快上調(diào)幅度與頻率，并在以后幾個(gè)月內(nèi)加息。但是，利率上調(diào)最為重要的指標(biāo)是CPI的漲幅。如果CPI漲幅到4％以上，利率上調(diào)的機(jī)率就較高。不過，2009年12月份的CPI仍然處于1.9％。在食品為主導(dǎo)的CPI體系下，盡管今年CPI上行有基數(shù)效應(yīng)的影響，但是CPI要達(dá)到4％的水平并非易事。只有CPI上升得比較快，央行才有可能上調(diào)利率。但這種利率上調(diào)無論是上調(diào)頻率還是幅度都不會(huì)太高。由于基準(zhǔn)利率變化概率不大，當(dāng)然2010年央行的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。不過，信貸政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要表現(xiàn)在最近公布的“國(guó)十一條”上。

“國(guó)十一條”出臺(tái)背景

在2009年12月中旬到2010年1月中旬一個(gè)月內(nèi)時(shí)間里，中央政府連續(xù)5次出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策。先是個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，然后有“國(guó)四條”，再有對(duì)開發(fā)商拿地首付金額的限制，發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》(即“國(guó)十一條”)，最后是國(guó)新辦召開的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”發(fā)布會(huì)上，住建部等六部門負(fù)責(zé)人就“國(guó)十一條”具體落實(shí)進(jìn)行解釋。可以說，中央政府密切就房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在這樣短的時(shí)間內(nèi)如此密集地出臺(tái)這樣多的政策應(yīng)該是第一次。這些政策對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生巨大的影響。而這次密集出臺(tái)的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策主要是與中央政府最近對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新判斷有關(guān)。

在2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之前，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，主要是關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，以為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)之所以能夠比其他國(guó)家更早走出經(jīng)濟(jì)危機(jī)的困境，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)突然逆轉(zhuǎn)及高度繁榮有關(guān)。因此，盡管在2009年中央經(jīng)濟(jì)工作的決議中沒有明確肯定房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的關(guān)鍵作用，但面對(duì)各地房?jī)r(jià)快速飚升、地方政府更有積極性來繁榮房地產(chǎn)與推高房?jī)r(jià)(地方政府土地出讓金收益達(dá)到15000億)的局面，中央亦沒有表明要出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)整的政策。所以，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后，房地產(chǎn)開發(fā)商以及地方政府看到該文件的決定都興高采烈，認(rèn)為中央對(duì)2009年的房地產(chǎn)政策取向基本是十分肯定的，以為2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣又是一個(gè)百年難尋的繁榮年份。

當(dāng)時(shí)，為什么中央政府對(duì)國(guó)內(nèi)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)如此樂觀?房地產(chǎn)實(shí)際情況真的是如此樂觀嗎?其實(shí)，從2009年7月開始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)快速飚升，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫進(jìn)一步吹大。但一些全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)組織誤報(bào)軍情，認(rèn)為當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)只是部分城市房?jī)r(jià)上漲較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在多少問題，加上國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確與科學(xué)性不足，從而使得中央政府不能夠真正了解到當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了什么。但實(shí)際上，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格早就上漲到居民住房消費(fèi)無法忍受的程度了。比如說，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)2009年1-11月份全國(guó)房?jī)r(jià)上漲5.7％。但是如果我們從1-11月份全國(guó)住房銷售面積及銷售金額來比較，后者增長(zhǎng)快33.8％，由此可以推算出前11個(gè)月國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲是22％，而不是5.7％。以同樣的方法，也可計(jì)算出2009年11月份全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比上漲為33.8％，其中東部、中部、西部地區(qū)當(dāng)月同比分別上漲了33.4％、44.7％、23％。即房?jī)r(jià)快速飚升已經(jīng)不是什么部分地區(qū)的問題，而是全國(guó)性的問題。

但是，2009年12月迪拜危機(jī)的爆發(fā)，中央政府開始意識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題，意識(shí)當(dāng)前高房?jī)r(jià)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的危害，意識(shí)到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫過大面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)。比如，溫家寶總理在上海訪問時(shí)指出要遏制國(guó)內(nèi)部分城市的高房?jī)r(jià)，銀監(jiān)會(huì)主席早就指出房地產(chǎn)泡沫可能對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的巨大危害。在這種情況下，中央政府決定對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行全面宏觀調(diào)控，既要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之動(dòng)力又要遏制部分城市的高房?jī)r(jià)，既要保增長(zhǎng)又要促民生。這就使得國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策在2009年12月中旬開始突然間出現(xiàn)較大程度的逆轉(zhuǎn)。

“國(guó)十一條”對(duì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

中央對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的宗旨就是要遏制一些城市高房?jī)r(jià)，保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。而這些房地產(chǎn)政策最后歸結(jié)到“國(guó)十一條”上。“國(guó)十一條”有5個(gè)方面11條內(nèi)容，希望通過增加普通商品住房供給、落實(shí)保障住房建設(shè)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)及建立房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等措施達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，即讓房地產(chǎn)成為保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力和促進(jìn)民生的工具。

而“國(guó)十一條”中最為重要的就是要改變以前過度優(yōu)惠的個(gè)人按揭貸款政策，對(duì)個(gè)人按揭貸款利率實(shí)行差別化風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。比如，要求金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購(gòu)買普通自住房的同時(shí)，要嚴(yán)格二套住房購(gòu)房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％，個(gè)人按揭貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

在這些規(guī)則中，首先是重申了二套住房的首付比例不得低于40％，并確定以家庭為單位。這一規(guī)定看上去是與2007年359號(hào)文件及2008年的131文件沒有多少差別，國(guó)十一條只不過重申了上述文件的內(nèi)容，但實(shí)際有幾個(gè)方面與以往的文件不同或有新意。

一是完全取消了所謂的“改善性住房”的提法。試想，要遏制高房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒作，購(gòu)買一套住房都可以是投資，那么購(gòu)買第二套住房即改善性住房難道不容易用作住房的投資炒作嗎?不少居民住房有了，為什么還得享受政府房地產(chǎn)優(yōu)惠政策?因此，在國(guó)十一一條中，最為重要的是取消“改善性住房”這個(gè)離譜的概念。這樣就有利于對(duì)第二套住房做出清楚界定及首付比例嚴(yán)格的限制，也有利于降低由于住房?jī)?yōu)惠政策過度對(duì)其他人的不公平。同時(shí)，在這種情況下，住房投資炒作者要想過高利用銀行的杠桿率是不容易的。

二是申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40％。這里不低于也就是指，商業(yè)銀行對(duì)購(gòu)買第二套住房者，其首付可以在40％，這是整個(gè)政策下限，至于上限是不定的，即其按揭首付可以在40％以上，具體如何安排，各商業(yè)銀行可以根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)判斷做出不同的規(guī)定。銀行貸款的杠桿率下限確定了，上限則由商業(yè)銀行自由酌定。對(duì)于這點(diǎn)，是與以往政策不同的地方。但是，如何能夠保證各商業(yè)銀行不過度地信貸擴(kuò)張以進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，這就需要監(jiān)管層對(duì)各商業(yè)銀行制定更有可操作性規(guī)則。

三是要求個(gè)人按揭貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。對(duì)于這一條，盡管在“國(guó)十一條”中沒有更為詳細(xì)的說明，看上去與以往的文件沒有差別，但是在后幾天中央六部委落實(shí)“國(guó)十一條”的新聞發(fā)布會(huì)上，央行對(duì)此有清楚的解釋。在央行看來，2005年的61號(hào)文件明確了個(gè)人住房貸款利率將按商業(yè)性貸款利率水平執(zhí)行，上限放開，實(shí)行下限管理，下限利率為相應(yīng)期限基準(zhǔn)利率的90％。央行認(rèn)為這是利率差異化定價(jià)的起點(diǎn)。也就是說，盡管2008年關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)整的131號(hào)文件中提出的關(guān)于利率過度優(yōu)惠的信貸政策沒有取消，但是如果按照央行對(duì)利率差異化的解釋，2010年個(gè)人按揭貸款利率將會(huì)出現(xiàn)較大的變化。各商業(yè)銀行可對(duì)不同信用的個(gè)人按揭貸款進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，其貸款利率的差異性對(duì)不同的人不同地區(qū)會(huì)有很大的差別。

2007-2008年銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率分別為7.38％、7.47％(下浮15％后為6.273％、6.495％)，但是2008年9月后連續(xù)5次降息，銀行個(gè)人住房貸款名義基準(zhǔn)利率降到了5.94％，下浮30％為4.158％，比2008年的個(gè)人房貸利率下降2.337％，下降幅度達(dá)到37％。而且其個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率無差異，只要是個(gè)人住房按揭貸款都是采取4.158％的利率。這是與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)程度較高的歐美國(guó)家做法有很大差別的。在美國(guó)，目前的個(gè)人住房按揭貸款利率5-3％，但信用不同的購(gòu)房者其利率水平相關(guān)4個(gè)百分點(diǎn)。即信用最好的購(gòu)房者個(gè)人按揭貸款利率為5.3％，而信用最差的利率會(huì)達(dá)到9％以上。

國(guó)內(nèi)這種過度優(yōu)惠無差異的信貸利率不僅吸引了大量的高風(fēng)險(xiǎn)住房投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高各地的房?jī)r(jià)，而且加大各商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谛刨J利率無差異的情況下，越是高風(fēng)險(xiǎn)的貸款者越愿意進(jìn)入這個(gè)信貸市場(chǎng)。同時(shí)，它也嚴(yán)重地侵害了商業(yè)銀行的贏利。比如說，2008年6月份一般貸款加權(quán)平均利率為8.47％，到2009年6月份下降到5.7％，近三個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房按揭貸款加權(quán)平均利率下降為4.34％。商業(yè)銀行的利差水平由3％以上下降到不到2％，下降了一個(gè)多百分點(diǎn)。也就是說，盡管2009年商業(yè)銀行信貸出現(xiàn)過度的增長(zhǎng)，但其利潤(rùn)沒有隨之增加，反之隨著貸款成本的上升而下降，銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)增加。

顯然，2009年國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行過度的信貸擴(kuò)張不僅傷害了自身，也損害了存款人及不購(gòu)買住房人的利益。因?yàn)?，任何?yōu)惠政策都是通過政府公權(quán)力的方式把利益從一部分人向另一部分人轉(zhuǎn)移。比如過低的貸款利率就一定會(huì)壓低存款人利率而傷害存款人的利益，這種過度優(yōu)惠信貸政策實(shí)際上是存款人利益向貸款人轉(zhuǎn)移。試想，如果我們的信貸優(yōu)惠政策不是改善民生，而是少數(shù)人把這種優(yōu)惠政策當(dāng)成賺錢工具及通過政府的公權(quán)力讓絕大多數(shù)人的利益向少數(shù)人轉(zhuǎn)移，那么這種優(yōu)惠政策對(duì)商業(yè)銀行及絕大多數(shù)人來說是相當(dāng)不公平的。這種優(yōu)惠政策不僅會(huì)造成整個(gè)社會(huì)財(cái)富分配越來越不公，也容易制造社會(huì)矛盾。

因此，如何對(duì)個(gè)人住房按揭貸款能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，既是扭轉(zhuǎn)這些非市場(chǎng)化的行為，不合理的利益轉(zhuǎn)移機(jī)制的根本所在，也是遏制國(guó)內(nèi)一些城市過高房?jī)r(jià)的重要手段。北京部分銀行開始把個(gè)人首套房貸7折利率調(diào)高至8.5折，二套房貸利率按市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，就是國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行覺醒的開始?？梢哉f，這樣做不僅能夠遏制國(guó)內(nèi)部分城市的高房?jī)r(jià)，也是規(guī)避商業(yè)銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)、提高商業(yè)利潤(rùn)水平的根本所在。

正是以上這幾個(gè)方面，如果能夠全面落實(shí)執(zhí)行，它將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大的影響。

總之，2010年通過日常性的貨幣政策工具控制信貸的規(guī)模及流動(dòng)性，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。而信貸政策的調(diào)整對(duì)房市的影響主要表現(xiàn)為國(guó)十一條的信貸政策上。這些信貸政策的核心是要改變2009年個(gè)人按揭貸款過度優(yōu)惠的政策，讓它回到常態(tài)。

不過，我們也要看到，“國(guó)十一條”政策是建立在房市以消費(fèi)主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，但實(shí)際上當(dāng)前房市沒有對(duì)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)有嚴(yán)格的區(qū)分，并在這種區(qū)分的基礎(chǔ)上出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)政策。當(dāng)房地產(chǎn)是以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)時(shí)，高房?jī)r(jià)要得到遏制是不可能的；加上地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴及商業(yè)銀行利用銀行公共品進(jìn)行信貸擴(kuò)張的偏好，這些都會(huì)給2010年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策落實(shí)增添不少不確定性。因此，央行得密切關(guān)注2010年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)未來走勢(shì)，不斷針對(duì)國(guó)內(nèi)房市發(fā)展與變化調(diào)整房地產(chǎn)政策，特別是調(diào)整過度優(yōu)惠的個(gè)人按揭政策。只有這樣，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)高房?jī)r(jià)才能夠得以遏制，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠持續(xù)健康的發(fā)展。

鏈接 購(gòu)房者態(tài)度謹(jǐn)慎 對(duì)未來政策充滿期待

2010年1月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心、新浪樂居、中國(guó)市場(chǎng)信息調(diào)查業(yè)協(xié)會(huì)和零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)在京聯(lián)合發(fā)布2009年第四季度中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)。

信心指數(shù)調(diào)查顯示：中國(guó)購(gòu)房者信心指數(shù)第四季度(112.4點(diǎn))處于一般水平，購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房信心仍不夠樂觀，持有一定觀望態(tài)度，房?jī)r(jià)壓力與政策寄托成現(xiàn)階段購(gòu)房者觀望兩大主固。

購(gòu)房者持觀望態(tài)度，但短期置業(yè)需求較大

調(diào)查顯示，第四季度的購(gòu)房者現(xiàn)狀滿意指數(shù)為103.3點(diǎn)，而2010第一季度的預(yù)期指數(shù)則為119.9點(diǎn)，信心指數(shù)有16.6點(diǎn)的增幅，表示購(gòu)房者對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策調(diào)控下理性回歸存有期待。

未來半年內(nèi)急于出手買房和半年后買房觀望的人群之間，在購(gòu)房目的等特點(diǎn)上差異鮮明。其中持續(xù)觀望、打算在半年后出手購(gòu)房的人群以首次置業(yè)、改善性的自住型居多，年齡多在25—30歲的青年群體，家庭年收入10萬左右。他們認(rèn)為近期房?jī)r(jià)太高很難接受，因此推遲了購(gòu)房時(shí)間，選擇繼續(xù)觀望。而表示半年內(nèi)購(gòu)房的急于出手人群則以投資型需求居多，多是家庭收入更為殷實(shí)的35歲以上的中年群體，投資購(gòu)房者對(duì)現(xiàn)在房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行表示看好。

經(jīng)過分析看到，急迫人群(半年內(nèi)打算買房的人群)和觀望人群(半年以后打算買房的人群)，在國(guó)家政府房地產(chǎn)調(diào)控政策態(tài)度方面的信心差異最為明顯，急迫人群在對(duì)政府調(diào)控政策信心上預(yù)期比現(xiàn)在增加3.6點(diǎn)，而觀望人群未來對(duì)政府調(diào)控政策信心增幅明顯，增加了13.1點(diǎn)。

可以看到，最近政府部門對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策頻頻出手，抑制過快上漲的房?jī)r(jià)，因此觀望人群對(duì)政府調(diào)控政策的期待和房?jī)r(jià)水平的變化是觀望情緒的主要起因。

低收八首置群體最寄望于政策調(diào)控

調(diào)查結(jié)果顯示，購(gòu)房者對(duì)于國(guó)家和地方政府調(diào)控政策和態(tài)度的現(xiàn)狀信心不足，均不到100點(diǎn)。而對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期信心則脫離信心不足區(qū)間，得分超過100點(diǎn)，進(jìn)入存在信心區(qū)間，有很明顯的信心漲幅。

經(jīng)過分析，首次置業(yè)群體對(duì)政府調(diào)控政策預(yù)期的信心漲幅最高，為19.7點(diǎn)，明顯高于改善性和投資型購(gòu)房者對(duì)于政策信心的期待。

在對(duì)18個(gè)城市購(gòu)房者進(jìn)行了關(guān)于政策信心變化的比較研究中發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、上海等一線城市購(gòu)房者對(duì)政策調(diào)控政策最為期待。此外，西安、鄭州、石家莊、貴陽等目前房?jī)r(jià)在3000元～5500元之間的二、三線城市，預(yù)期信。指數(shù)也有明顯漲幅，對(duì)政策也給予7很大的期待。北京、上海、深圳等一線城市房?jī)r(jià)暴漲產(chǎn)生的“擠出效應(yīng)”向=、三線城市擴(kuò)散，一二、三線城市購(gòu)房者逐漸也開始承受房?jī)r(jià)迅速增長(zhǎng)帶來的壓力。

年輕人群無力購(gòu)房，繼續(xù)觀望

調(diào)查顯示，25-35歲與40-60歲兩個(gè)年齡段信心指數(shù)均在112.0點(diǎn)左右，相較其他群體較低。深入分析可以看到，如今的80后一族的購(gòu)房大潮中、父母掏錢協(xié)助買房結(jié)婚已經(jīng)成為趨勢(shì)，面對(duì)高漲的房?jī)r(jià)，到退休了還要為年輕一代背負(fù)購(gòu)房壓力的父母同樣信心不足。

首次置業(yè)群體對(duì)現(xiàn)在價(jià)格接受程度最低，首次購(gòu)房者多數(shù)為年輕的購(gòu)房者，由于自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)限制，對(duì)現(xiàn)在高房?jī)r(jià)無法接受。當(dāng)詢問他們對(duì)未來房?jī)r(jià)的態(tài)度時(shí)，對(duì)未來價(jià)格判斷上漲趨勢(shì)明顯高于其他群體，恐慌性看漲。

而35-40歲這一年齡段的群體信心指數(shù)相對(duì)略高一些，為114.6點(diǎn)。這一年齡段的70后們收入殷實(shí)，家庭事業(yè)狀況穩(wěn)定，財(cái)政狀況趨于穩(wěn)定，大多已經(jīng)加八二套房、三套房購(gòu)買行列，因此對(duì)購(gòu)房信心也相對(duì)高些。

而投資人群多數(shù)為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的購(gòu)房者，購(gòu)房用于投資，所以甚少在乎房?jī)r(jià)本身的高低，重點(diǎn)關(guān)注的是房產(chǎn)的增值空間，諸如房?jī)r(jià)的上漲程度、房屋所處地段等。而投資人群對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)的態(tài)度更為神情自若，他們經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，進(jìn)可供退可守，面對(duì)這樣的調(diào)整更為從容。