摘要：本文從人口紅利對房地產(chǎn)市場影響的角度，對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的長期前景進(jìn)行了分析，認(rèn)為房地產(chǎn)高速增長的時(shí)代已近尾聲，未來我國住房消費(fèi)真實(shí)需求增速將放緩，房地產(chǎn)市場需要適當(dāng)調(diào)整，對今后房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融調(diào)控措施調(diào)整提出建議。

關(guān)鍵詞：入口紅利；房地產(chǎn)

一、人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場一般關(guān)系分析

1.人口年齡結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場

人口的年齡結(jié)構(gòu)變化形成了“人口紅利”現(xiàn)象。人口紅利是指在人口轉(zhuǎn)變過程中所出現(xiàn)的被撫養(yǎng)人口比例不斷下降、勞動年齡人口比例不斷升高的一種人口結(jié)構(gòu)，因?yàn)檫@種人口結(jié)構(gòu)非常有利于經(jīng)濟(jì)增長而被形象地比喻為人口所帶來的一種“紅利”。人口經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為人口紅利區(qū)間約等于總撫養(yǎng)比低于50％的區(qū)間，即當(dāng)總撫養(yǎng)比低于50％時(shí)，出現(xiàn)人口紅利，隨著總撫養(yǎng)比的進(jìn)一步降低，人口紅利逐漸增加，當(dāng)總撫養(yǎng)比低于45％時(shí)，人口紅利進(jìn)入“黃金期”。

對于房地產(chǎn)市場而言，撫養(yǎng)比較低的人口結(jié)構(gòu)大大減輕了人口撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)，提高了人口結(jié)構(gòu)的生產(chǎn)性，通過充足的勞動力供給和生產(chǎn)性人口結(jié)構(gòu)帶來國民經(jīng)濟(jì)的高儲蓄率、高投資率和低利率，以及相應(yīng)的消費(fèi)升級和投資偏好變化，從而直接或間接地影響房地產(chǎn)投資活動和消費(fèi)需求，包括因人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接產(chǎn)生的住房剛性需求，以及人口紅利期為購房需求實(shí)現(xiàn)提供的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，并與寬松的貨幣政策結(jié)合，使住房的改善性需求和投資性需求擴(kuò)大，從而推動資產(chǎn)價(jià)格上升。

2.人口地域結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場

農(nóng)村與城市人口的分布直接影響房地產(chǎn)需求，城市化趨勢和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移是住房需求增加的重要因素。

根據(jù)美日韓城市化進(jìn)程中的人口遷移方向，城市化可分為四個(gè)階段。在城市人口低于50％時(shí)，人口遷移以農(nóng)村人口遷入城市為主，城市房價(jià)漲幅總體比較接近，末期大城市房價(jià)會漲得更快一些，當(dāng)城市人口超過50％后，人口遷移以城市間的相互移動為主，小城市是全國城市的主要呈現(xiàn)形式，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農(nóng)村人口向城市遷移為輔，大城市的房價(jià)表現(xiàn)將顯著優(yōu)異，當(dāng)城市人口超過70％后，大城市成為全國城市的主要形式，人口遷移以大城市城區(qū)人口遷入大城市郊區(qū)為主，大城市郊區(qū)人口逐漸超過城區(qū)人口，郊區(qū)城市化形成大都市圈，郊區(qū)演變?yōu)橹行⌒统鞘?，與原來的城市城區(qū)形成功能互補(bǔ)，相互促進(jìn)的大都市圈，城市與農(nóng)村相互融合，進(jìn)而形成所謂的“大都市圈”，大城市郊區(qū)的房價(jià)表現(xiàn)將會顯著優(yōu)異。最終，人口在農(nóng)村、小城市、大城市中心城區(qū)和郊區(qū)之間的遷移將趨于穩(wěn)定。

二、人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場關(guān)系典型分析：以日本為例

西方發(fā)達(dá)國家人口轉(zhuǎn)變經(jīng)歷時(shí)間較長，而許多新興工業(yè)化國家尤其是東亞國家往往只用幾十午時(shí)間就走完了發(fā)達(dá)國家上百年才完成的人口轉(zhuǎn)變歷程，因此與西方國家相比，人口結(jié)構(gòu)變化和房地產(chǎn)之間表現(xiàn)出較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。日本是亞洲最早實(shí)現(xiàn)人口轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟(jì)騰飛的國家，“人口紅利”也出現(xiàn)得最早，大約開始于1930—1935年，結(jié)束于1990—1995年，持續(xù)了約60年時(shí)問。

1947—1949年是戰(zhàn)后日本的人口出生高峰期，到1968—1974年，這批人的年齡達(dá)到19-27歲，陸續(xù)進(jìn)入婚姻年齡，更為重要的是，當(dāng)時(shí)日本已達(dá)到70％的城市化高峰期，這些進(jìn)入婚姻階段的年輕人大多集中于城市，因此形成了對城市住房的剛性需求，即人口紅利與城市化共同推動了地價(jià)上漲。1975年，受兩次石油危機(jī)影響，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入低增長高通脹的滯脹期，通脹率達(dá)到2位數(shù)，城市生活成本大幅上升，人口遷出城市，城市地價(jià)下跌8％。但是由于人口紅利拐點(diǎn)并未到來，所以地價(jià)在短暫下跌后仍繼續(xù)上漲，并迎來1986到1991年的房地產(chǎn)泡沫期。隨著人口紅利出現(xiàn)拐點(diǎn)，城市化接近尾聲，缺乏真實(shí)需求支撐的房地產(chǎn)泡沫逐漸破裂，房地產(chǎn)市場陷入了長期停滯狀態(tài)。

1.人口紅利拐點(diǎn)對房地產(chǎn)的影響

根據(jù)日本的經(jīng)濟(jì)周期，儲蓄率、投資率最高點(diǎn)一般出現(xiàn)在撫養(yǎng)比階段性最低點(diǎn)(即人口紅利的最大點(diǎn))年份前后一至兩年時(shí)間，房地產(chǎn)價(jià)格也大致如此。日本的人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)在1992年，而之前1990年，土地價(jià)格增幅已出現(xiàn)下降，1992年土地價(jià)格絕對值開始下降并持續(xù)了14年，直到2006年才有所回升。2007年底，六大城市土地價(jià)格僅相當(dāng)于1991年高點(diǎn)的27.7％，絕對價(jià)格也只相當(dāng)于1982年的水平。

2.城市化進(jìn)程結(jié)束對房地產(chǎn)的影響

戰(zhàn)后日本從1947年到1965年僅18年時(shí)間，城市化率由33.1％提高到6 8.1％，年均提高1.94個(gè)百分點(diǎn)。到1985年，城市化已經(jīng)達(dá)到76.7％，城市化進(jìn)程基本結(jié)束。缺乏城市化的繼續(xù)推動，可以部分解釋1986-1991年間日本房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生到破裂的原因，以及此后多年房地產(chǎn)市場的長期停滯狀態(tài)。

三、我國人口結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)市場關(guān)系分析

1.我國人口紅利預(yù)測

根據(jù)第三次全國人口普查資料，1982年我國少兒撫養(yǎng)比為54.6％，老人撫養(yǎng)比為7.98％，總撫養(yǎng)比為62.58％。1987年，我國少兒撫養(yǎng)比和老人撫養(yǎng)比均略有下降，分別為54.3％和7.92％，總撫養(yǎng)比為62.2％。1988年，根據(jù)1％人口抽樣調(diào)查資料，我國少兒撫養(yǎng)比下降到43.7％，老人撫養(yǎng)比上升為8.3％，總撫養(yǎng)比降為52％，我國開始進(jìn)入人口紅利期。2001年，隨著總撫養(yǎng)比下降為43.58％，我國人口紅利開始進(jìn)入黃金期。--

中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟(jì)研究所預(yù)測，在今后若干年內(nèi)，15～64歲年齡組的人口比重還將繼續(xù)增加，到2013年左右達(dá)劍最高值72.1％，隨后將處于逐年下降的趨勢中；從絕對數(shù)量看，勞動年齡人口在2016年左右達(dá)到最高值，為9.97億人左右，隨后逐年下降。到2020年，我國勞動年齡人口比例將一直維持高達(dá)70％的比例，總撫養(yǎng)比在37％～45％，人口紅利處于黃金時(shí)期。到2033年我國總撫養(yǎng)比上升到50.9％，“人口紅利”時(shí)期結(jié)束。

2.我國人口年齡結(jié)構(gòu)變化對住房需求的影響

1962-1973年是中國的大嬰兒潮時(shí)代。中國人口出生率連續(xù)12年超過20‰，其中1962-1970年間連續(xù)9年超過25‰，累計(jì)增加總?cè)丝?.33億人，占1973年末總?cè)肟诘?6.2％，占2007年末總?cè)丝诘?7.7％。目前大嬰兒潮出生人口在35-46歲之間，處于其個(gè)人生命周期中的高收入、買房置業(yè)階段。1998年住房制度改革到2013年左右人口紅利拐點(diǎn)期間15年是此群體集中購房時(shí)期。大嬰兒潮時(shí)代2.33億總?cè)丝?，?005年全國城市人均住宅建筑面積26.1平米，三口之家的家庭結(jié)構(gòu)推算，住宅需求面積為91.2億平米(2.33×1.5×26.1)，以50％的城市化率和50％的商品房購買率計(jì)算，共需購買住房22.8億平方米，超過1998—2007年商品住宅銷售面積總和的70.8％。

1981—1991年是中國的又一個(gè)嬰兒潮時(shí)代。在此11年間人口出生率基本保持在20‰以上，年出生人口2000萬以上，累計(jì)增加1.71億人，占1991年末總?cè)丝诘?4.8％。這次嬰兒潮規(guī)模明顯小于大嬰兒潮時(shí)代。目前，該部分群體已進(jìn)入初次置業(yè)階段，根據(jù)25—39歲為集中購房年齡段判斷，該部分群體購房時(shí)間為2006年—2030年。故在2008年—2013年，兩次嬰兒潮階段出生的人口購房需求將集中出現(xiàn)，而2013年以后，只有在小嬰兒潮時(shí)代出生的人口購房相對集中，房地產(chǎn)市場需求將面臨萎縮。

3.我國的人口城市化

人口城市化又稱為人口城鎮(zhèn)化，是指人口向城市集中的過程。這一過程包含了社會、人口、空間及經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換等多方面的內(nèi)容，城市化水平指標(biāo)為城市化人口占總?cè)丝诘谋戎亍?989年—2006年我國城市化水平每年提高1個(gè)百分點(diǎn)，2007年達(dá)劍44.9％，正處于城市化水平30％—70％的加速發(fā)展階段。按照“十一五”發(fā)展規(guī)劃，城市化率每年提高0.8個(gè)百分點(diǎn)，2010年城鎮(zhèn)化率預(yù)期為47％。以未來70％的城市化水平目標(biāo)來考量，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移還將持續(xù)20年以上的時(shí)間。

4.我國人口城市化對住房需求的影響

隨著國家城鎮(zhèn)人口住房制度改革的進(jìn)一步深化，城鎮(zhèn)人口解決住房問題的途徑將變得較為單一，即主要是通過購買或租賃住房來實(shí)現(xiàn)，其購買或租賃的住房不論是“商品房”還是“二手房”，都將對住宅市場形成直接或間接的需求，包括新增城市人口的需求以及城市舊房拆遷所帶來的補(bǔ)償需求。根據(jù)2005年城市人均住宅建筑面積26.1平方米計(jì)算，每年1000萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移就將新增住房需求面積2.6億平方米。目前，中國城市化率將很快突破50％，按照國際城市化進(jìn)程的基本經(jīng)驗(yàn)，此后我國將進(jìn)入大城市化階段，人口將由小城市向大城市集中，向中心城市和城市圈集中，這將深刻影響中國未來的房價(jià)走勢。截至2007年，上海、北京、廣州、深圳的房價(jià)總體漲幅并沒有顯著超越其它重點(diǎn)城市的平均漲幅，從城市化規(guī)律來看，這主要是因?yàn)橹袊鞘谢蔬€未突破50％，城市化總?cè)丝诘牧鲃舆€主要是以從農(nóng)村進(jìn)入城市為主，人口流動從小城市進(jìn)入大城市為主的階段尚未到來，因而城市間房價(jià)漲幅差異并不十分顯著，大城市漲幅尚不突出。

四、結(jié)論判斷及建議

中日兩國人口結(jié)構(gòu)變化有相似之處，對房地產(chǎn)市場的影響也呈現(xiàn)出某些相近的軌跡，但中國作為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加新興國家，還受到了包括制度轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)周期和投資投機(jī)心理等特有因素影響，促成了過去近10年我國房地產(chǎn)市場的超常發(fā)展。

1.從制度轉(zhuǎn)變看，中國住房制度改革釋放了大量的購房需求

房改之前，居民用于居住的支出可以忽略不計(jì)，但房改后此項(xiàng)支出在收入中的占比迅速攀升?？疾熳≌N售額占社會消費(fèi)品零售總額比例的變化表明，房改前此項(xiàng)比例一直在6％以下，但房改后該比例迅速上升，到2003年上升到12.4％，2007年更是上升到28.3％，5年時(shí)間上升了近16個(gè)百分點(diǎn)。

2.從經(jīng)濟(jì)周期看，為克服經(jīng)濟(jì)周期下行而實(shí)施的住房信貸政策，使購房需求的實(shí)現(xiàn)具備了條件

房地產(chǎn)投資失控直接導(dǎo)致了我國上世紀(jì)90年代的一輪經(jīng)濟(jì)過熱，局部城市房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，1994年開始的宏觀調(diào)控將房地產(chǎn)列為重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款受到嚴(yán)格限制。為應(yīng)對1997亞洲金融危機(jī)沖擊，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，我國政府在1998年后陸續(xù)出臺了一系列鼓勵(lì)住房建設(shè)與消費(fèi)的信貸政策，積極支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)貸款從1998年底的3106.23億元，增加到2007年底的4.81萬億元，10年間增長14.5倍。其中居民個(gè)人購房貸款從426.2億元增加到3.03萬億元，增長70.1倍，占當(dāng)年住宅銷售額比例從21.2％增加到119.7％，房地產(chǎn)開發(fā)貸款從2680.1億元增加到1.77萬億元，增長5.6倍。房地產(chǎn)貸款占金融機(jī)構(gòu)全部人民幣貸款比例從3.6％提高到18.4％。

3.從心理預(yù)期看，房價(jià)上升預(yù)期不斷兌現(xiàn)，推動了投資投機(jī)需求的膨脹，助長了房價(jià)上漲

住房制度改革、住房市場化觀念更新及住房信貸政策實(shí)施，使購房需求大量釋放，1998—2001年住宅銷售面積增長率持續(xù)維持在20％以上。由于住宅供給相較于銷售增長滯后的局面使房價(jià)不斷上漲。誘發(fā)了居民對房價(jià)持續(xù)上漲的心理預(yù)期，缺乏彈性的房地產(chǎn)市場又不斷兌現(xiàn)預(yù)期，使1998年以來消費(fèi)性與投資性購房需求形成合力，產(chǎn)生了巨大的房地產(chǎn)需求，推動房價(jià)持續(xù)上漲，全國商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)一路攀升(見下圖)。

從人口角度分析，由于嬰兒潮與計(jì)劃生育政策共同影響，我國人口紅利將在2013年左右迎來拐點(diǎn)，在此前后幾年，儲蓄率和投資率將會下降。房地產(chǎn)需求增長減緩，投資增速下滑，房地產(chǎn)市場價(jià)格漲幅減少并可能出現(xiàn)下降。而中國房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)也將會提前于人口紅利拐點(diǎn)到來，房地產(chǎn)市場投資、銷售和價(jià)格均將面臨考驗(yàn)。但中國的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，使城市化進(jìn)程未來20年仍會保持較快速度，從而使人口紅利存在結(jié)構(gòu)性差異，城市特別是大城市依然可以繼續(xù)分享人口紅利，核心城市房地產(chǎn)市場不會大起大落，出現(xiàn)如日本似的房地產(chǎn)泡沫?？傊?，我國房地產(chǎn)發(fā)展放緩已不容置疑，拐點(diǎn)到來的確切時(shí)間有賴于市場與政策調(diào)控的共同作用。為保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，維護(hù)金融安全，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，建議關(guān)注以下幾個(gè)方面：

1.房地產(chǎn)市場是多變量函數(shù)，發(fā)展軌跡不會直線上升

過去10年我國房地產(chǎn)市場的超常發(fā)展是多種因素綜合作用的結(jié)果，房地產(chǎn)市場游走在突進(jìn)和失衡之間，存在著較強(qiáng)的階段性特征。隨著國家各項(xiàng)調(diào)控政策的逐步落實(shí)和住房保障政策的建立健全，房地產(chǎn)市場的失衡會被不斷修正，制度轉(zhuǎn)變的邊際效應(yīng)也在遞減，加之較嚴(yán)的信貸環(huán)境和日趨謹(jǐn)慎的購買與投資心理，房地產(chǎn)市場在連續(xù)近10年高速增長后，市場風(fēng)險(xiǎn)已累積較大，未來的發(fā)展軌跡不會是直線上升。由于未來房地產(chǎn)市場真實(shí)需求增長將減緩，因此對于房地產(chǎn)市場回落，宏觀調(diào)控應(yīng)該把握好時(shí)機(jī)、力度和節(jié)奏，以穩(wěn)定市場供求。

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的互動和背離將長期存在，應(yīng)準(zhǔn)確把握，避免市場大幅波動

房地產(chǎn)作為周期長、彈性小的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展既有互動推高的積極效應(yīng)，又有相互放大下行風(fēng)險(xiǎn)的背離可能。日本經(jīng)驗(yàn)表明，居民在景氣周期對收入增長估計(jì)樂觀，導(dǎo)致容易接受過高的房價(jià)，助推資產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生，社會可忍受的通脹水平會較高，相匹配的經(jīng)濟(jì)潛在增長率也會提升，從而再催生新的收入增長預(yù)期，形成互動推高的循環(huán)。相反，如果居民預(yù)測景氣周期結(jié)束，還貸壓力增大，無力承受市場價(jià)格水平，則房地產(chǎn)價(jià)格必將下挫，并影響到經(jīng)濟(jì)增長的潛在水平。為避免房地產(chǎn)市場大起大落，必須準(zhǔn)確把握市場發(fā)展規(guī)律，正確引導(dǎo)消費(fèi)者預(yù)期，讓消費(fèi)者既不過度超前消費(fèi)，也不對房價(jià)短期波動過度恐慌，保證市場穩(wěn)健發(fā)展。

3.房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟(jì)的拉動作用將減弱，必須轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)消費(fèi)增長

2013年前后，我國人口紅利出現(xiàn)拐點(diǎn)后，儲蓄率和投資率將會下降，制度轉(zhuǎn)變的推動作用也將減小，未來房地產(chǎn)市場發(fā)展必將減緩，對國民經(jīng)濟(jì)的帶動作用也將減弱。但人口結(jié)構(gòu)變化將促進(jìn)消費(fèi)增長，要順應(yīng)和利用這一形勢，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，尋找新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，推動消費(fèi)模式改革，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)升級。

4.進(jìn)一步消除障礙，繼續(xù)推進(jìn)城市化，發(fā)揮其對房地產(chǎn)市場的積極作用

相比其他因素，城市化對未來房地產(chǎn)市場的影響更基本和長遠(yuǎn)，因此要鞏固和推動城市化發(fā)展，進(jìn)而發(fā)揮城市化對房地產(chǎn)市場的積極作用。

一方面，要改革城鄉(xiāng)隔離的戶籍制度，在保證農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定的前提下，為農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造便利條件，通過吸引農(nóng)村勞動人口到城市創(chuàng)造價(jià)值，使城市人口紅利優(yōu)勢更加明顯，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共同發(fā)展。

另一方面，要優(yōu)化住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，形成房地產(chǎn)市場的梯次消費(fèi)模式，推動城市化中產(chǎn)生的潛在購房需求變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。通過嚴(yán)格區(qū)分居民自住購房需求與投機(jī)性購房行為，對第一套住房和第二套住房采取差別性的稅收政策和貸款利率政策，促進(jìn)普通商品住房的供給與銷售。要加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，以財(cái)政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，為進(jìn)城農(nóng)民提供廉租住房。