摘要：時(shí)至今日，物業(yè)稅的研究已經(jīng)有了7個(gè)年頭。從2003年的提出，到2006年的空轉(zhuǎn)，再到今年兩會(huì)的熱議，讓我們感受到了物業(yè)稅對(duì)我國(guó)稅制體制完善的重要性。同時(shí)，也反映出了物業(yè)稅開征存在諸多難點(diǎn)。本文通過對(duì)物業(yè)稅開征現(xiàn)實(shí)意義的論述、開征物業(yè)稅難點(diǎn)分析以及開征物業(yè)稅的政策建議，闡明物業(yè)稅應(yīng)該適時(shí)開征。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；土地出讓金；開征

近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭兇猛，人們開始關(guān)注房地產(chǎn)稅制的完善。加之，我國(guó)的所得稅制和商品稅制在經(jīng)歷了逐步完善之后，取得了顯著地成效，基本能夠適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。而唯獨(dú)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)還不成體系，存在很多的漏洞。作為財(cái)產(chǎn)稅制的物業(yè)稅理應(yīng)成為完善財(cái)產(chǎn)稅制不可或缺的部分。這就使得物業(yè)稅的開征成為熱門話題。2009年伴隨著大量“熱錢”的流入，房地產(chǎn)價(jià)格一路高奏凱歌。面對(duì)漲幅驚人的房?jī)r(jià)讓人們的目光再一次的聚焦物業(yè)稅。

一、近年來(lái)物業(yè)稅的情況小結(jié)

其實(shí)早在2003年10月，黨的十六屆三中全會(huì)就提出，要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。2005年國(guó)家“十一?五”規(guī)劃中提出“穩(wěn)步推行物業(yè)稅”2006年起，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6個(gè)城市和地區(qū)對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，后又將安徽，河南，福建、天津四省市納入試點(diǎn)范圍。2007年1月，國(guó)稅總局下發(fā)的《2007年全國(guó)稅收工作要點(diǎn)》中將“研究物業(yè)稅方案”列入當(dāng)年工作范圍。2009年，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》中就提到要“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。2010年兩會(huì)期間多位委員熱議物業(yè)稅，媒體也稱國(guó)稅總局向“兩會(huì)”提交物業(yè)稅實(shí)施方案。

二、開征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義

物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。之所以，近年來(lái)對(duì)物業(yè)稅的呼聲不斷，就是因?yàn)槲飿I(yè)稅符合我國(guó)的國(guó)情，有其開征的現(xiàn)實(shí)意義。

1.有利于完善我國(guó)現(xiàn)行的稅制

首先，從世界各國(guó)來(lái)看，完善的稅收體系應(yīng)該包括商品稅、所得稅和財(cái)產(chǎn)稅三大體系。當(dāng)前，我國(guó)的商品稅和所得稅在經(jīng)歷了多年的發(fā)展和多次稅制改革后已相對(duì)完善。而財(cái)產(chǎn)稅的建設(shè)遲遲不能打開局面，處于相對(duì)滯后的狀態(tài)。因此，加快財(cái)產(chǎn)稅的建設(shè)步伐勢(shì)在必行。物業(yè)稅是一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)稅，尤其在當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速的背景下，其重要性更加突出。其次，由于目前我國(guó)現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)繁多且負(fù)擔(dān)較重，而且存在費(fèi)稅混雜，以費(fèi)擠稅。本著精簡(jiǎn)稅制的原則，應(yīng)該考慮由物業(yè)稅替代紛繁復(fù)雜的相關(guān)稅費(fèi)。再次，我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制體系存在“重流輕存”的弊端。在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，涉及的稅費(fèi)多而重，而在房地產(chǎn)保有階段，稅負(fù)低，且免稅范圍大。這就造成一些人因?yàn)槌跏汲杀咎叨I不起房，而另一部分人卻通過擁有多套住房獲取暴利。這嚴(yán)重違背了稅收的公平原則。而物業(yè)稅的開征可以彌補(bǔ)這一弊端。

2.有利于抑制我國(guó)房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)

近年來(lái)，房?jī)r(jià)的飆升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的購(gòu)買能力。對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)購(gòu)買房子已經(jīng)是個(gè)傳說(shuō)。如果政府對(duì)增長(zhǎng)迅猛的房?jī)r(jià)聽之任之，長(zhǎng)此以往必將引發(fā)社會(huì)問題。同時(shí)，當(dāng)前虛高的房?jī)r(jià)，完全不是有市場(chǎng)供求主導(dǎo)下的合理價(jià)格，這必將存在金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，有效地遏制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)成為保持房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展的關(guān)鍵，而物業(yè)稅的開征恰可以實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。物業(yè)稅的開征一方面可以規(guī)范當(dāng)前的房地產(chǎn)稅費(fèi)，通過分期負(fù)擔(dān)替代一次性清繳，降低房地產(chǎn)初始成本來(lái)降低房?jī)r(jià)。另一方面，可以增加房地產(chǎn)的保有成本，不僅可以有效地抑制“囤地”、“炒地”等現(xiàn)象。而且可以給投機(jī)者以沉重的打擊。

3.有利于調(diào)節(jié)我國(guó)貧富差距，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平

改革開放后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貧富差距呈現(xiàn)不斷拉大的勢(shì)態(tài)。高檔房、豪華別墅等奢侈品隨之產(chǎn)生，一部分人還同時(shí)擁有多套房產(chǎn)。這與當(dāng)前我國(guó)大部分普通老百姓買不起房的事實(shí)形成鮮明的對(duì)比。從調(diào)節(jié)貧富差距的角度來(lái)看，應(yīng)該通過物業(yè)稅的開征，加大對(duì)高檔房、豪華住房的征收力度，讓富人在擁有多套閑置住房時(shí)承擔(dān)高昂的保有成本。同時(shí)對(duì)老百姓的普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行相應(yīng)的稅收減免。

4.有利于實(shí)現(xiàn)資源配置的優(yōu)化

我國(guó)的基本國(guó)情是人口眾多，資源人均占有量不足。這就要求我們提高資源的利用率。對(duì)土地資源也不例外。當(dāng)前我國(guó)房?jī)r(jià)高漲，部分開放商囤地，部分樓盤閑置，部分人群擁有多套住房而不用，與此用時(shí)大量的耕地被占用，這不能不說(shuō)是對(duì)資源的極大浪費(fèi)。通過物業(yè)稅的開征加大開發(fā)商囤地的成本，促其按照市場(chǎng)要求盡快開發(fā)，盡快銷售；加大持有多套房的成本，打擊炒房者。這樣就可以提高土地資源的利用率，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化。

5.有利于穩(wěn)定地方政府的收入，規(guī)范地方政府的行為

物業(yè)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，是以土地和房屋作為征稅對(duì)象，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和人民收入水平的提高都為物業(yè)稅的開征提供了稅源充足的有力條件。一旦開征物業(yè)稅，必將成為地方政府穩(wěn)定可靠地收入保障。同時(shí)，現(xiàn)階段我國(guó)政府的財(cái)政收入主要依靠土地轉(zhuǎn)出讓金，所以俗稱“土地財(cái)政”。這就必然導(dǎo)致政府的短期行為。政府不斷的通過賣地來(lái)增加財(cái)政收入，這不僅造成資源的浪費(fèi)，也成全了政府的一些拙劣行為。比如，一旦政府出現(xiàn)資金的窟窿，政府就會(huì)想到賣地。同時(shí)由于政府一次性的取得幾十年的土地出讓金，必將導(dǎo)致“寅吃卯糧”的局面。另外，批地權(quán)掌握在少數(shù)官員的手中，必然會(huì)導(dǎo)致“尋租”，這就會(huì)使國(guó)家的利益蒙受損失。而物業(yè)稅開征后，政府的收入分?jǐn)偟礁髂?，變政府的短期行為為長(zhǎng)期行為。政府要想多征稅，就得提高房產(chǎn)周邊的公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的質(zhì)量，這樣才能增加房產(chǎn)的市值，從未多收物業(yè)稅。這就變寅吃卯糧的惡性循環(huán)為先服務(wù)——再征稅——再提供服務(wù)的良性循環(huán)。

三、開征物業(yè)稅的困難

1.產(chǎn)權(quán)不明確

物業(yè)稅作為舶來(lái)稅種，在國(guó)外是就土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)所有者征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。問題在于外國(guó)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)歸私人所有，中國(guó)土地的所有權(quán)歸國(guó)家所有，人們購(gòu)買房屋只是獲得土地40-70年的使用權(quán)，時(shí)間一到土地自動(dòng)收回，房產(chǎn)不歸私人所有。這就使得物業(yè)稅的征稅對(duì)象不太明確。同時(shí)，我國(guó)的產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，往往存在房地產(chǎn)的私下交易，嚴(yán)重影響物業(yè)稅的征管。

2.評(píng)估技術(shù)落后，評(píng)估人員匱乏，征管難度大

按照國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)稅的稅基是以不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。這就對(duì)評(píng)估技術(shù)和評(píng)估人員的素質(zhì)有很高的要求。而目前我國(guó)的評(píng)估體系不完善，評(píng)估技術(shù)不到位，專門從事評(píng)估的人員匱乏，這必然導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估效率低下。同時(shí)，由于物業(yè)稅的征收范圍廣，征管難度較大。

3.民眾對(duì)物業(yè)稅的認(rèn)識(shí)程度不夠

從增加一項(xiàng)稅收負(fù)擔(dān)的角度來(lái)講，民眾肯定會(huì)抵觸物業(yè)稅的開征。同時(shí)，物業(yè)稅一旦開征，可能就像所得稅一樣同每個(gè)人息息相關(guān)，每年都要交稅。在缺乏對(duì)物業(yè)稅有正確認(rèn)識(shí)的情況下，很難得到民眾的支持。

4.土地出讓金是否納入物業(yè)稅存在爭(zhēng)議

當(dāng)前我國(guó)土地施行審批制度，對(duì)土地一次性征收40-70年的土地出讓金。而如果開征物業(yè)稅，是否應(yīng)該將這部分土地出讓金包括在內(nèi)。有人認(rèn)為物業(yè)稅的框架，就是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的稅種，又有人認(rèn)為物業(yè)稅的框架不應(yīng)該包括土地出讓金，只是將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅，土地使用稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并。

5.地方政府考核機(jī)制存在問題

當(dāng)前，我國(guó)考核地方政府的機(jī)制還是GDP，這就導(dǎo)致地方政府職能的偏差，為了實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，政府不得不越俎代庖，政府不再只是宏觀調(diào)控者和公共產(chǎn)品的提供者，其要求更多的參與具體的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這就要求更多的財(cái)政收入。通過“拆了建，建了拆”的不斷反復(fù)，政府提高了GDP，從中獲得大量財(cái)政收入。但在GDP主導(dǎo)的考核機(jī)制下，造成了大量的重復(fù)建設(shè)，同時(shí)也造成了資源的大量浪費(fèi)。

四、開征物業(yè)稅的建議

雖然物業(yè)稅開征面臨諸多困難，但物業(yè)稅開征的方向是正確的。我國(guó)應(yīng)該適時(shí)的開征物業(yè)稅，然后通過不斷的完善開推動(dòng)物業(yè)稅的成型和完善。

1.明確產(chǎn)權(quán)

在外國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬于私人財(cái)產(chǎn)，開征物業(yè)稅很合理。而在我國(guó)，社會(huì)主義性質(zhì)決定了我國(guó)土地為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。因此許多人認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)不屬于個(gè)人，同時(shí)，在房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，一次性向政府交納了40-70年的租金，這說(shuō)明個(gè)人只是取得房地產(chǎn)一定期限內(nèi)的使用權(quán)，所以不應(yīng)該征稅。但是，隨著人們收入水平和生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求也不斷提高，一套住房的價(jià)值占據(jù)了家庭相當(dāng)大的財(cái)富。同時(shí)，在使用權(quán)內(nèi)個(gè)人對(duì)房屋擁有出租和出售權(quán)，另外，雖然目前規(guī)定房地產(chǎn)使用期限為40-70年，但一般不到這個(gè)時(shí)間房地產(chǎn)就拆遷了。因此，完全可以將房地產(chǎn)作為私人財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待征收。一些人建議，將私人獲得房地產(chǎn)的出租和出售權(quán)作為財(cái)產(chǎn)對(duì)待。當(dāng)然，為了明確產(chǎn)權(quán)，政府可以考慮將當(dāng)前有限的土地使用權(quán)改為無(wú)限期的使用權(quán)，這樣既可以對(duì)民眾獲得無(wú)限期土地使用權(quán)征收物業(yè)稅，也體現(xiàn)了具有中國(guó)特色的稅制改革。除此之外，要盡快完善產(chǎn)權(quán)登記制度，將個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)登記在冊(cè)，避免私下交易房地產(chǎn)的行為。

2.完善評(píng)估技術(shù)，培養(yǎng)高素質(zhì)評(píng)估人員，加大征管力度

針對(duì)目前我國(guó)評(píng)估技術(shù)落后，評(píng)估人員匱乏的現(xiàn)狀，首先，應(yīng)該立足于對(duì)國(guó)外先進(jìn)評(píng)估技術(shù)的引進(jìn)，因地制宜的發(fā)展我國(guó)的評(píng)估技術(shù)。其次，可以通過設(shè)置評(píng)估職業(yè)資格考試加大對(duì)評(píng)估人員的培養(yǎng)。同時(shí)，通過設(shè)置注冊(cè)評(píng)估師加強(qiáng)對(duì)高水平評(píng)估人才的塑造。這樣就可以逐步完善我國(guó)的評(píng)估體系，為物業(yè)稅的開征提供強(qiáng)有力的支持。同時(shí)，政府應(yīng)該建立強(qiáng)大的稅收征管網(wǎng)絡(luò)，建立專門的征管機(jī)構(gòu)，配備專門的征管員，加大對(duì)物業(yè)稅的征管力度。

3.加強(qiáng)對(duì)民眾的宣傳，力爭(zhēng)的到民眾支持

首先，要想實(shí)現(xiàn)“拔最多的鵝毛，聽最少的鵝叫”，就必須加大對(duì)物業(yè)稅的宣傳力度。讓民眾明白物業(yè)稅不是莫須有的新增稅種，是為了簡(jiǎn)化稅制，完善財(cái)產(chǎn)稅制，將原來(lái)的相關(guān)稅種合并而成，不會(huì)增加民眾的稅負(fù)。其次，要讓民眾明白，開征物業(yè)稅也是本著體現(xiàn)社會(huì)公平的原則，多供房者多納稅，購(gòu)豪華房者多納稅，而對(duì)一般的普通住房給予稅收減免。再次，讓民眾相信物業(yè)稅開征后，通過降低開發(fā)成本可以有效地抑制房?jī)r(jià)，可以讓更多的人買的起房子。最后，讓民眾明白物業(yè)稅“取之于民，用之于民”的道理。稅收主要用途是讓地方政府更好的提供服務(wù)。這樣就可以得到民眾的支持，為物業(yè)稅的開征提供基礎(chǔ)保障。

4.取消土地出讓金，合并相關(guān)稅費(fèi)

首先，物業(yè)稅與現(xiàn)行的相關(guān)稅費(fèi)存在抵觸，如果不合并，必將導(dǎo)致重復(fù)征稅。其次，筆者個(gè)人認(rèn)為土地出讓金應(yīng)該納入物業(yè)稅中，當(dāng)前土地審批制度是一次性交納土地出讓金，導(dǎo)致政府出現(xiàn)許多短期行為。而將土地出讓金納入物業(yè)稅中每年征收，這就使得政府財(cái)源細(xì)水長(zhǎng)流，有利于發(fā)揮政府長(zhǎng)期行為。同時(shí)，將其納入物業(yè)稅也可以防止部分官員以權(quán)謀私，官商勾結(jié)。有利于對(duì)國(guó)家利益的保護(hù)。

5.改革考核機(jī)制，引導(dǎo)地方政府提高服務(wù)水平

鑒于當(dāng)前我國(guó)政府考核機(jī)制只重視GDP的弊端，有必要逐步的改變考核機(jī)制，使得政府在履行職能時(shí)不“缺位”，也不“越位”，將政府的職責(zé)拉回到合理的軌道上來(lái)。同時(shí)，引導(dǎo)地方政府轉(zhuǎn)變理念，構(gòu)建服務(wù)性政府，提高為民眾的服務(wù)水平。開征物業(yè)稅后，意味著地方政府要想多征稅就必須提高公共服務(wù)水平，這樣才能促使房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值上升，從而獲得多的稅收。