調(diào)查顯示，深圳房屋租售比超過了1∶400，房價與租金進一步背離，部分達到了1∶500甚至更高。業(yè)內(nèi)人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，遠遠高于國際標準。

而深圳是中國一線城市房價的漲跌與租售先行者，深圳房價的走勢代表著中國一線城市房價的走勢。

國家信息中心專家委員會委員高輝清近日表示，樓市今年將迎來二次拐點?！案叻績r使得青年人結(jié)婚困難、普通人生活不穩(wěn)定、生活指數(shù)下降，說明房子問題已不是經(jīng)濟問題，而是民生問題了?！备咻x清表示。

深圳買房已無投資價值

據(jù)深圳市國土房產(chǎn)部門統(tǒng)計，自去年3月份以來，深圳商品住房價格開始一路上揚;9月份新房銷售均價達20940元/平方米，創(chuàng)下歷史新高;到了12月份，深圳一手房均價更高達22304元/平方米，較上年同期上漲103%。而深圳市流動人口和出租屋綜合管理辦公室最新公布的《2009年第四季度深圳市出租屋抽樣調(diào)查結(jié)果》顯示，深圳房屋租售比超過了1∶400，房價與租金進一步背離，部分達到了1∶500甚至更高。業(yè)內(nèi)人士表示，出租一套商品房要40~50年才能收回成本，遠遠高于國際標準。

這意味著深圳房屋已經(jīng)脫離其居住和投資的基本功能。雖然鑒于中國國情，不能按照國際1:300的標準來衡量，但目前甚至達到1:500，肯定不正常，毫無疑問，這將大大削弱房地產(chǎn)市場的投資功能。

而深圳是中國一線城市房價的漲跌與租售先行者，深圳房價的走勢代表著中國一線城市房價的走勢。

政府保障房規(guī)?？涨?/p>

2010年伊始，保障性住房建設(shè)開始了賽跑。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新提出，2010年保障性住房開工建設(shè)的套(戶)數(shù)要比2009年增加三分之一，安排建設(shè)的限價房、公共租賃住房和安置住房規(guī)模將比2009年增加一倍。

“增加各類保障性和租賃住房供應(yīng)量，增加經(jīng)濟適用住房、配套商品房、單位租賃住房、公共租賃住房的開工面積，爭取開工面積占到全市住宅年度開工面積的60%以上?！薄氨ＷC至少2000萬平方米的住宅開工面積?！边@是上海市委書記俞正聲對2010年上海住房保障和房地產(chǎn)調(diào)控作出的最新指示。這個規(guī)模是空前的。

上海并非個案。北京提出，2010年住宅供地的50%以上用于建設(shè)居民自住型、改善型等各類政策性住房，預(yù)計建設(shè)住房13.4萬套。天津宣布，2010年將推出2萬套限價商品房、6.5萬套經(jīng)濟適用房。

“不管地方政府定下了多大體量的保障房建設(shè)目標，最終要看落實完成情況。最關(guān)鍵的因素最終都落在‘錢’上?！?月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在電話里向本報記者表示。

若嚴格按照各地有關(guān)住房保障的“軍令狀”去解讀未來的樓市，投資、投機的空間已相當逼仄，留給開發(fā)商的空間也大幅壓縮，但截至目前，業(yè)內(nèi)的反應(yīng)平淡，對這種理論上的“狼來了”習以為常。

資金支持政策將陸續(xù)出臺?

目前各地保障住房建設(shè)的資金供應(yīng)體系，除了最初的中央、地方兩級財政體系支持外，就是行政色彩較濃的銀行信貸支持，多元化的資金渠道遠未建立。

“自從去年公積金閑置資金試點保障住房項目建設(shè)貸款相關(guān)文件推出后，各方尤其是一些財政壓力較大的地方政府，對公積金抱有很大期待?！蹦车毓e金管理中心負責人士透露，一些地方政府已進行了多次針對性研討，希望盡快展開相關(guān)試點。

“二元化”住房建設(shè)體系確立兩年多以來，各地保障住房建設(shè)進展普遍落后于計劃，保障任務(wù)完成率打折，公積金能否成為資金突破口?

上海市公積金管理中心最新下發(fā)的《關(guān)于2010年執(zhí)行住房公積金個人購房貸款政策的通知》祭出了限制貸款上限的調(diào)控措施，從緊掌握投機、投資性購房的公積金個貸。規(guī)定人均住房面積低于上海全市平均水平，再次貸款購買第二套普通自住房，每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為60萬元，比此前低了20萬元。相應(yīng)的個人二套房貸也同樣大幅壓縮貸款限額。

政策的直接矛頭指向投資、投機的購房需求，但同時也產(chǎn)生另一個效果，隨著個貸限額、個貸發(fā)放總額減少，公積金的沉淀很可能緩慢增加，在某種程度上，這也為即將有望展開的公積金閑置資金保障住房建設(shè)貸款試點做了資金調(diào)整準備。

不靠土地，財政靠什么?

在對上海保障住房建設(shè)總量的理解上，近日出現(xiàn)了一則花絮:該市房管局新聞發(fā)言人糾正了有媒體報道的“上海希望到2012年前，建設(shè)60萬套經(jīng)適房，由于各方面利益協(xié)調(diào)，最終敲定30萬套的數(shù)據(jù)”說法，稱2012年建設(shè)2000萬平方米、約30萬套經(jīng)濟適用住房的計劃從未變化過。

眾所周知，土地財政此前扮演著保障建設(shè)資金重要來源的角色，若對前者減少依賴，后者又增加體量，在現(xiàn)有地方政府財政體系沒有大變化前提下，后者建設(shè)資金何來?

有關(guān)人士坦言，若真達到如地方政府宣布的如此高的保障房比例，錢將是主要問題?！巴恋卣f到底也是錢的問題，過于依賴土地，原因在于資金壓力?！?/p>

而土地收入對財政的不可或缺，還在加深。方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)最新發(fā)布的《華東土地市場2009年年報》披露，截至2009年12月20日，華東地區(qū)共約推出6100萬平方米商品房開發(fā)用地，累計交易5450萬平方米，相當于2008年同期的7倍，開發(fā)企業(yè)投入購地總資金量約3200億元，均創(chuàng)歷史新高。截至2009年12月20日，上海政府共推出商品房用地公告約177幅、988萬平方米，累計交易798萬平方米，比上年同期增加176%。土地交易總資金量約912.8億元，均創(chuàng)歷史新高。

炒房客命系政策執(zhí)行度

理論上，“各類保障房開工面積占到全市住宅年度開工面積的60%以上”，一旦真正落實并進入房源供應(yīng)階段，住房保障的覆蓋面也有望大幅擴大，炒房客的市場空間將隨之壓縮，最終沒有剛性需求接盤的商品房炒作，注定將崩盤，炒房客最終炒死的是自己。

一切就看政策的執(zhí)行力度和地方政府的調(diào)整。

有關(guān)專家指出，資金是最直接問題，但最大問題卻是地方政府的認識，一旦認識問題解決了，其他問題都能解決。