洪其榮 譚云星

（1、浙江大樹置業(yè)股份有限公司，浙江 嘉興 314000 2、嘉興市中誠建設(shè)投資咨詢有限公司，浙江 嘉興 314000）

在銀行對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款和消費貸款的緊縮，外圍資金供應(yīng)不容樂觀的條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中立于不敗之地,取得良好的經(jīng)濟效益，除了結(jié)合市場需求開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品外，開發(fā)項目的造價管理尤為重要。如何降低工程成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價管理應(yīng)貫穿于項目建設(shè)的全過程，包括決策階段、設(shè)計階段、招投標(biāo)階段、施工階段和竣工驗收階段。

1 項目決策階段的造價管理

縱觀投資的全過程,各階段對工程造價的影響程度不同,投資決策階段影響工程造價的程度最高,可達80%～90%,設(shè)計階段對工程造價的影響程度達75% 以上,而施工階段對造價的影響僅達5%～25%?？梢?控制工程造價的關(guān)鍵在于施工前的項目決策階段。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性的技術(shù)經(jīng)濟活動，投資大，建設(shè)周期長，涉及面廣，風(fēng)險大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對房地產(chǎn)市場、國家經(jīng)濟和項目效益深入可行性研究。在進行可行性研究時，不僅要考慮擬開發(fā)項目的估算項目的總投資，還要考慮到項目的全壽命費用即項目建設(shè)投資和工程交付使用后的開支費用。通過仔細研究找出影響工程造價的各種因素，盡早制訂其應(yīng)對措施，控制開發(fā)項目的造價，以提高開發(fā)投資收益。

2 設(shè)計階段的造價管理

設(shè)計是對開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和具體描述實施意圖的過程，確定建筑物的結(jié)構(gòu)形式、外觀設(shè)計、平面布置、設(shè)備材料的選擇及裝修標(biāo)準(zhǔn)等。盡管設(shè)計費在工程總造價中的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但對工程造價的影響可達75%以上，由此可見，設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響工程造價的多少，直接決定人力、物力和財力投入的多少。設(shè)計是經(jīng)濟與技術(shù)相結(jié)合的環(huán)節(jié)，也是開發(fā)企業(yè)造價管理的重點。但長期以來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍對設(shè)計階段重視不夠，很少過問設(shè)計方案的經(jīng)濟合理性，造成出現(xiàn)設(shè)計過于保守，各專業(yè)圖紙不配套，缺、漏、錯等現(xiàn)象，其結(jié)果帶到施工階段，使施工現(xiàn)場的洽商、變更、返工現(xiàn)象屢見不鮮，導(dǎo)致決算超預(yù)算。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓好開發(fā)項目設(shè)計階段的工作，可使造價管理取得事半功倍的效果。

3 標(biāo)階段的造價管理

3.1 項目招標(biāo)過程中的成本控制

工程招標(biāo)投標(biāo)包括材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面，通過招投標(biāo)開發(fā)企業(yè)選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對項目投資乃至質(zhì)量、進度的控制都有至關(guān)重要的作用。在招標(biāo)過程中造價管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方應(yīng)注意與加強以下幾點：

招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標(biāo)前，應(yīng)嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標(biāo)，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。

做好招標(biāo)文件的編制工作，造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標(biāo)文件。對招標(biāo)文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，以利于日后的造價控制。

合理低價者中標(biāo)。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。所謂合理低價，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價。

3.2 合同細節(jié)管理

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的如工期、價款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價的合同條款。同時，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險，是減少工程風(fēng)險損失和賠償糾紛的有效措施。

4 施工階段的造價管理

施工階段資金投入大、時間長、范圍廣且涉及的單位眾多。雖然理論研究結(jié)果表明：施工階段對項目造價的影響程度為5%～25%。但如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視對施工現(xiàn)場管理，不注意協(xié)調(diào)各方的關(guān)系，致使項目的工期拖延，質(zhì)量低下，同樣會造成實際成本費用支出大大超支。本文認為房地產(chǎn)企業(yè)加強施工階段的造價管理，主要是以下工作：

4.1 工程結(jié)算管理

工程結(jié)算是指承包商在施工過程中，依據(jù)合同付款條款的規(guī)定和已經(jīng)完成的工程量，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取工程價款的行為。工程結(jié)算反映了工程進度進展?fàn)顩r，又稱其為工程進度款的撥付。主要是以承包商提出的工程進度統(tǒng)計月報表為支付憑證。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理中間結(jié)算時，對承包商上報的報表中工程量及單價要進行嚴(yán)格審查，核實工程量的真實性和準(zhǔn)確性，按投標(biāo)書中的工程量清單報價復(fù)核結(jié)算單價。涉及單價調(diào)整的按合同約定執(zhí)行。工程結(jié)算能使承包商的施工消耗得到及時補償，同時又能按定期考核工程成本、工程進度計劃目標(biāo)的執(zhí)行情況。

4.2 工程索賠管理

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。工程變更給工程總價管理帶來了較大的難度，為搞好工程總價控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下幾個方面加強工程造價管理工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以合同形式要求設(shè)計方在提交工程圖紙時，仔細核對工程設(shè)計，盡量避免因工程設(shè)計問題而引起工程變更。其次，建立一套完整的工作制度和統(tǒng)計機制，加強變更工程量的審查和控制。一方面，要求從工作制度上規(guī)范、完善工程計量的簽發(fā)和審核，沒有變更令的，一律不得超出設(shè)計工量。

4.3 節(jié)約成本措施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程成本的支出實施動態(tài)跟蹤管理，隨時收集了解人工、材料、機械設(shè)備市場價格，尤其是工程上所用材料、設(shè)備，品種多、數(shù)量大、價格高（占工程成本的80%）。必要時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一些常用材料和設(shè)備可建立自己的供貨渠道，這樣既可保證工程質(zhì)量，又可降低成本。

5 竣工驗收階段的造價管理

竣工結(jié)算是指工程在經(jīng)過質(zhì)量驗收合格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與承包商進行的最終的工程價款結(jié)算?？⒐そY(jié)算必須以中間工程結(jié)算數(shù)據(jù)為依據(jù)，首先由承包商進行編制，經(jīng)現(xiàn)場工程師初審后，再由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行終審。工程竣工結(jié)算，應(yīng)實行工程結(jié)算復(fù)核和尾款結(jié)算會簽制度。工程竣工結(jié)算審核是竣工結(jié)算階段的一項重要工作，也是施工階段投資控制的最后一環(huán)。經(jīng)審核的竣工結(jié)算書是承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行最終的工程款結(jié)算的依據(jù)，因此應(yīng)當(dāng)認真細致的審核。首先應(yīng)審核竣工工程內(nèi)容是否符合合同內(nèi)容條件要求且驗收合格；審核是否按合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等。

6 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的項目投資監(jiān)控體制，在項目實施過程中對項目的資金流量進行動態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計劃控制項目開發(fā)費用的收支，及時發(fā)現(xiàn)實際的收支與計劃的差異，以便采取適當(dāng)措施及時糾偏。資金流量監(jiān)控的最有效辦法是利用計算機網(wǎng)絡(luò)進行管理，各部門通過計算機網(wǎng)絡(luò)將資金、進度及質(zhì)量等各方面信息進行匯總，使項目負責(zé)人能直接掌握計劃與實際的差異，及時采取應(yīng)對措施。造價管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中十分重要的工作，其有效與否直接關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏利的可能性和贏利的空間大小,也是市場競爭中更為現(xiàn)實的手段和制勝關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須對影響造價的各個階段實施全過程控制，以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，最大限度地提高資金的使用效益。

[1]蔣新萍.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價管理的思考[J].企業(yè)經(jīng)濟，2004，（ 7）.

[2]劉洪玉.房地產(chǎn)開發(fā)[M].北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，2001，（ 7）.