住房商品化十年來(lái)的最好年景讓飽受擴(kuò)張之累房地產(chǎn)商命運(yùn)發(fā)生驚人逆轉(zhuǎn)

再好的電視劇10年不換主角也難言吸引力。在中國(guó)最具財(cái)富聚合效應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)，萬(wàn)科把持頭名位置的時(shí)間幾乎與中國(guó)住宅商品化改革一樣長(zhǎng)。但在10月19日，易居旗下的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)克而瑞發(fā)布的第三季度房地產(chǎn)企業(yè)TOP20報(bào)告中，萬(wàn)科終于在數(shù)個(gè)單項(xiàng)指標(biāo)上被新貴們擠下神壇。

第三季度的銷(xiāo)售榜上，恒大地產(chǎn)取萬(wàn)科而代之。雖然在前二三季度銷(xiāo)售榜單上萬(wàn)科仍以426億衛(wèi)冕，但保利、綠地、中海3家企業(yè)與萬(wàn)科不過(guò)百億差距。這與萬(wàn)科2007年邁AS00億級(jí)別時(shí)這些房地產(chǎn)企業(yè)還在100多億徘徊的情形迥然不同。更進(jìn)一步，在銷(xiāo)售面積上，萬(wàn)科僅列恒大、綠地、保利之后。即使以前三季度計(jì)，萬(wàn)科“賣(mài)掉最多房子的房地產(chǎn)商”的稱(chēng)號(hào)也失手于恒大地產(chǎn)。若考慮衡量房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的關(guān)鍵，萬(wàn)科面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力更大——在開(kāi)工面積上，恒大地產(chǎn)以1700萬(wàn)平方米稱(chēng)雄，這一數(shù)字是萬(wàn)科的3倍。而在土地儲(chǔ)備上，萬(wàn)科在十強(qiáng)中名列第九。

在行情慘淡的去年，萬(wàn)科從年初就以低價(jià)出售樓盤(pán)，并兩度大幅下調(diào)開(kāi)工面積，堅(jiān)決進(jìn)行去庫(kù)存化，這使得萬(wàn)科成為蕭條時(shí)期的最大贏(yíng)家。而那些表現(xiàn)激進(jìn)的房地產(chǎn)商如恒大則飽受資金鏈繃緊之苦。但在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)自3月份開(kāi)始的報(bào)復(fù)性反彈中，萬(wàn)科的反應(yīng)卻略顯保守，其追隨者們則因靈活調(diào)整戰(zhàn)略迅速上位。

8月份，萬(wàn)科迷途知返，將全年新開(kāi)工面積提升45％至585萬(wàn)平方米。不出意外，萬(wàn)科仍可能在2009年創(chuàng)造中國(guó)住房商品化改革10年來(lái)的最高銷(xiāo)售紀(jì)錄——600億元。

“這是歷史上最好的一年。”中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)顧云昌評(píng)價(jià)說(shuō)。顧是10年前中國(guó)住宅商品化的設(shè)計(jì)者之一。

市場(chǎng)爆發(fā)力的刺激作用顯而易見(jiàn)。全力沖刺IPO的恒大一改3年內(nèi)將土地儲(chǔ)備擴(kuò)至5000萬(wàn)平方米的計(jì)劃，只用了3個(gè)月就達(dá)成這一目標(biāo)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二季度地塊成交溢價(jià)率翻番的地塊僅有37％，在第三季度這一數(shù)字達(dá)到了57％。

但如同2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)攀上巔峰后旋即冷卻一樣，迅速抬高的價(jià)格損害了成交量的上升曲線(xiàn)。從6月份開(kāi)始，主要城市的成交量環(huán)比已出現(xiàn)下跌。至10月份，觀(guān)望再一次取代了“黃金周”。各地方收緊銀根的結(jié)果也開(kāi)始顯現(xiàn)：三季度十大城市成交量環(huán)比下滑約15％。顧云昌向《環(huán)球企業(yè)家》指出，年底房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)徹底回歸平穩(wěn)走勢(shì)。

萬(wàn)科或許因過(guò)于保守而遭受競(jìng)爭(zhēng)者的壓力，但面對(duì)種種敏感的政策拐點(diǎn)，萬(wàn)科仍是在不確定市場(chǎng)環(huán)境下最為穩(wěn)健的玩家。而在市場(chǎng)瘋狂時(shí)瘋狂，在低迷時(shí)聽(tīng)天由命的新貴們的風(fēng)險(xiǎn)倒是難以測(cè)算。

但好的一面是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正呈現(xiàn)出明顯的豐富性。在20強(qiáng)俱樂(lè)部中，保利和中海憑借央企的信譽(yù)背書(shū)和上市融資通道開(kāi)始發(fā)力，成為取代萬(wàn)科的最有力爭(zhēng)奪者。而恒大依然延續(xù)了2007年以前的對(duì)規(guī)模驚人的偏愛(ài)，成為增長(zhǎng)最快的房地產(chǎn)企業(yè)；除此之外，以每平方米1.7萬(wàn)元的均價(jià)，位列銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積三甲的綠城集團(tuán)則顯示出在商端地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)規(guī)?；目赡?；而以3500多元的超低價(jià)著稱(chēng)世紀(jì)金源，僅憑分布于貴陽(yáng)、合肥、鄭州、長(zhǎng)沙的四個(gè)超級(jí)大盤(pán)即進(jìn)ATOP20，其銷(xiāo)售面積更是沖到全國(guó)第六的位置。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)化不過(guò)10年時(shí)間，對(duì)規(guī)模和速度的追逐仍是房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的決定因素。穩(wěn)健而均衡的萬(wàn)科和它各有風(fēng)格的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們到底誰(shuí)能贏(yíng)得長(zhǎng)勢(shì)?未有定論。