摘要:本文將在工作實踐中遇到的幾個面積測算問題提出來進行探討，尋求一種正確的處理方法，切實解決實際工作中出現(xiàn)的問題，讓測算成果更準確。

關(guān)鍵詞:房產(chǎn);面積;測算

中圖分類號:F293.31

文獻標識碼:B

文章編號:1008-0422(2009)12-0102-01

1前言

房產(chǎn)測繪是房產(chǎn)管理工作的重要基礎(chǔ)，其主要目的和任務(wù)就是采集和表述房屋以及房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料。為此建設(shè)部于2000年8月1日發(fā)布實施了我國第一個房產(chǎn)測繪國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)，其發(fā)布實施對加強房產(chǎn)測繪管理、規(guī)范房產(chǎn)測繪行為、提高房產(chǎn)測繪的現(xiàn)代化水平、促進我國房產(chǎn)測繪事業(yè)的發(fā)展具有十分重要的作用。但是，由于該規(guī)范是開展全國房地產(chǎn)測繪工作的統(tǒng)一技術(shù)標準，原則性較強，可操作性欠妥，再加上由于測繪者對《房產(chǎn)測量規(guī)范》的理解程度還不夠，對某些問題的認識和理解存在一定的偏差，因此在實際測量操作中總是捉拿不準，給工作帶來麻煩。本文通過在工作實踐中遇到的幾個面積測算問題提出來進行探討，進而尋求合理的處理方法，讓測算成果更準確。

2樓層的認定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》5.6.6.1規(guī)定，房屋的層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0以上計算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與房屋地下層數(shù)之和，假層、附層(夾層)、插層、閣樓(暗樓)、裝飾性塔樓、頂層突出層面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》中對地下室及半地下室沒有明確的定義，我們可以參考國家標準《住宅設(shè)計規(guī)范》對地下室及半地下室的定義，地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的一半者;半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的三分之一，但不超過一半的地下室。由此可以判斷當房間地面低于室外地平面的高度不超過該房凈高的三分之一的既不是地下室，也不是半地下室，應(yīng)記入自然層數(shù)。在實際工作中，我們經(jīng)常遇到許多樓房在設(shè)計圖紙上標注為地下室(或地面車庫等，室內(nèi)地坪±0以下)，而實際上室內(nèi)地面與室外地平面的高度根本不超過房間凈高的三分之一，有的甚至在地平面以上(地面車庫)，根據(jù)上述規(guī)定該樓層應(yīng)計入自然層。

《規(guī)范》8.1.2中規(guī)定房屋建筑面積指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m(含2.20m)以上的永久性建筑在進行房屋面積計算時，《規(guī)范》中對層高概念的解釋是上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。但在對房屋面積進行具體計算時，對層高部位的取舍，怎樣進行操作產(chǎn)生困惑。一是某些架空層、車庫或地下室的層高，根據(jù)規(guī)范解釋進行測量確實已經(jīng)超過2.20m，按規(guī)定是要計算建筑面積，但地平面到大梁或水管彎頭部位的高度則大大低于2.20m，這部分使房屋無法正常使用。二是由于地面做法或樓板太厚造成架空層、車庫或地下室凈空太低，影響正常使用，而地面做法或樓板厚度很難進行測量，這樣也給準確合理計算面積帶來不便。三是斜坡屋面房屋計算面積時，對于整個大的斜坡屋面，我們要取2.20m的點，是從板頂結(jié)構(gòu)表面去實測還是從做完保溫隔熱層后的表面去實測。

3變形(伸縮)縫

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.2.1.0中規(guī)定，有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的伸縮縫計算建筑面積。變形縫是指建筑物在外界因素作用下，結(jié)構(gòu)內(nèi)部產(chǎn)生附加變形和應(yīng)力，導(dǎo)致建筑物開裂、碰撞甚至破壞而預(yù)留的構(gòu)造縫，包括伸縮縫、沉降縫和抗震縫。伸縮縫主要是防止建筑物由于溫度變化大產(chǎn)生開裂;沉降縫主要是防止建筑物由于沉降不均產(chǎn)生開裂;抗震縫主要是防止建筑物由于地震產(chǎn)生開裂。由此可見，上述規(guī)定不僅適用于伸縮縫，也適用于沉降縫和抗震縫。在實際測量工作中會出現(xiàn)變形縫全部或部分與室內(nèi)相通的情況，對于全部相通或其與兩邊房屋任一邊完全相通的情況測算時沒有影響，而對于局部相通的情況在測算時由于理解不同而造成測算結(jié)果出現(xiàn)差異。第一種觀點認為，只要伸縮縫與房屋相通，伸縮縫都全部計算建筑面積;第二種觀點認為，伸縮縫局部與房屋相通，通行部分計算建筑面積，不通行部分不計算建筑面積。個人認為，第二種觀點比較可行。如圖所示，因為在規(guī)范規(guī)定中僅將是否與室內(nèi)相通作為唯一判斷條件，并未考慮伸縮縫寬度等其他因素，說明與室內(nèi)相通是根本，同時計算建筑面積要具備房屋的一般條件，因此第二種觀點比較合理。變形縫僅三角部分計算建筑面積。

4陽臺封閉的問題

由于，我國疆域遼闊，南北方氣溫差距較大，南方天氣較暖，陽臺大部分為不封閉，北方氣候較冷，陽臺大部分為封閉陽臺。而作為中東部地區(qū)的徐州市在樓房建設(shè)時，陽臺有的封閉、有的不封閉、有的原為不封閉后來又由房主自行封閉的，因此在測算時對陽臺封閉與不封閉問題很難判斷，但封閉與不封閉對房屋建筑面積影響較大，陽臺面積在計算時相差一半。如果判斷不準確，容易造成面積糾紛。筆者認為在陽臺封閉問題判別時應(yīng)分以下幾種情況:第一，若規(guī)劃設(shè)計陽臺為全封閉陽臺，在實際測算時陽臺也是封閉的，則按封閉陽臺計算全部建筑面積。第二，如果規(guī)劃設(shè)計陽臺為封閉的，而實際上測算時為不封閉的，則按不封閉陽臺計算一半建筑面積。第三，規(guī)劃設(shè)計為不封閉陽臺，實際測算時無論封閉與不封閉，計算一半建筑面積。

5室外樓梯

《房產(chǎn)測量規(guī)范》8.2.1.g中規(guī)定屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算;在8.2.2.d中規(guī)定無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。對于規(guī)范中這兩條規(guī)定如果從字面意義上進行理解，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按照樓梯每層水平投影面積計算;無上蓋的室外樓梯按每一層樓梯水平投影面積的一半計算;在對室外樓梯進行測算之前，我們必須首先明白什么是室外樓梯，室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層通道之用的、有圍護結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。當上層樓梯設(shè)計為下層樓梯的頂蓋，且可以完全遮蓋的，可視為該層室外樓梯有頂蓋。因此我們在對室外進行測算時，首先對室外樓梯的層次進行判斷，作為房屋附屬設(shè)施的室外樓梯其水平投影面積應(yīng)該按照樓梯的水平投影面積進行，即五層樓房室外樓梯的水平投影面積應(yīng)該為四層，即n-1層，當該室外樓梯屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯時其面積為(n-1)s，其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積;當該室外樓梯為無上蓋的室外樓梯時，個人認為其面積為(n-2)s+s/2，其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積。如果僅僅根據(jù)規(guī)范字面意義上的理解，對于室外樓梯有無上蓋在面積測算時相差一半，差別太大，只有從現(xiàn)實出發(fā)，根據(jù)室外樓梯的定義，有無上蓋的差別體現(xiàn)在頂層，既體現(xiàn)了規(guī)范的嚴肅性，又靈活運用規(guī)范，讓交易雙方滿意。

另外，在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層(一般為非住宅)通往上部功能區(qū)連續(xù)空走的情況，即下面幾層的樓梯不開門直接通往樓上。從使用功能看，空走樓梯只為上部功能區(qū)使用。而從設(shè)計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而設(shè)計的?！兑?guī)范》中的共有建筑面積分攤辦法中，按功能區(qū)分攤無疑會加大上部功能區(qū)的共有面積。因此，筆者建議，多功能區(qū)綜合樓中的空走樓梯應(yīng)作為整棟分攤的公用面積來計算，或者干脆不要計算建筑面積，這樣操作也可保護廣大消費者的權(quán)益。

6虛擬分割的產(chǎn)權(quán)測繪

虛擬分割一般是指房地產(chǎn)開發(fā)公司將大型商場或辦公用房以明確的界址形式分割成小型單元進行出售，每個單元沒有實體圍護，而是以界址釘?shù)男问竭M行分割和圍合成一個特定的空間，每個單元可以獨立使用并擁有唯一編號。

有的人認為虛擬分割的小型單元沒有實體圍護，無法進行房產(chǎn)測繪和產(chǎn)權(quán)登記。筆者認為，虛擬分割的小型單元符合《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)要求:權(quán)利人依法對特定的物有直接支配和排他的權(quán)利。也符合《房屋登記辦法》第10條規(guī)定:房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。那么在實際測繪中，可以按照現(xiàn)場測量的每個單元的四至界釘進行測量和面積測算。

地下室的獨立車位也可參照此辦法進行測繪計算。

7消防連廊

隨著城市化進程的加快，城市用地日趨緊張，房屋建筑不得不向高層化發(fā)展，為了滿足消防安全需要，部分高層住宅在十層以上設(shè)計了一條消防連廊，連通不同單元消防樓梯。常見的有兩種形式:(1)以挑廊與不同單元消防樓梯直接相連;(2)通過相鄰兩戶房間外設(shè)計一條類似陽臺的廊，再經(jīng)過相鄰兩戶的房間與公用消防樓梯連接。對于第二種，筆者認為還是應(yīng)該按照上層陽臺在本層的投影部分計算陽臺面積，其余有頂蓋部分并入梯間一起作為公用部分計算建筑面積。對于第一種有人認為是由于十層以上高層住宅引起的，應(yīng)當分攤給十層以上住宅。這種做法有些不妥，消防連廊的布局是由整幢樓整體結(jié)構(gòu)設(shè)計要求決定的，并不是某戶或某層獨有，若消防連廊下部某個樓梯發(fā)生火災(zāi)，也可向上經(jīng)過消防連廊到達其它樓梯疏散。所以，應(yīng)將消防連廊與相連的公用消防樓梯一起分攤給共同的功能區(qū)。

8架空層的樓梯、電梯處理

隨著住宅建設(shè)發(fā)展，有些小區(qū)為了增加通風(fēng)和綠化，在某幾幢房屋架空用來種植花草，美化小區(qū)環(huán)境。那么架空層的樓梯和電梯該如何處理呢?各地的處理都不一樣，有的不計算面積，有的建筑面積單列不分攤。筆者認為，既然架空作為業(yè)主所共有，為小區(qū)業(yè)主服務(wù)，為公用休閑，梯間及門廳部分作為整棟共有部分計算建筑面積，其余架空部分就干脆不要計算建筑面積為宜。

9結(jié)束語

以上為筆者在實際工作中經(jīng)常遇到的問題，希望通過這樣的探討，與同行進行交流，找到一種更為合理的測量計算方法。

參考文獻:

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