摘要:縱觀中國(guó)目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)銷手段，各開(kāi)發(fā)商、代理商、策劃商都在不斷地推陳出新，力求創(chuàng)新。從最初“等人上門”的柜臺(tái)式被動(dòng)銷售模式;到以突出產(chǎn)品與眾不同之處為主要出發(fā)點(diǎn)的新概念模式;到現(xiàn)在的推出各類體驗(yàn)活動(dòng)吸引購(gòu)房者關(guān)注的模式?？梢钥闯?銷售模式的漸進(jìn)都是圍繞消費(fèi)者這個(gè)中心發(fā)展的。在消費(fèi)者需求的日趨個(gè)性化、房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈化的今天。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不能再簡(jiǎn)單停留在規(guī)模、規(guī)劃、概念、質(zhì)量、服務(wù)等方面，而應(yīng)將開(kāi)發(fā)理念上升到體驗(yàn)高度，給購(gòu)房者提供一種讓人意猶未盡的體驗(yàn)。本文通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)房產(chǎn)營(yíng)銷模式進(jìn)行分析，結(jié)合目前現(xiàn)狀，探討一種基于WEBGIS和虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)的新型房產(chǎn)營(yíng)銷模式。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);虛擬現(xiàn)實(shí);WEBGIS

中圖分類號(hào):F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:B

文章編號(hào):1008-0422(2009)12-0099-03

1引言

目前國(guó)內(nèi)各城市向公眾提供的住宅與商業(yè)樓盤信息不系統(tǒng)、不全面，手段也比較落后。例如公眾不能從網(wǎng)上查到本市各樓盤在何區(qū)位;各樓盤有什么類型的住宅和商業(yè)空間出售;對(duì)某套住宅，它的平面布局、面積、售價(jià)等具體信息也無(wú)法確知。各開(kāi)發(fā)公司一般通過(guò)電視廣告和印發(fā)廣告提供信息，或者在自己的售房廳掛一張效果圖或擺一個(gè)模型供人瀏覽。室內(nèi)裝修效果也是通過(guò)圖紙或裝飾樣板房來(lái)展示。購(gòu)房者也不知道還有哪些樓層和戶型可供選擇。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，其管理也較混亂。在一些發(fā)達(dá)城市，房產(chǎn)商開(kāi)始利用網(wǎng)站發(fā)布購(gòu)房信息，購(gòu)房者可以通過(guò)上網(wǎng)，搜索適合面積和價(jià)格的住房，甚至可以看到房子的平面圖。但這樣的房產(chǎn)系統(tǒng)并不能給購(gòu)房者良好的感觀，購(gòu)房者甚至不知道自己將來(lái)的房子周邊環(huán)境到底怎么樣。

2基于WEBGIS的購(gòu)房系統(tǒng)

WEBGIS是Internet技術(shù)應(yīng)用于GIS開(kāi)發(fā)的產(chǎn)物。GIS通過(guò)WWW功能得以擴(kuò)展，真正成為一種大眾使用工具。從WWW的任意一個(gè)節(jié)點(diǎn)，Internet用戶可以瀏覽WEBGIS站點(diǎn)中的空間數(shù)據(jù)、制作專題圖，以及進(jìn)行各種空間檢索和空間分析，從而使GIS進(jìn)入千家萬(wàn)戶。

近兩年，我國(guó)WEBGIS發(fā)展很快，在數(shù)字城建，規(guī)劃、國(guó)土、市政、交通、環(huán)保與環(huán)衛(wèi)、旅游、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃與管理等行業(yè)內(nèi)部充當(dāng)著重要的決策支持工具。隨著WEBGIS應(yīng)用潛力的不斷挖掘，在房產(chǎn)銷售中WEBGIS也成了一種重要的手段。各大城市都上演著房產(chǎn)WEBGIS系統(tǒng)。如:搜房地圖頻道、北京樓盤地圖、廣州樓盤地圖、長(zhǎng)沙市樓盤系統(tǒng)等等?；赪EBGIS售房系統(tǒng)的與傳統(tǒng)的網(wǎng)上售房系統(tǒng)比較，其特點(diǎn)有:

2.1吸引大量消費(fèi)者，提高市場(chǎng)知名度。WEBGIS售房系統(tǒng)為消費(fèi)者提供友好的動(dòng)態(tài)互操作平臺(tái)，房產(chǎn)的銷售轉(zhuǎn)變成一切以消費(fèi)者為中心，消費(fèi)者從被動(dòng)的接受房產(chǎn)信息轉(zhuǎn)換到消費(fèi)者主動(dòng)對(duì)信息獲取，從而吸引大量消費(fèi)者訪問(wèn)。在提高市場(chǎng)知名度上發(fā)揮了重要的廣告效應(yīng)。

2.2促進(jìn)市場(chǎng)雙方的交流互動(dòng)、增強(qiáng)市場(chǎng)雙方信息的透明。傳統(tǒng)的網(wǎng)上售房系統(tǒng)雖然有強(qiáng)大的信息交流平臺(tái)，但基本是形同虛有。通過(guò)WEBGIS售房系統(tǒng)，消費(fèi)者可以獲得到比房子更重要的周邊環(huán)境信息，其次帶來(lái)一種操作上互動(dòng)的親身體驗(yàn)。這樣，市場(chǎng)雙方信息逐漸透明，也牽動(dòng)者消費(fèi)者主動(dòng)與房產(chǎn)商表達(dá)其購(gòu)買欲望和需求，房產(chǎn)商從而得到寶貴的信息反饋。

目前，WEBGIS售房系統(tǒng)給消費(fèi)者帶來(lái)了某種程度上的互動(dòng)體驗(yàn)。但比起現(xiàn)實(shí)中的樓盤，WEBGIS售房系統(tǒng)還是無(wú)法將真實(shí)的效果呈現(xiàn)在消費(fèi)者面前。

3虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)

虛擬現(xiàn)實(shí)(Virtual Reality)簡(jiǎn)稱VR技術(shù)，也稱靈境技術(shù)。作為一項(xiàng)尖端科技，虛擬現(xiàn)實(shí)集成了計(jì)算機(jī)圖形圖像技術(shù)、計(jì)算機(jī)仿真技術(shù)、人工智能傳感技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)并行處理等技術(shù)的最新發(fā)展成果，最終由計(jì)算機(jī)生成的高仿真模擬系統(tǒng)。自從虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)誕生以來(lái)，它已經(jīng)在軍事模擬、先進(jìn)制造、城市規(guī)劃、地理信息系統(tǒng)、醫(yī)學(xué)生物等領(lǐng)域中顯示出巨大的經(jīng)濟(jì)、軍事和社會(huì)效益，與網(wǎng)絡(luò)、多媒體并稱為21世紀(jì)最具應(yīng)用前景的三大技術(shù)。

所以，將虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)與WEBGIS結(jié)合是一種比較理想的實(shí)現(xiàn)手段。下面將詳細(xì)介紹WEBGIS與虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)結(jié)合并應(yīng)用于房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)銷售的技術(shù)方法。

4J2EE體系下的WEBGIS和VR技術(shù)擴(kuò)展

J2EE是一種利用Java 2平臺(tái)來(lái)簡(jiǎn)化企業(yè)解決方案的開(kāi)發(fā)、部署和管理相關(guān)的復(fù)雜問(wèn)題的體系結(jié)構(gòu)。J2EE技術(shù)的基礎(chǔ)就是核心Java平臺(tái)或Java 2平臺(tái)的標(biāo)準(zhǔn)版，J2EE不僅鞏固了標(biāo)準(zhǔn)版中的許多優(yōu)點(diǎn)，例如“編寫一次、隨處運(yùn)行”的特性、方便存取數(shù)據(jù)庫(kù)的JDBC API、CORBA技術(shù)以及能夠在Internet應(yīng)用中保護(hù)數(shù)據(jù)的安全模式等等，同時(shí)還提供了對(duì) EJB(Enterprise JavaBeans)、Java Servlets API、JSP(Java Server Pages)以及XML技術(shù)的全面支持。其最終目的就是成為一個(gè)能夠使企業(yè)開(kāi)發(fā)者大幅縮短投放市場(chǎng)時(shí)間的體系結(jié)構(gòu)。

基于J2EE的WEBGIS模式實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)邏輯和業(yè)務(wù)應(yīng)用的分離，從而降低了處理和顯示數(shù)據(jù)的對(duì)象間的耦合性，使得系統(tǒng)開(kāi)發(fā)變得非常靈活，同時(shí)又提高了系統(tǒng)的可重用性?；贘2EE的許多特點(diǎn)，且J2EE技術(shù)平臺(tái)是當(dāng)前最成熟，應(yīng)用最廣泛的企業(yè)級(jí)技術(shù)平臺(tái)，所以當(dāng)前大多數(shù)WEBGIS系統(tǒng)都是基于J2EE架構(gòu)業(yè)務(wù)平臺(tái)的拓展。

Java Applet和Java3D一起可以實(shí)現(xiàn)嵌在WEB頁(yè)面上的動(dòng)態(tài)的、時(shí)實(shí)的、交互性的三維虛擬場(chǎng)景。Java3D API是Sun定義的用于實(shí)現(xiàn)3D顯示的接口。3D技術(shù)是底層的顯示技術(shù)，Java3D提供了基于Java的上層接口。Java3D把OpenGL和DirectX這些底層技術(shù)包裝在Java接口中。由于這種全新的設(shè)計(jì)使3D技術(shù)變得不再繁瑣并且可以加入到J2SE、J2EE的整套架構(gòu)，這些特性保證了Java3D技術(shù)強(qiáng)大的擴(kuò)展性。

5關(guān)鍵技術(shù)

5.1PostGIS空間數(shù)據(jù)引擎

目前，國(guó)內(nèi)外較為流行的空間數(shù)據(jù)引擎主要集中在“關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)+空間數(shù)據(jù)引擎”、“擴(kuò)展對(duì)象關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)”兩方面。 PostGIS是一種關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)+空間數(shù)據(jù)引擎的中間件解決方案，是對(duì)象關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)PostgreSQL的一個(gè)擴(kuò)展，PostGIS提供如下空間信息服務(wù)功能:空間對(duì)象、空間索引、空間操作函數(shù)和空間操作符。同時(shí)，PostGIS遵循OpenGIS的規(guī)范。

PostgreSQL對(duì)數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)的導(dǎo)入和導(dǎo)出等操作都是要靠命令行來(lái)完成。在程序中打開(kāi)“command Prompt”。前提是在成功安裝PostgreSQL。

5.2GIS地圖服務(wù)

在傳統(tǒng)的WEBGIS開(kāi)發(fā)技術(shù)中，地圖服務(wù)大都是采用實(shí)時(shí)渲染技術(shù)(如:ArcIMS、MapXtreme for java)，即:地圖視野一經(jīng)改變，客戶端向服務(wù)器請(qǐng)求地圖，服務(wù)器根據(jù)參數(shù)重新渲染當(dāng)前視窗地圖，然后再傳輸?shù)娇蛻舳??？蛻舳嗣看尾僮鞫既绱?，這樣服務(wù)器端需要相當(dāng)多的時(shí)間來(lái)渲染圖片，且耗時(shí)隨地圖元素增加而增長(zhǎng)，另外，如果在并發(fā)量很大的時(shí)候服務(wù)器還面臨著負(fù)載的壓力。所以傳統(tǒng)的WEBGIS在渲染速度和服務(wù)器性能要求上都存在著難以優(yōu)化的缺點(diǎn)。

實(shí)際上，實(shí)時(shí)渲染是不必要的。如:地圖比例在1:1000與1:999(圖層顯示層一樣)時(shí)，在這2個(gè)比例下，在地圖元素表現(xiàn)上基本不會(huì)有很大的差別，也就是只需要其一效果就可以滿足實(shí)際的需要?；谶@個(gè)思想，可以將地圖數(shù)據(jù)分基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)和專題數(shù)據(jù)來(lái)處理。

基礎(chǔ)數(shù)據(jù):特點(diǎn)是更新周期比較長(zhǎng)，基本不需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)。按照不同項(xiàng)目需求，可以將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)按不同比例配置好，先將它生成地圖圖片。地圖視野改變時(shí)，只需要對(duì)圖片進(jìn)行索引，然后根據(jù)索引調(diào)圖，返回到客戶端。

專題數(shù)據(jù):專題數(shù)據(jù)需要經(jīng)常性維護(hù)，當(dāng)然要?jiǎng)討B(tài)的表現(xiàn)在地圖上。通過(guò)Ajax異步無(wú)刷新傳輸技術(shù)對(duì)數(shù)據(jù)更新追蹤，對(duì)于更新的數(shù)據(jù)利用VML畫圖技術(shù)動(dòng)態(tài)的表現(xiàn)在地圖上，并在對(duì)象上添加屬性和事件方法。

5.3Lucene全文索引

模糊查詢一直是GIS的基本功能，而數(shù)據(jù)庫(kù)索引不是為全文索引設(shè)計(jì)的，因此，使用like“%keyword%”時(shí)，數(shù)據(jù)庫(kù)索引是不起作用的，在使用like查詢時(shí)，搜索過(guò)程又變成類似于一頁(yè)頁(yè)翻書的遍歷過(guò)程了，所以對(duì)于含有模糊查詢的數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)來(lái)說(shuō)，LIKE對(duì)性能的危害是極大的。Lucene不是一個(gè)完整的全文索引應(yīng)用，而是一個(gè)用Java寫的全文索引引擎工具包，它可以方便的嵌入到各種應(yīng)用中實(shí)現(xiàn)針對(duì)應(yīng)用的全文索引/檢索功能。Lucene最核心的特征是通過(guò)特殊的索引結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)數(shù)據(jù)庫(kù)不擅長(zhǎng)的全文索引機(jī)制，并提供了擴(kuò)展接口，以方便針對(duì)不同應(yīng)用的定制。在GIS數(shù)據(jù)中建立Lucene索引只需要建立一個(gè)索引庫(kù)，查詢時(shí)調(diào)用Lucene的接口即可，其結(jié)構(gòu)圖如圖1。

5.4VR與GIS數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)

WEBGIS調(diào)用VR場(chǎng)景，在VR場(chǎng)景中調(diào)用地圖。是WEBGIS與VR交互操作的聯(lián)系點(diǎn)，建立關(guān)聯(lián)需要如下步驟:

樓盤二維空間數(shù)據(jù):將樓盤空間數(shù)據(jù)導(dǎo)入進(jìn)postgis數(shù)據(jù)庫(kù)。

樓盤三維模型創(chuàng)作:利用3DMAX創(chuàng)建樓盤模型文件。

建立對(duì)應(yīng)關(guān)系:根據(jù)情形選擇以下兩種不同的方法。

1)在創(chuàng)建3dmax模型的時(shí)候，對(duì)每個(gè)模型進(jìn)行命名，然后對(duì)地理數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)示字段進(jìn)行手動(dòng)關(guān)聯(lián)，建立關(guān)系。

2)在系統(tǒng)中開(kāi)放關(guān)聯(lián)功能。即在模型與地理數(shù)據(jù)可視化條件下手動(dòng)建立關(guān)系。

可以看出方案1操作繁雜，在手動(dòng)對(duì)應(yīng)時(shí)很容易出錯(cuò)。而方案2只需要將3dmax文件導(dǎo)入場(chǎng)景，系統(tǒng)讀取文件的對(duì)象結(jié)點(diǎn)名稱并將其列表出來(lái)，通過(guò)系統(tǒng)的定位很容易準(zhǔn)確的建立對(duì)應(yīng)關(guān)系。

5.5JAVA3D場(chǎng)景創(chuàng)建(圖2)

這是一個(gè)簡(jiǎn)單的場(chǎng)景圖的結(jié)構(gòu)，其中包括VisualUniverse Locale GroupNode Leaf 等元素，每個(gè)場(chǎng)景圖都有單一的VirtualUniverse，后者包含一串Locale對(duì)象。一個(gè)程序可以包含多個(gè)VirtualUniverse對(duì)象，但是沒(méi)有一種簡(jiǎn)單的方法實(shí)現(xiàn)它們相互之間的通信。

6基于WEBGIS/VR 應(yīng)用軟件設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)

6.1軟件設(shè)計(jì)

系統(tǒng)結(jié)構(gòu)框架

系統(tǒng)采用基于J2ee的WEB三層體系結(jié)構(gòu)。表現(xiàn)層引入基于MVC模式的框架技術(shù)——Struts，數(shù)據(jù)訪問(wèn)層使用對(duì)象-關(guān)系映射技術(shù)，邏輯層提供有關(guān)空間操作的JAVA /Java3D APIs(Java Application Programming Interface)。結(jié)構(gòu)圖如圖3。

系統(tǒng)應(yīng)用框架如圖4。

6.2軟件實(shí)現(xiàn)

本研究主要對(duì)WEBGIS與VR相關(guān)功能詳細(xì)的介紹。

1)基本功能模塊

a)WEBGIS基本功能

i.基本操作:提供基本的二維電子地圖服務(wù)，如 地圖的放大、縮小、漫游、鼠標(biāo)滾輪，全圖、鷹眼、測(cè)量距離、測(cè)量面積等功能。

ii.接口:提供樓盤及其他地物對(duì)象的VR模型檢測(cè)(是否具有VR場(chǎng)景);對(duì)有場(chǎng)景的對(duì)象提供VR場(chǎng)景漫游接口。

b)VR基本功能

根據(jù)用戶不同操作感受，漫游功能應(yīng)該提供第一人稱或者第三人稱角色形式。目前本系統(tǒng)只提供第一人稱。以下未經(jīng)申明均為第一人稱用戶進(jìn)行介紹，且操作是在場(chǎng)景加載后。

i.多角度場(chǎng)景俯視:系統(tǒng)通過(guò)對(duì)用戶操作提供鼠標(biāo)及鍵盤的事件監(jiān)聽(tīng)，根據(jù)操作指令改變當(dāng)前場(chǎng)景的視角。從而達(dá)到用戶多視角場(chǎng)景觀看效果。

ii.場(chǎng)景漫游:讀取系統(tǒng)準(zhǔn)漫游場(chǎng)景配置參數(shù)(如:場(chǎng)景默認(rèn)進(jìn)入點(diǎn))，用戶通過(guò)設(shè)置適合自身的視點(diǎn)高度(可選擇)進(jìn)入場(chǎng)景。通過(guò)鼠標(biāo)或者鍵盤(上下左右)操作改變視點(diǎn)位置從而達(dá)到漫游的效果。

iii.導(dǎo)航窗口:在場(chǎng)景游覽時(shí)，系統(tǒng)提供場(chǎng)景的二維地圖導(dǎo)航，用戶能清楚的了解當(dāng)前所處位置，及行進(jìn)的方向。

iv.信息查詢:場(chǎng)景中，當(dāng)鼠標(biāo)移動(dòng)在樓盤或者其他對(duì)象上時(shí)，鼠標(biāo)改變?yōu)榭涉溄訝顟B(tài)，當(dāng)觸發(fā)單擊事件，系統(tǒng)將提供對(duì)象信息的窗口展示。

v.室內(nèi)漫游:用戶選擇樓盤某套間進(jìn)入室內(nèi)。以入門為初始視點(diǎn)，通過(guò)設(shè)置視點(diǎn)高度而以不同角度觀看室內(nèi)效果。

vi.結(jié)構(gòu)圖展示:提供對(duì)模型的二維結(jié)構(gòu)圖展示，以及標(biāo)尺、面積的測(cè)量等等。

vii.接口:VR對(duì)象信息查詢功能中提供該模型二維周遍查詢、統(tǒng)計(jì)、分析接口及樓盤VR效果展示及分析接口。

2、查詢搜索模塊

a)WEBGIS關(guān)鍵字索引

提供對(duì)用戶搜索的中英文輸入索引地圖對(duì)象，如:用戶輸入湖南城市/HNCS(首字母) 引擎將返回湖南城市學(xué)院、湖南城市學(xué)院建筑設(shè)計(jì)院等以供用戶選擇(數(shù)據(jù)庫(kù)存在數(shù)據(jù)情況下)。運(yùn)用此技術(shù)將海量搜索轉(zhuǎn)化為單一的屬性查詢，使系統(tǒng)性能以及用戶操作感受大幅度提升。

b)VR、WEBGIS關(guān)聯(lián)查詢

提供VR樓盤的按行政區(qū)劃劃分的快速查詢列表，結(jié)合WEBGIS定位功能，迅速將準(zhǔn)查詢對(duì)象顯示在屏幕中央。

3、統(tǒng)計(jì)分析模塊

提供對(duì)樓盤周邊環(huán)境的查詢、統(tǒng)計(jì)、分析，方便用戶對(duì)周邊環(huán)境的分析。從而為用戶做決策提供良好的基礎(chǔ)。

a)自定義區(qū)域查詢、統(tǒng)計(jì)

用戶在地圖上做相應(yīng)的繪圖操作。在該區(qū)域范圍內(nèi)對(duì)用戶選擇的分析項(xiàng)目進(jìn)行查詢，并提供列表形式的顯示結(jié)果。統(tǒng)計(jì)在查詢結(jié)果的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

b)樓盤三維環(huán)境分析

有些指標(biāo)是購(gòu)房者比較關(guān)注的指標(biāo)，如:某位置的視野、陽(yáng)臺(tái)的日照效果，這些都是需要購(gòu)房者親自到樓盤才能看到的。那么本系統(tǒng)將提供自定義視角分析、樓盤日照分析。

系統(tǒng)展示:(如圖5)

7總結(jié)

本文從行業(yè)應(yīng)用和軟件設(shè)計(jì)的角度對(duì)WEBGIS/VR技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)并開(kāi)發(fā)了實(shí)用系統(tǒng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單闡述。系統(tǒng)提供的強(qiáng)大的交互操作能給用戶帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的親身體驗(yàn)的感受，在房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間建立一個(gè)良好的交流平臺(tái)，消費(fèi)者通過(guò)系統(tǒng)的分析、統(tǒng)計(jì)等功能獲取到一些樓盤的關(guān)鍵信息，作為購(gòu)房的決策依據(jù);房產(chǎn)商通過(guò)交流平臺(tái)的信息對(duì)消費(fèi)者動(dòng)向進(jìn)行詳細(xì)的分析，準(zhǔn)確的做出決策，從而降低房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn):

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