受持續(xù)緊縮政策和全球金融危機惡化的不利影響，我國的房地產市場在2008下半年起開始下滑。商品房成交量下降，個別地區(qū)，如深圳某些樓盤降幅接近一半。曾經一度，人們猜測著房地產的嚴冬是否已經到來。而自2009年春節(jié)過后，形式突然變化，各大城市房產交易量迅速上升，無論是新盤還是二手房交易都大量上漲，去年一整年被壓抑的需求似乎一下子爆發(fā)出來，而房價也節(jié)節(jié)攀升。那么，房地產是否已經走出了低谷呢?

想知道房地產市場未來的狀況，首先應該分析它過去的情況。2008年美國由于次貸危機導致房價暴跌，現(xiàn)房價格平均下降20%以上。而在同一時期，中國的房地產市場雖然看似也很低迷，但除珠三角少數(shù)地區(qū)外，房屋價格并未發(fā)生明顯的下降。事實上，就全國而言，房價仍在上升，只不過是增速有所減緩。而美國發(fā)生次貸危機的重要原因之一是美國居民可以通過資產增值抵押貸款(Mortgage Equity Withdrawal，MEW)從房價上漲中獲益，只要房價上漲，他們就可以通過MEW從抵押貸款中提取現(xiàn)金，用于消費。而消費又可以繼續(xù)推進GDP的增長。由此可見，一旦房價下降，就會導致抵押貸款危機。而我國的情況于此不同，我國的住房抵押貸款首付至少20%，多數(shù)在30%以上，違約率很低，而且一般不允許進行再融資。所以，我國的房屋抵押貸款總體風險不高，很難出現(xiàn)像美國那樣的大崩盤。

而2008年底房地產市場的低迷，已經使政府意識到了危機。于是政府出臺了一系列政策救市，包括降低二手房交易稅費，放寬二手房交易條件(由原來購買不足5年再出售需繳納5.5%的營業(yè)稅降為購買不足2年再出售需繳納);下調開發(fā)商的企業(yè)稅;鼓勵銀行向開發(fā)商貸款;改變原來緊縮的貨幣政策，降低存貸款利息;放寬第二套房的貸款限制等等。而這一系列政策迅速取得了成效，2009年春節(jié)過后，房屋銷售已經明顯回暖，而5月之后，房價更是一路飆升。2009年上半年，北京共計135個樓盤漲價，房價綜合漲幅接近30%。大部分城市呈現(xiàn)“量價雙升”，似乎2007年樓市的瘋狂又將重現(xiàn)。

在同一段時間內，廈門、重慶、北京等城市連連拍出了多個高價地王，地價高漲直接導致房地產開發(fā)的成本上漲，部分地區(qū)的地價成本甚至超出了周邊房子的平均價格。“面粉比面包貴”的情景是不可能持續(xù)的，接下來必然導致面包的漲價。

6月8日，廈門市一口氣推出8宗土地，結果8宗土地統(tǒng)統(tǒng)順利拍出，而且平均的樓面地價在萬元以上。

6月25日，保利地產在重慶以38.1億元拿下西南土地市場出讓價格最高的鴻恩寺地塊。而萬科雖然爭奪地王“失利”，但仍然拿出了9.5億元在重慶的另兩場土地拍賣中拿下了兩塊住宅用地。

6月30日，中化方興投資管理有限公司以40.6億元的天價拍得了北京廣渠門15號地，不僅成為“全國地王”，還再次刷新北京單價最貴土地紀錄，樓面價高達每平方米15320元。

按照SOHO中國總裁潘石屹的計算，廣渠門15號地每平方米面積所包含的地價成本超出了周邊房子的平均價格，蓋好的房子售價將是每平方米3萬元。

從各房地產公司公布的一季報看來，大部分公司短期負債減少，短期還款的壓力下降，而預收賬款大量增長。這些數(shù)據(jù)都證實了2009年一季度銷售情況的好轉。比起2008年底各房地產公司資金緊張的窘況，今年形勢已經大大不同。而由于資金狀況的改善，使得地產公司有了“進可攻、退可守”的資本，充足的資金使他們既可以選擇償還貸款，降低資本負債率，改善財務狀況，又可以購買新的地塊以備將來進一步的業(yè)務擴張。而2009年5～6月各公司頻頻拿地，地價不斷拍出新高也是各公司銷售增長、財務改善，以及房地產行業(yè)回暖的明證。且目前正值貨幣政策寬松、信貸寬裕的好時機，從資本市場融資相對容易。這樣，萬一銷售情況變壞，各房地產公司也不會重新回到前段時間捉襟見肘的窘況。

那么，從地產市場的供給方看，地產公司暫時既沒有資金回籠的壓力，又表現(xiàn)出了明顯的進一步擴展業(yè)務的意圖，那么，指望他們采取降價的措施，幾乎是不可能的。

從地產市場的需求方來看，房屋，始終是人們生活的必需品。在滿足了溫飽的需求之后，不可避免的會產生對房屋的需求。就長期來看，不斷深入的城市化進程，必然會帶來長期的、大量的住房需求。2002～2009年，我國每年高校畢業(yè)生人數(shù)持續(xù)增長，從145萬激增至610萬。這些新增的大學生絕大多數(shù)會在大中型城市發(fā)展，并安家落戶。據(jù)移動夢網的調查顯示，今年畢業(yè)的就讀于北京的高校大學生，有90%以上決定留在北京發(fā)展。而這些高校畢業(yè)生，在未來的十數(shù)年間，將成為中產階級的主力。他們需要安家，需要置業(yè)，未來還可能需要投資，需要將住房升級。隨著經濟的發(fā)展，不斷壯大的中產階級必然會形成對房地產的強大需求。且從文化傳統(tǒng)上看，中國人一向對于房產有特殊的喜好?！鞍簿訕窐I(yè)”，首先要有一個安定的家，才能快樂的工作和生活。這一習俗使得中國人對于房價的承受能力會高于世界的平均水平。世界通行的標準為一所住宅價值應大致相當于一個家庭年收入的4～6倍，而在香港、臺北等華人聚集的較發(fā)達城市，房價遠遠高于這個水平。以香港為例，香港普通住宅每平方米在人民幣3～5萬元左右，而香港家庭的月收入為1.7萬元人民幣左右。以80平方米的普通住宅計算，一戶普通住宅相當于香港家庭12～20年收入的總和!而在如此高的房價下，根據(jù)香港特區(qū)政府統(tǒng)計處的資料，香港居民的住宅自有率依然超過50%，可見華人對于房產的重視程度以及承受能力。

從近期來看，在世界經濟危機的大背景下，我國依然提出本年GDP增長率“保八”的目標，可見國家對于快速發(fā)展經濟、進一步提高人民生活水平的決心。而就目前看來，“保八”的目標實現(xiàn)極有希望，可見國民經濟發(fā)展持續(xù)看好，居民預期收入增加，購買力增強的趨勢并未發(fā)生變化。在這樣的前提下，寬松的貨幣政策又導致了普遍的通貨膨脹預期，人們不希望自己辛苦賺來的財富被通脹“吃掉”，通過固定資產投資實現(xiàn)保值是一個相當普遍的想法。購買房產，既可自主又可投資，而萬一真的發(fā)生通貨膨脹，房產的保值功能又明顯強于現(xiàn)金和股票。這也就可以解釋為什么在本輪的房價上漲中，繁華地段的高檔住宅漲幅最大。因為在通貨膨脹時，高檔住宅的保值功能更強。

因此，從房地產市場的供求雙方分別來看，供給方資源充足，無明顯資金及負債壓力，而需要方的需求持續(xù)強勁。在供給和需求雙雙上升的情況下，恐怕在一段時間內，房價上漲趨勢不會發(fā)生改變。