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        應(yīng)對房地產(chǎn)業(yè)寬容一些

        2009-12-31 00:00:00萬新恒
        財經(jīng)文摘 2009年9期

        房子,從未像今天這樣緊繃人們的神經(jīng),房地產(chǎn)業(yè),從未被妖魔化得如此深刻,這一切似乎為10年房改畫下了一個并不精彩的注腳。目前,我國幾大都市的房價已令當(dāng)?shù)刂械仁杖胝邿o力置業(yè),這無疑是房地產(chǎn)業(yè)泡沫的明證,有房者沾沾自喜,無房者擰干父母所有積蓄湊首付。一時間,人人都占據(jù)了道德制高點,或者憤青式地怒斥開發(fā)商黑心,或者溫和地以“中國住房自有率世界第一”為例證規(guī)勸無房者租房。但是,房地產(chǎn)業(yè)真的綁架了中國經(jīng)濟嗎?高房價是否就是經(jīng)典著作中描述的“每個毛孔都滴著血和骯臟”?對此,筆者有幾點自己的看法。

        首先,中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市化進程的需要。房地產(chǎn)業(yè)與我國經(jīng)濟相關(guān)聯(lián)的第一個邏輯起點,并不是它帶動了50多個行業(yè)的發(fā)展,也不是它拉動了多少內(nèi)需,而是來自中國經(jīng)濟中長期發(fā)展的最大動能:城市化。觀察世界主要國家的城市化進程,基本都遵循“城市化-郊區(qū)化-逆城市化一再城市化”的發(fā)展規(guī)律。隨著人口的擁入和產(chǎn)業(yè)的集中,必然造成中心城區(qū)的高房價和交通擁堵,當(dāng)二者發(fā)展到難以容忍的程度,人們就會逐漸遠離中心城。所以,當(dāng)我們今天狂熱炒作“房奴”和“地王”時,也應(yīng)想到,在下一個發(fā)展階段,人們又會因為城市的衰落而唏噓。

        其次,要實現(xiàn)“住有所居”,靠市場不如靠市長。實際上,住宅的民生屬性和經(jīng)濟屬性是此消彼長的關(guān)系,商品化住宅只能是利益最大化的載體,企業(yè)家的社會責(zé)任感不可能也不應(yīng)該體現(xiàn)在交易過程中,而是完成財富積累之后通過慈善事業(yè)回饋社會。在交易中讓利1000元和賺錢后捐贈1個億完全是兩回事。靠政策打壓房市是永遠無法實現(xiàn)“居者有其屋”的,只能通過政府的保障性住房制度圓普通大眾的住房夢。在三類保障性住房中,經(jīng)濟適用房和兩限房在定價機制上的滯后性,決定了二者將很快退出歷史舞臺,政策性租賃房成為唯一的選擇。國際上,政策性租賃房的供應(yīng)體系已相當(dāng)成熟,比如香港的公屋、新加坡的組屋、美國的租金補貼政策和老年公寓,都有一套比較完善的運營經(jīng)驗供我們借鑒。筆者的建議是,引入政企合營的模式(BOT/PPP)作為政策性租賃房建設(shè)運營的解決方案:在建設(shè)中,采取“政策性租賃房建設(shè)+附屬商業(yè)設(shè)施和周邊部分土地劃撥”的捆綁方式,讓開發(fā)商有利可圖;運營中,由財政補貼政策性租賃房運營成本,資金來源可考慮以個人所得稅和社?;鹪鲋凳找娉闪m椯Y金:政策性租賃房面向廣大的中低收入者,不設(shè)過嚴(yán)的準(zhǔn)入門檻,但居住條件上必須與商品住宅拉開更明顯的差距,滿足人們基本居住權(quán)即可。也就是說,即使回到“筒子樓”時代也并不為過,這樣,可以促使有了一定經(jīng)濟條件的人去購買商品房,使政策性租賃房不會成為養(yǎng)懶漢的溫床。

        最后,還是看看房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重吧,房地產(chǎn)業(yè)約占中國GDP的5%,即使加上建筑業(yè)中的部分相關(guān)增加值,全部經(jīng)濟占比也不超過8%。在寸土寸金的北京,房地產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重僅7%,它的量級遠沒有多數(shù)人想象的重。從經(jīng)濟發(fā)展史上看,房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度再高,也不可能成為自由市場的統(tǒng)治者,我想,還是對房地產(chǎn)業(yè)寬容些吧。

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