策劃：霍丁 作者：謝三十娘 美編：徐瓊瓊

眼看著周?chē)鷺潜P(pán)的售價(jià)以一日百元的“光速”往下降，身為都市蝸居族的你，是否也動(dòng)了抄底樓市的心思?

這個(gè)春天，喜憂(yōu)參半。電視上說(shuō)的失業(yè)率仍然一個(gè)勁地攀高，還好報(bào)紙上的售樓價(jià)格已經(jīng)越來(lái)越慘淡。有朋友肯定會(huì)跳出來(lái)大搖食指“NO NO NO，去年就有不少抄底族，結(jié)果呢?他們現(xiàn)在也已經(jīng)離負(fù)資產(chǎn)不遠(yuǎn)?！?/p>

其實(shí)，如果真有哪位達(dá)人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)哪個(gè)樓盤(pán)跌到何時(shí)就是最低點(diǎn)，那他不是老帥哥格林斯潘，而是“上帝、佛祖+神仙”。真正有操作意義的抄底買(mǎi)房，是指抓住開(kāi)發(fā)商必降及實(shí)降的良好機(jī)會(huì)淘到自己的理想房子，或者在一個(gè)城市市場(chǎng)處于由冷轉(zhuǎn)暖的狀態(tài)下迅速出手，獲取足夠的利潤(rùn)空間。這個(gè)春天，認(rèn)真想想如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)行高性?xún)r(jià)比的房產(chǎn)投資，才是我們應(yīng)對(duì)樓市拐點(diǎn)的政策重點(diǎn)。先別想搶到什么低價(jià)，賺到多少錢(qián)，還是跟我們一起來(lái)做做準(zhǔn)備運(yùn)動(dòng)先!

準(zhǔn)備運(yùn)動(dòng)1放松運(yùn)動(dòng)之計(jì)算篇

抄底是件大事件，工欲善其事，必先利其器。抄著錢(qián)包和信用卡出門(mén)前，我們還是先拿出一張白紙和一個(gè)計(jì)算器，好好來(lái)算一算。因?yàn)殡m然房?jī)r(jià)普降，但不是每套房子都可以抄。評(píng)價(jià)一下自己的購(gòu)房性質(zhì)，點(diǎn)算下錢(qián)包里的房產(chǎn)投資成本，我們才不會(huì)像錯(cuò)買(mǎi)股票一樣，抓了滿(mǎn)手的垃圾股，只能乖乖被套牢

QuestiOn1：

我是合適的抄底族嗎?

Answer那要看看你是否下列三種人之一!

2D09年，雖然房?jī)r(jià)下降，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不好。就算你是手中資金充裕的小富婆，也要仔細(xì)估量一下長(zhǎng)達(dá)3年的復(fù)蘇期怎么應(yīng)對(duì)才可以。專(zhuān)家建議，以下三種人最適宜抄底，因?yàn)闊o(wú)論是購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)還是購(gòu)買(mǎi)能力，他們都是最出色的!

首次置業(yè)的你雖然是第一次加入買(mǎi)房者大軍，但你或許已經(jīng)在市場(chǎng)中摸爬了多年，只是尚沒(méi)有出手記錄，但對(duì)于樓盤(pán)的價(jià)值有自己準(zhǔn)確的判斷。另外，你也是全國(guó)房貸新政的一大受惠人群，信貸方面的優(yōu)惠政策，可以很好地降低門(mén)檻和支出利息，契稅方面的優(yōu)惠措施，又可以明白地省掉一筆支出。所以，首次置業(yè)的你，絕對(duì)應(yīng)當(dāng)是抄底大軍中的主力。

需要改善居住條件的你要結(jié)婚了，生BB啦，那就要考慮買(mǎi)房子或增添房子面積。因?yàn)楦纳菩偷馁?gòu)房，也可能會(huì)獲得銀行的信貸優(yōu)惠。而且手中有房持幣待購(gòu)，無(wú)疑又為你買(mǎi)房的行為增加了許多的優(yōu)勢(shì)。

有大筆資金閑置的你看清楚，是大筆噢!手上有超過(guò)200萬(wàn)人民幣，2年之內(nèi)不需使用的閑錢(qián)的你，絕對(duì)值得利用樓市起伏給自己的財(cái)產(chǎn)增增值。因?yàn)槌礃钦加玫馁Y金多，國(guó)家目前給的貸款又比較優(yōu)惠，身為大戶(hù)的你，只消冷靜等候1－2年的樓市復(fù)蘇，賺來(lái)的錢(qián)比陰晴不定的股市要好得多。

Question2：

多少M(fèi)oney才夠抄底玩?

Answer：按現(xiàn)在的貸款新政來(lái)說(shuō)，第一次購(gòu)房可以首付20％，按揭周期從2年到30年不等。因?yàn)楝F(xiàn)在的貸款利率很優(yōu)惠，所以抄底一族們最好只付20％的首期，申請(qǐng)20年以上的房貸。這樣，能最大限度地享受?chē)?guó)家提供的房貸優(yōu)惠。無(wú)論是自住還是準(zhǔn)備未來(lái)幾年后再出手，都十分劃算。按照一套100平方米住宅房從70萬(wàn)－100萬(wàn)左右的全國(guó)均價(jià)來(lái)看，你的手上只要有15萬(wàn)20萬(wàn)元的閑置資金，都可以做個(gè)抄底族了。

Question3：

什么樣的房子才值得抄?

Answer有一條絕對(duì)通行的規(guī)則卻可以參考：“抄底”關(guān)鍵并非要抄在“底”上，而是要看你選擇的房子將來(lái)會(huì)在什么高度的“頂”上。新手抄底，大多喜歡看低，往往覺(jué)得價(jià)格低就出手，但這樣，你花“底價(jià)”抄到一套房子，卻很有可能以后的日子里一直處在價(jià)值“底”上。聰明的抄底族，往往會(huì)選擇產(chǎn)品品質(zhì)高、地段升值空間大的房產(chǎn)!

準(zhǔn)備運(yùn)動(dòng)2伸展運(yùn)動(dòng)之時(shí)機(jī)篇

找準(zhǔn)抄底時(shí)機(jī)，絕對(duì)不是一件容易的事。這相當(dāng)于在股市中能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)到某個(gè)時(shí)間、某只股票的價(jià)格會(huì)跌到最低——當(dāng)然你知道這絕對(duì)不可能。但是通過(guò)大量數(shù)據(jù)的分析整理，我們卻可以判斷出，什么時(shí)候抄底，成功幾率最大。

TIPS：

老美買(mǎi)樓抄底經(jīng)

美國(guó)樓市有個(gè)著名的“18概念”，即是說(shuō)，美樓市在上漲周期中要延續(xù)18年左右，在下跌周期中同樣要延續(xù)18年左右的時(shí)間。

這一周期性特點(diǎn)是通過(guò)美國(guó)最完備的房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)庫(kù)總結(jié)出來(lái)的。而投資者往往遵守另一個(gè)18，即房?jī)r(jià)持續(xù)下降超過(guò)18個(gè)月，即可以抄底，但如果一個(gè)項(xiàng)目18個(gè)月后還未上漲，就應(yīng)當(dāng)果斷地出手。

時(shí)機(jī)之經(jīng)驗(yàn)法

除了樓市的價(jià)格普降之外，我們還得找準(zhǔn)普降之外的特價(jià)時(shí)間。有過(guò)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)的人都知道，以下的四個(gè)時(shí)間段的樓盤(pán)價(jià)格，往往偏低。一是逢節(jié)假日，特別是五一、十一黃金周期間。二是行業(yè)大型交易活動(dòng)，如房交會(huì)等。三是開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)期間。一般在新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)之際，往往會(huì)推出一些特惠房以營(yíng)造人氣。四是在年關(guān)時(shí)節(jié)。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)企業(yè)需要資金快速回籠而支付一年的應(yīng)付款項(xiàng)，往往會(huì)在年底前推出特價(jià)房。因此，2009年的12月下旬也是比較好的購(gòu)房時(shí)間節(jié)點(diǎn)。時(shí)機(jī)之公式法

A*75％≤最合適抄底下限≤A≤最合適抄底上限≤A*15％。A為同等地段下，同等品質(zhì)的房產(chǎn)2007年

5月以前的價(jià)格

2007年5月以后，市場(chǎng)成了非理性的市場(chǎng)，價(jià)格泡沫非常大，不具備參考價(jià)值。如果某個(gè)房產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)格與2007年5月以前的價(jià)格持平或更低，該項(xiàng)目就應(yīng)該具有抄底價(jià)值，反之，應(yīng)該慎重起見(jiàn)。

如果此項(xiàng)目的房產(chǎn)低于同質(zhì)樓盤(pán)2007年5月價(jià)格的3/4，說(shuō)明發(fā)展商急欲出手，此種非理性銷(xiāo)售的背后，往往意味著房產(chǎn)質(zhì)量有問(wèn)題，或后續(xù)的維修及服務(wù)不到位。而如超過(guò)同質(zhì)樓盤(pán)2007年5月價(jià)格的15％，說(shuō)明房產(chǎn)仍有一定泡沫。

預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)法

樓市專(zhuān)家們也對(duì)各地的房?jī)r(jià)之底進(jìn)行了一個(gè)預(yù)測(cè)，大抵來(lái)說(shuō)，大部分專(zhuān)家認(rèn)為2009年年內(nèi)，樓市的“底”，大約是2008年第四度價(jià)格的85％－80％。所以，如果你發(fā)現(xiàn)身邊的樓盤(pán)已經(jīng)進(jìn)入了這個(gè)價(jià)格區(qū)間，不妨果斷出手。

準(zhǔn)備運(yùn)動(dòng)3熱身運(yùn)動(dòng)之行動(dòng)篇

不是每個(gè)人都適合抄底，也不是所有人都能適用同一種方式抄底。你到底適用于哪一種抄底方式呢?還是來(lái)做做以下測(cè)試吧。

當(dāng)你手中有一套自住3年的房子，與購(gòu)房?jī)r(jià)相比已經(jīng)上漲30％：而你目前看中了一套房子，預(yù)料1－2年之內(nèi)會(huì)有20％的漲幅，你會(huì)將自己的房產(chǎn)抵押，然后去購(gòu)買(mǎi)這一套新房嗎?

A、不會(huì)，這樣太危險(xiǎn)了。

B、不會(huì)，但是我會(huì)籌集其他資金投資那套房。

C、會(huì)，現(xiàn)在貸款利率不是很低嗎?

選擇A：典型的自住族。

抄房寶典只抄對(duì)的，不抄最便宜的

因?yàn)槟銓?duì)抄來(lái)的房子主要用于自住，相關(guān)的投資心理較保守，所以你的抄底策略應(yīng)是“以較低的價(jià)格買(mǎi)來(lái)更好的房子”。房?jī)r(jià)當(dāng)然越便宜越好。但喜歡自己擁有住房的你，并不把眼光著眼于投資上。所以，今年你不妨適當(dāng)提高置業(yè)門(mén)檻，原本打算買(mǎi)小戶(hù)型的，現(xiàn)在可以選擇更大面積的房子，獲得舒適的居住空間，這也是一種成功的抄底之舉。

選擇B：房產(chǎn)墻頭草

很明顯，你想從炒房中獲利，但是又要注重安全性。那么成熟社區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)項(xiàng)目最適合你，因?yàn)閷?duì)于將來(lái)的保值是非常有意義的。選購(gòu)時(shí)務(wù)必綜合周?chē)煌?、商業(yè)、教育、醫(yī)療等條件來(lái)考慮，更切忌盲目。這樣的房產(chǎn)，任何時(shí)候出手都方便，靈活度最高。

選擇C：堅(jiān)定投資族

對(duì)你來(lái)說(shuō)，房市就是你的利潤(rùn)來(lái)源，所以你會(huì)積極安排資金進(jìn)行投資，可以忍受較長(zhǎng)的投資等候期，并有較強(qiáng)的投資基礎(chǔ)。所以你應(yīng)當(dāng)特別留心區(qū)域發(fā)展前景的好社區(qū)，雖然升值需要等候較長(zhǎng)的時(shí)間，但是它們更容易獲利，如未來(lái)小商品批發(fā)中心的片區(qū)，區(qū)域商業(yè)中心片區(qū)，未來(lái)高科技產(chǎn)業(yè)中心的片區(qū)，輕軌和地鐵沿線的社區(qū)等，都值得抄底。

TIPS

賣(mài)房一族何時(shí)出手最佳?

以上各項(xiàng)熱身運(yùn)動(dòng)完畢，抄底族可以出手了!但是，在空中被掛了很久的賣(mài)房一族，應(yīng)當(dāng)怎么辦?2009年里，哪個(gè)時(shí)段才是最好的賣(mài)房解套時(shí)機(jī)?

因?yàn)楣墒腥ツ甑拇蟮?，讓許多投資客都傷了心，今年股市就算大漲，也會(huì)有很多玩股失敗者乘機(jī)解套。到時(shí)候就會(huì)有相當(dāng)多的閑散資金出逃，而樓市已進(jìn)入相對(duì)低點(diǎn)，所以肯定會(huì)有很多人將眼光放在投資樓市上。此時(shí)，你就可以尋找接盤(pán)客出手，獲得相對(duì)較高的收益。所以，想出手賣(mài)房的你，任何時(shí)候都要記得關(guān)注股市行情!