幸福是相似的，但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產(chǎn)企業(yè)，而后半句適用于描述2008年下半年的房地產(chǎn)企業(yè)

2007年房地產(chǎn)市場經(jīng)過了前一階段的調(diào)控壓抑后，需求短時間內(nèi)爆發(fā)，成交勢頭迅速回轉(zhuǎn)變熱。然而，好景不長，2008年初以來，全國市場驟然滑入低谷，直至2009年年初，被壓抑了一年之久的購房需求重新釋放，引燃了2009年的樓市火爆。

樓市嬗變:熱-冷-熱

進入2009年以來，國家救市政策效果初顯，各城市的樓市成交逐步回升，減價優(yōu)惠逐漸減少，提價現(xiàn)象屢見不鮮，到了5月份全國市場出現(xiàn)了全面回暖態(tài)勢，上海等城市創(chuàng)下了2008年以來的成交新高，全國房價也呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。

同時在經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，通貨膨脹預(yù)期不斷增強的背景下，投資客紛紛進入房地產(chǎn)市場，推動了高檔住宅、別墅產(chǎn)品等投資性物業(yè)的熱銷。

從2009年上半年的成交量來看，多數(shù)城市同比大幅上升，合肥、?？谂c去年同期持平，主要是因為這兩個城市受全國市場低迷影響較小，去年下半年當(dāng)?shù)厥袌霾胖鸩较滦小?/p>

尤其是5月份，全國市場成交高漲，相比2008年和2007年的月均成交值來看，絕大部分城市的成交量都出現(xiàn)較大幅度的回升，說明市場已經(jīng)全面回暖。其中杭州、無錫、成都等城市當(dāng)月成交量相比2007年月均成交量的增幅超過了100%。

在市場回暖的推動下，2009年成交屢攀新高，市場存量則不斷下行。從2009年5月底商品住宅的存量來看，在連續(xù)多月市場回暖、成交回升的情況下，除了長春由于當(dāng)月供應(yīng)大幅攀升使得存量與上月基本持平外，其他多數(shù)城市的存量都不斷減少。依照目前的成交走勢，多數(shù)城市的存量基本上在幾個月內(nèi)就能去化，若未來新增供應(yīng)跟不上需求，有可能引起市場供不應(yīng)求的矛盾，價格有進一步上漲的可能。

隨著市場的回暖，成交持續(xù)火爆，今年以來商品住宅的價格也不斷上升。深圳、廣州等華南城市在年初率先出現(xiàn)了新一輪漲價。到了4、5月份，這一輪漲價風(fēng)潮席卷到全國各地，多數(shù)城市的項目出現(xiàn)普漲現(xiàn)象。

尤其是上海、北京等一線城市，項目價格的漲幅較大，如上海的慧芝湖花園、深圳的圣莫麗斯花園等樓盤的價格均創(chuàng)下了開盤以來的新高。

二三線城市的價格表現(xiàn)則較為多樣化，長春、大連、常州等城市房價較為穩(wěn)定;重慶、成都、蘇州、寧波等城市的房價微漲;而西安、濟南等個別城市還有部分樓盤價格出現(xiàn)小幅下調(diào)的現(xiàn)象。

從項目來看，隨著市場回暖，全國各地的項目借勢漲價，與最低點相比，漲價幅度在5-25%之間，個別樓盤漲價幅度達到40%左右。

多數(shù)樓盤在2008年下半年、2009年初達到了項目價格的最低點。這些樓盤在2008年市場低迷時進行降價銷售且降幅較大，取得了不錯的銷售業(yè)績。當(dāng)市場回暖時，開發(fā)商重新提價，項目銷售價格逐步回漲，但仍獲得了客戶的認可，銷售業(yè)績不俗。

政策嬗變:緊-松-漸緊

2007年為了抑制過度需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，相關(guān)政策逐步收緊;2008年為了扶持房地產(chǎn)發(fā)展，復(fù)蘇經(jīng)濟，政策不斷放松;2009年房地產(chǎn)市場逐漸回暖，為了保證平穩(wěn)發(fā)展，抑制過度需求，相關(guān)政策已經(jīng)顯現(xiàn)漸緊的苗頭。

從2009年上半年來看，政策松中有緊。經(jīng)歷這一輪次貸引發(fā)的前所未有的金融危機，全球經(jīng)濟陷入低迷，我國經(jīng)濟也于去年四季度出現(xiàn)了迅速下滑，房地產(chǎn)市場落入低谷，量價低迷。在此背景下，國家在今年上半年的主要目標(biāo)是防范通貨緊縮，保證經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢。因此今年國家在落實前期政策的基礎(chǔ)上，出臺了不少扶持開發(fā)商的寬松金融政策。

總體看來，上半年的政策主要有如下幾個方面:

一是擴大投資，拉動經(jīng)濟增長。4月15日，國務(wù)院推出第三批中央投資計劃，包括配合十大重點產(chǎn)業(yè)調(diào)整振興規(guī)劃實施、推進結(jié)構(gòu)調(diào)整和自主創(chuàng)新的項目。隨著第三輪投資的下達以及前幾輪投資逐漸進入操作階段，對經(jīng)濟的拉動效應(yīng)會逐漸顯現(xiàn)出來。

二是明確房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位。在3月5日的“兩會”政府工作報告中，提出“要采取更加積極措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資?！?預(yù)示著政府會采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。盡管房地產(chǎn)行業(yè)落選十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃，但其支柱性的地位不容動搖。

三是保持寬松的信貸政策。3月26日、4月23日，銀監(jiān)會連續(xù)發(fā)布工作指導(dǎo)意見，要求各信貸機構(gòu)保持適度的寬松信貸政策。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，信貸的寬松與否很大程度上影響著行業(yè)發(fā)展，銀監(jiān)會的表態(tài)對于房地產(chǎn)而言是一個重大利好，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及購房者對資金的需求將得到有效保障，對促進宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定增長將起到?jīng)Q定性的作用。

4月29日，國務(wù)院提出調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資金比例的意見。5月27日，國務(wù)院公布固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調(diào)整結(jié)果，將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這成為近幾年來扶持企業(yè)力度最大的政策，有望調(diào)動開發(fā)商的投資積極性，拉動房地產(chǎn)市場投資，增加房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量。

3月份開始經(jīng)過了一波樓市“小陽春”后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的矛盾:房價再度出現(xiàn)快速上漲，部分項目售價已創(chuàng)下新高，房價泡沫再度膨脹;大量資金融入樓市，導(dǎo)致市場重新出現(xiàn)供不應(yīng)求，再現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。在此背景之下，國家對房地產(chǎn)市場的政策著力點悄然發(fā)生轉(zhuǎn)變，扶持開發(fā)企業(yè)、促進投資、增加市場供應(yīng)量成為重心。而再次提及的土地增值稅、物業(yè)稅也暗示了未來政策有可能適當(dāng)收緊。

環(huán)境嬗變:復(fù)蘇-隱憂

2008年的房地產(chǎn)市場籠罩在世界金融危機之下，救市政策的紛紛出臺正是說明了經(jīng)濟環(huán)境達到谷低。大力扶持政策措施出臺后，2009年中國經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，雖然各項經(jīng)濟指標(biāo)仍持續(xù)走低，但較去年已呈現(xiàn)明顯向好的態(tài)勢。近幾個月，部分經(jīng)濟指標(biāo)出現(xiàn)反復(fù)，復(fù)蘇的背后仍存隱憂。

2009年上半年國家對宏觀經(jīng)濟的刺激政策繼續(xù)發(fā)揮效果，宏觀經(jīng)濟整體呈現(xiàn)出“內(nèi)熱外冷”的特征:國內(nèi)投資、消費增長顯著，汽車、房地產(chǎn)等行業(yè)銷售持續(xù)井噴。從這幾個行業(yè)來看，我國經(jīng)濟似乎并未受到國際經(jīng)濟危機的影響;但由于外部經(jīng)濟環(huán)境的繼續(xù)低迷以及國內(nèi)經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)換尚未完成，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟發(fā)展依然存在著不和諧的信號，外貿(mào)出口繼續(xù)下滑，使得國內(nèi)經(jīng)濟增長喪失一個重要引擎，并導(dǎo)致與之相關(guān)的行業(yè)陷入低迷仍無法自拔，也拖累了我國的工業(yè)生產(chǎn)。

宏觀經(jīng)濟的持續(xù)內(nèi)熱，使得資產(chǎn)價格上漲存在不確定性，對未來通脹形勢形成了一定壓力，致使目前對市場通脹的預(yù)期有所抬頭。而且投資的高速增長、信貸的大規(guī)模放出、經(jīng)濟復(fù)蘇的預(yù)期以及國際上挽救危機、刺激經(jīng)濟以及美元貶值帶來的全球流動性泛濫，更是強化了市場對通脹的預(yù)期。在流動性比較充足的情況下，如果把握不好，就容易出現(xiàn)2006年以后的房市股市交互推動、持續(xù)升溫的狀況。但是從目前的情況來看，CPI、PPI仍處低位，投資需求和消費需求，特別是民間投資始終沒有被激活，實體經(jīng)濟的復(fù)蘇仍需時日。這些都不足以支持通脹預(yù)期的形成，因此，一段時間內(nèi)出現(xiàn)通貨膨脹的可能性非常小。

基于此，我們對通貨膨脹預(yù)期應(yīng)有正確認識，對實體經(jīng)濟復(fù)蘇仍需要耐心，對目前形勢下存在的隱憂應(yīng)有清醒的認識，對未來經(jīng)濟存在的風(fēng)險應(yīng)保持警惕。

企業(yè)應(yīng)變:潰敗-出擊

幸福是相似的，但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產(chǎn)企業(yè)，而后半句適用于描述2008年下半年的房地產(chǎn)企業(yè)。

回顧2008年下半年房地產(chǎn)企業(yè)在市場面前的潰敗，可謂一言難盡:硬扛著不降價者，銷售回款停滯;大張旗鼓降價者，卻被當(dāng)?shù)卣戎?要么按部就班補充土地儲備，要么堅定采取土地儲備“0”新增;急于拋售持有型物業(yè)卻拋不掉者有之，試圖抄底又不敢抄者亦大有人在……在房地產(chǎn)大調(diào)整面前，多數(shù)企業(yè)如散兵游勇般大撤退。

2009年房地產(chǎn)市場的迅速轉(zhuǎn)好令房地產(chǎn)企業(yè)猝不及防，突如其來的幸福引發(fā)的卻是一致的動作:先是對回暖的狐疑，然后是加速推盤，最后是舍棄成交量，將價格拉高。

由于2008年上半年和2009年上半年市場環(huán)境的大相庭徑，2009年上半年克而瑞·研究中心監(jiān)測的30家企業(yè)在土地市場上的表現(xiàn)也明顯遜色于去年同期。經(jīng)歷了2008年市場下行后，30家開發(fā)企業(yè)均持謹慎態(tài)度，2009年上半年土地市場表現(xiàn)為一季度市場冷清，1-2月份合計僅成交5幅土地，3月份甚至沒有成交。盡管在土地成交量上，今年上半年明顯低于去年上半年，但是隨著市場回暖態(tài)勢的進一步加深，30家企業(yè)新增土地儲備的意愿逐步加強。在今年第二季度各地土地市場成交開始活躍，眾多知名企業(yè)如萬科、綠地、世茂、金地和華潤置地等紛紛出手拿地，爭相競標(biāo)、高溢價、高地價狀況頻現(xiàn)。一是由于市場進入回暖通道，企業(yè)對于市場判斷的假設(shè)前提發(fā)生變化;二是良好的銷售業(yè)績使得企業(yè)回籠資金加速，加上銀行信貸的逐步放開，企業(yè)可以用于擴張土地儲備的資金充足。今年上半年30家企業(yè)新增土地投資金額約271.33億元，其中6月份合計成交金額約139.3億元，占上半年企業(yè)總投資額的51.34%;5月及4月成交土地金額分別達到約93億元和24.5億元，分別占總量的34.28%和9.03%。(見下表)

今年上半年的房地產(chǎn)市場從低迷的去年走出之后，便在短期內(nèi)給整個行業(yè)帶來了回暖的信息。從1月開始，30家企業(yè)新增推案量便開始不斷增加，3月以后30家企業(yè)推案量保持了近20，000套左右的供應(yīng)。在3、4和5月連續(xù)三個月的高位供應(yīng)之后，6月，30家企業(yè)雖然還是以超過15，000套的供應(yīng)來滿足市場需求，但是供應(yīng)量較前3個月明顯下滑。通過CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，6月30家企業(yè)共有84個項目有新增供應(yīng)，其中可監(jiān)測的76個項目中共推案16，573套房源，較上月減少4，289套，環(huán)比下降20.56%。

和推盤量增加相對應(yīng)的是，2009年上半年30家企業(yè)銷售情況，自2月份以來各企業(yè)銷售額迅速上揚，回暖態(tài)勢不可擋。在房地產(chǎn)良好的市場環(huán)境推動下，30家企業(yè)上半年的銷售額均出現(xiàn)較去年同期不同程度的增長，萬科、中海外和保利僅用半年時間實現(xiàn)銷售額超200億元;綠城、富力、世茂房地產(chǎn)、雅居樂和華潤置地半年的銷售額也已超出100億。除了在半年時間內(nèi)快速完成超百億銷售額的企業(yè)之外，其他企業(yè)也表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢，例如龍湖地產(chǎn)上半年完成銷售金額近95億元，銷售面積近120萬平方米。這兩項指標(biāo)創(chuàng)下了企業(yè)成立15年以來同期最佳銷售;首創(chuàng)置業(yè)也以銷售額50億元、銷售面積52萬平方米，創(chuàng)歷史新高。

回升趨勢有不確定性因素

基于2009年上半年樓市的各項良好表現(xiàn)，我們預(yù)測，下半年房地產(chǎn)市場整體預(yù)期良好，回升趨勢不改。但由于市場存在不確定性，回升道路可能較為曲折，企業(yè)需持謹慎樂觀態(tài)度。

對于總體大勢，我們的判斷是下半年市場整體顯現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢，但這是基于政策環(huán)境不變的前提下所做的判斷，由于存在經(jīng)濟、政策、需求、企業(yè)四個方面的矛盾，將使得市場回暖的道路較為曲折。隨著近期企業(yè)加大新開工力度，預(yù)計市場將可能在三季度出現(xiàn)供應(yīng)放量的狀況，房價則在通脹的預(yù)期下保持高位，在價格高漲的壓力下，成交相比二季度將有所下滑;四季度在經(jīng)濟逐步復(fù)蘇的背景下，供求逐步走穩(wěn)，價格也將平穩(wěn)運行，市場穩(wěn)步走好。因此企業(yè)對于后期市場應(yīng)保持樂觀且不乏謹慎的態(tài)度。

基于復(fù)雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，我們判斷:“V”型走勢下房地產(chǎn)政策可能收緊。如果下半年宏觀經(jīng)濟增長能延續(xù)回升走勢，呈現(xiàn)我們期望的“V”型走勢，而房地產(chǎn)市場繼續(xù)二季度的快速攀升，我們預(yù)計房地產(chǎn)政策將有所收緊，目前的稅費減免、貸款利率優(yōu)惠政策可能將逐步取消甚至上浮，同時，土地增值稅等當(dāng)前討論的政策可能逐步實施。

“W”型走勢下房地產(chǎn)政策仍將以寬松為主。而如果下半年宏觀經(jīng)濟二次探底，出現(xiàn)我們所不愿意看到的“W”型走勢，則為了保證宏觀經(jīng)濟增長，政府對房地產(chǎn)業(yè)將更為倚重，政策環(huán)境將繼續(xù)寬松，同時，也不排除出現(xiàn)新的鼓勵扶持性政策出臺的可能性，尤其是房地產(chǎn)建設(shè)速度將加快，以此增加供應(yīng)，同時起到抑制房價進一步大漲的作用。

在宏觀經(jīng)濟、政策背景存在較多變動的情況下，我們預(yù)期下半年房地產(chǎn)市場走勢將可能出現(xiàn)波動，二季度單邊上漲的強勢行情將有所轉(zhuǎn)變。但市場整體上升的趨勢不改，市場有望在波動中逐步趨向穩(wěn)定，因此政策調(diào)控總體還是根據(jù)市場的變化適度靈活調(diào)整。

注:本文觀點僅代表個人。

作者為克而瑞(中國)研究中心總經(jīng)理