霍禮娜 申 婧

目前,中國正處于社會經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型期,城市化快速發(fā)展,關(guān)乎城市化發(fā)展進程的商品房和住宅問題日漸突出。本文試從社會學(xué)角度對楊凌區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)進行分析,希望可以為其他相關(guān)房地產(chǎn)的研究提供理論參考。

一、楊凌區(qū)商品房市場的發(fā)展現(xiàn)狀

楊凌是國家唯一的農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū),位于陜西渭河流域關(guān)中平原腹地,東距西安市82公里,西距寶雞86公里,總?cè)丝诮咏?6萬,城市人口近8萬人。在不足4平方公里的地方,聚集了農(nóng)林水等70個學(xué)科近5000名科教人員,被譽為中國“農(nóng)科城”,但這里的基礎(chǔ)設(shè)施條件還比較落后。

目前房地產(chǎn)業(yè)已成為楊凌新發(fā)展階段的一個重要支柱性產(chǎn)業(yè),區(qū)內(nèi)主要有10家房地產(chǎn)開發(fā)公司,開發(fā)了一些安居工程住宅。在商品房市場發(fā)展過程中,開發(fā)商的理念趨于成熟,具備了一定的品牌意識,建成了一些規(guī)模大、環(huán)境好的住宅小區(qū)。2003年后,楊凌當(dāng)?shù)仄髽I(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場,房價持續(xù)上漲。2005年外地資本看好楊凌市場,住宅產(chǎn)品出現(xiàn)差異化特征。隨著楊凌住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,人均住房面積從十年前的5.3平方米提高到現(xiàn)在的人均40.11平方米,人口和戶數(shù)的增加也使楊凌的房屋市場日趨活躍。從2004年到2006年的房屋交易情況來看,每年都有不少的存量房空置,其雖會影響到次年新建商品房的出售,但也說明,楊凌的商品房市場已趨于飽和,買方市場已經(jīng)形成。

二、楊凌區(qū)商品房市場發(fā)展的社會因素分析

(一)社會分層與居住分異

從與某房地產(chǎn)公司銷售人員的訪談中獲知,楊凌商品房市場開發(fā)的主要客戶為楊凌各科研教學(xué)單位和企業(yè)的職工。所以房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的純商住小區(qū)中約有百分之六七十以上的商品房是由兩校的教職員工購買,其余一大部分由各行政企事業(yè)單位在職人員購買,只有一小部分為社會其他人員所購。在老城區(qū)街道邊上的商品房,主要還是由周邊地區(qū)和農(nóng)村來的務(wù)工人員購買或租住。這也可以通過楊凌人口職業(yè)構(gòu)成來解釋。

楊凌城區(qū)人口約八萬多人,而學(xué)生占了一半多,但學(xué)生基本上不會在這里買房,所以有購房意圖的人只有三萬多人,其中兩校教師及其家庭占了一大半。現(xiàn)楊凌所開發(fā)的中高檔住宅小區(qū)多為教師居住,只有少數(shù)為社會其他人員所購,他們的收入在當(dāng)?shù)貋碚f是較高的,有能力一次性付款購房。可以看出,收入的差異、社會的分層在居住空間上必然會產(chǎn)生分異。

(二)政策及地緣區(qū)位的作用

近年來,由于楊凌經(jīng)濟迅速發(fā)展,居住環(huán)境改善,來這里工作生活和做生意的人日趨增多。目前,暫住楊凌的外地人約占楊凌城區(qū)總?cè)丝诘?0%,大多數(shù)都認(rèn)為楊凌的環(huán)境優(yōu)美,近50%的受訪者打算在此購房居住。對開發(fā)商來說,這股購買潛力是不可忽視的。有來自開發(fā)商的資料顯示:2002年外地人在楊凌購房所占比例為5%,到2007年上升到26%。政府也出臺了購房入戶楊凌等一些優(yōu)惠政策。此外,楊凌介于西安、咸陽和寶雞之間,交通便利,而且房價相比于西安市區(qū)要低近2000元/㎡。在當(dāng)今大城市房價上漲厲害的時候,綜合考慮房價、人居環(huán)境等因素,選擇楊凌的人越來越多,這將有利于楊凌商品房市場的發(fā)展。

(三)居民購房心理

1、臉面觀與住宅的社會地位符號表現(xiàn)功能

臉面觀是中國人社會行為的重要邏輯基礎(chǔ)。擁有高質(zhì)量的房產(chǎn),常常成為表達一個家庭的財富、權(quán)力和聲望以及品味與格調(diào)的象征,從而房產(chǎn)具有一種外顯的價值符號表達功能。有些人為了臉面,往往將對經(jīng)濟因素的理性計算放在了比較次要的地位,這樣就引發(fā)了諸如楊凌及周邊地區(qū)中產(chǎn)階級的購房沖動,尤其是那些文化水平不高的農(nóng)民富裕階層。

2、傳統(tǒng)置業(yè)觀與住宅的情感價值

中國是一個典型的農(nóng)業(yè)國,土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最重要的生產(chǎn)資料,因此土地戀是傳統(tǒng)中國社會思想價值觀念的重要表現(xiàn)。而社會上層階級土地戀情結(jié)的一種變形的表達方式,就是對房產(chǎn)的獨特情感和對購置房產(chǎn)的獨特?zé)崆椤Ｎ锶谌肓艘饬x的領(lǐng)域,就成為意義的符號和象征。在當(dāng)代中國的城市生活中,這種房產(chǎn)戀情結(jié)新的表現(xiàn)形式就是居民對住房這一不動產(chǎn)形式財產(chǎn)的特有情感。對住宅的投資不僅是經(jīng)濟投資,也是情感投資。

3、社會安全感不足

當(dāng)代中國正處于一個急劇轉(zhuǎn)型期,各種社會改革的結(jié)果不可預(yù)知,人們往往想通過一種自己可以控制、并自認(rèn)為有效的方式為自己營造一種真實的或假想的社會安全狀態(tài),給自己一定的社會安全感。購房相比于租房,在居住空間的穩(wěn)定性和居住權(quán)利的受保障程度方面高很多,此外房產(chǎn)具有重要的價值表現(xiàn)意義,是一種財富的象征,同時其不可移動性又保證了其相比于其他財產(chǎn)形式的不易流失性。中國的房地產(chǎn)業(yè)目前是一個不透明產(chǎn)業(yè),加之人為的壟斷、誘導(dǎo)和輿論操控,很容易使購買預(yù)期發(fā)生動搖從而提前消費,表現(xiàn)出一種“羊群效應(yīng)”。

4、從眾心理與社會認(rèn)同

從眾心理是指“在社會團體的壓力下,個人放棄自己的意見而采取與大多數(shù)人一致的行為” 。住宅消費對任何收入水平的家庭來說都是一項大額消費,因此購房過程與其他小額消費相比往往很長,在這一過程中與參照群體的比較相當(dāng)普遍。社會互動影響具體的消費需要,經(jīng)濟學(xué)家稱為“跟潮效應(yīng)”,體現(xiàn)為消費需求和選擇的“從眾性”。

消費在社會學(xué)意義上的重要性之一在于它既是建構(gòu)認(rèn)同的原材料,又是認(rèn)同的體現(xiàn)和表達;人們的消費實質(zhì)上是在創(chuàng)造、維持或改變著自己的認(rèn)同。優(yōu)良的住房便是向外界顯示自己所期望達到的社會地位和身份的表現(xiàn)工具。

三、總結(jié)與討論

近年來,房地產(chǎn)市場進入了一個新的發(fā)展時期,楊凌商品房市場也不例外。但對于影響楊凌商品房市場發(fā)展的社會因素思考還有不少,限于篇幅等原因,主要提出以下三點:一是對購房者的社會階層分析;二是要了解政策法規(guī);三是要分析消費者的消費觀念和心理。當(dāng)然消費者也要樹立正確的消費觀。

楊凌從一個小城鎮(zhèn)發(fā)展為如今的一個初具城市規(guī)模的市區(qū),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展尤為重要。從筆者看來,住宅產(chǎn)業(yè)的快速、健康發(fā)展,需要四個條件:一要有一個良性的充足的住宅建設(shè)資金來源;二要有一個成熟有效的需求市場;三要有一批符合資質(zhì)要求的開發(fā)與建筑企業(yè);四要有一套健全、合理、配套政策。只要政府政策落實到位,充分利用地緣優(yōu)勢,房地產(chǎn)商能抓住消費者心理,相信未來的楊凌商品房市場一定會有序、健康、理性、快速的發(fā)展。

(霍禮娜,四川大學(xué)公共管理學(xué)院2008級社會學(xué)專業(yè)碩士研究生。研究方向:應(yīng)用社會學(xué))