金 玲

第一、第二撥兒炒房的人,早已在節(jié)節(jié)上漲的房?jī)r(jià)中凱旋,成為百萬(wàn)甚至千萬(wàn)富翁。特別是那些買在地鐵站周圍的房主,現(xiàn)在恐怕早已數(shù)錢數(shù)到手軟。20年前,100元是一個(gè)大學(xué)本科畢業(yè)生一個(gè)半月的薪水;10年前,100元可以到酒樓海搓一頓;如今,100元只夠打個(gè)距離不算太遠(yuǎn)的出租車。人們的收入在增長(zhǎng),但通貨膨脹也在不動(dòng)聲色地蠶食我們的積蓄。于是,聰明人變著法兒地投資,用資產(chǎn)的增值抵抗通貨膨脹。投資方法很多,卻只有房產(chǎn)最穩(wěn)當(dāng)。只是目前像北京這樣動(dòng)輒一兩萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià),讓后進(jìn)的準(zhǔn)投資人膽戰(zhàn)心驚,更別說(shuō)差不多已經(jīng)絕版的地鐵房了。市場(chǎng)的過(guò)分炒作透支了北京的地鐵房投資價(jià)值,不僅是北京,還有上海、深圳、廣州這些一線城市,地鐵附近房?jī)r(jià)早已是一騎絕塵,讓普通投資者望房興嘆。然而,走南闖北的人往往能發(fā)現(xiàn)與眾不同的投資機(jī)會(huì),在會(huì)計(jì)師事務(wù)所工作的小胡就是這樣一個(gè)有心人。2009年國(guó)慶期間,在親朋好友都忙著出門旅游之際,他獨(dú)自飛往成都,在房交會(huì)上訂下了兩套地鐵房,成交價(jià)6400元/平方米。小胡判斷,作為中國(guó)“第四城”,成都未來(lái)20年的發(fā)展?jié)摿Σ粊営谘睾４笾谐鞘?。在人口超過(guò)千萬(wàn)的大城市中,中西部主要城市的房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京、上海、南京等發(fā)達(dá)城市,僅為發(fā)達(dá)城市房?jī)r(jià)的30%?40%。細(xì)心的小胡發(fā)現(xiàn),武漢、重慶、成都、西安等地的房屋均價(jià)多在5000元?7000元之間,而且地鐵房與周圍房?jī)r(jià)差距不大。以小胡買入的地鐵房為例,地點(diǎn)就在2010年準(zhǔn)備開(kāi)通的地鐵周圍,是未來(lái)成都市的核心商務(wù)區(qū),小區(qū)離地鐵站不過(guò)500米遠(yuǎn),附近超市、公園一應(yīng)俱全,學(xué)校和醫(yī)院也在規(guī)劃中。根據(jù)小胡的判斷,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,成都作為西部經(jīng)濟(jì)龍頭,又是國(guó)家城鄉(xiāng)一體化實(shí)驗(yàn)區(qū),房?jī)r(jià)一定會(huì)處于長(zhǎng)期上揚(yáng)空間。只要能在未來(lái)15年內(nèi)突破萬(wàn)元,自己購(gòu)買的地鐵房無(wú)論是租是售,投資回報(bào)率都會(huì)高于銀行存款。就算房?jī)r(jià)不上漲,以國(guó)內(nèi)目前5%的通貨膨脹率來(lái)計(jì)算,房子也起到了保值的作用。通脹時(shí)代,炒房首先就要考慮地鐵房?？偨Y(jié)了自己和別人的炒房經(jīng)驗(yàn),小胡列出了幾點(diǎn)建議:第一,城市房?jī)r(jià)均價(jià)在10000元以下。成本決定一切,如果在目前階段,城市房?jī)r(jià)高于萬(wàn)元,意味著投資機(jī)會(huì)減小,風(fēng)險(xiǎn)增加。比如說(shuō)大連,雖然發(fā)展?jié)摿芎?但房?jī)r(jià)早已被人為炒高,作為外地人貿(mào)然介入,容易被套牢。第二,城市人口超過(guò)千萬(wàn)。一個(gè)城市的人口,最理想的狀態(tài)是400萬(wàn)左右,但中國(guó)目前已經(jīng)有將近8個(gè)城市常住和流動(dòng)人口超過(guò)了千萬(wàn)。超過(guò)千萬(wàn)就意味著城市配套僧多粥少,意味著環(huán)境、教育、醫(yī)療等生活資源的緊張,也意味著交通資源的重要地位,換句話說(shuō),地鐵房的價(jià)值就會(huì)凸顯。第三,城市有計(jì)劃和規(guī)劃修建地鐵。地鐵作為現(xiàn)代城市最便捷快速的交通工具,可以毫不夸張地說(shuō)是城市的大動(dòng)脈。當(dāng)一個(gè)城市有魄力有能力修建地鐵的時(shí)候,這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力才得以彰顯,周圍的房地產(chǎn)才會(huì)飛速上漲。而且,在這些以前還沒(méi)有地鐵的城市里,相當(dāng)一部分市民還意識(shí)不到地鐵的意義,所以地鐵房與周圍房產(chǎn)差價(jià)不大,這與北京、上海等地有本質(zhì)區(qū)別。第四,房屋離地鐵站方圓不超過(guò)2.5公里。鑒于地鐵資源的寶貴性,很多開(kāi)發(fā)商會(huì)在宣傳時(shí)扯出地鐵這面大旗,但真正能享受到地鐵便利的房子其實(shí)只能位于地鐵站周圍方圓2.5公里的范圍內(nèi)。作為純投資住房,必須考慮到租戶的便利性,唯有如此,地鐵房才能彰顯價(jià)值,這直接決定了房屋的價(jià)值、出租率以及租金。10月底的時(shí)候,小胡又出差飛到成都,房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到7000多元,與北京房地產(chǎn)的門庭冷落形成了鮮明的對(duì)比,小胡對(duì)自己的投資更有信心了。不斷尋找和發(fā)現(xiàn)價(jià)值洼地,是小胡投資的座右銘,他堅(jiān)信在不久的將來(lái),他的眼光會(huì)帶給自己豐厚的投資回報(bào)。