鄒德萍

“地王”、“地王”、“地王”……昔日“地王”的槌聲還未遠(yuǎn)去，今日“地王”又粉墨登場(chǎng)。中國(guó)這方神奇的熱土，既能創(chuàng)造令世界矚目的奇跡。就能創(chuàng)造令世人驚嘆的“地王”。新地王的標(biāo)桿不斷被刷新。新地王的效應(yīng)不斷被放大，重出江湖的“地王”吹起了樓市五彩泡沫，創(chuàng)造了樓市“神話(huà)”。

昔日“地王”風(fēng)光不再有

“地王”加冕，風(fēng)光無(wú)限，開(kāi)發(fā)商如意算盤(pán)“劈里啪啦”響，但市場(chǎng)多變，“地王”得主未必如愿以?xún)敗；仡櫪稀暗赝酢?。賠錢(qián)退地者有之。追漲被套者有之。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2007版的“地王”大多“晚景凄涼”，下面幾例可以見(jiàn)證。

志成企業(yè)退地賠款三千萬(wàn)。2007年6月，志成企業(yè)以11.04億元摘牌上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，成交價(jià)是3.14億元底價(jià)的2.5倍。折合樓面價(jià)約1.64萬(wàn)元／平方米。2008年6月。志成企業(yè)退地，違約損失超過(guò)3000萬(wàn)元，

融信地產(chǎn)退出福州“地王”。2007年9月，福州融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬(wàn)元高價(jià)拍下馬路地段，成為福州“地王”。樓面地價(jià)高達(dá)9953元／平方米。2008年3月，福州融信地產(chǎn)甘愿以損失7000多萬(wàn)元保證金的代價(jià)，無(wú)奈主動(dòng)退出福州“地王”。

恒楷置業(yè)爽約被收回土地使用權(quán)。2008年，南寧標(biāo)號(hào)GC2007-1地塊的中山路特色商業(yè)街舊城改造項(xiàng)目，被廣西恒楷置業(yè)投資有限公司以773萬(wàn)元／畝價(jià)格得手，總價(jià)達(dá)2.7億元左右，這是南寧“地王”年內(nèi)被三度刷新。同年5月。因未按期支付1億元項(xiàng)目履約保證金，南寧市收回土地使用權(quán)，500萬(wàn)元保證金予以沒(méi)收，

蘇寧集團(tuán)協(xié)議解除土地出讓合同。2008年8月，蘇寧集團(tuán)經(jīng)協(xié)商，與黃浦區(qū)房地局簽署協(xié)議解除土地出讓合同，退掉了總價(jià)達(dá)44.04億元的上海南京路163號(hào)地塊，樓面地價(jià)高達(dá)每66930元／平方米，曾號(hào)稱(chēng)中國(guó)“單價(jià)地王”。

廣州8家違約“地王”將面臨處罰。據(jù)報(bào)道，廣州市國(guó)土資源和房屋管理局近日已將2007年部分違約“地王”處理意見(jiàn)上報(bào)廣州市政府，首批8家房地產(chǎn)企業(yè)將因?yàn)闆](méi)有如約履行經(jīng)營(yíng)性用地拍賣(mài)和開(kāi)發(fā)流程。面臨處罰。2007年，廣州市出讓土地中有27宗地塊的樓面地價(jià)超過(guò)了當(dāng)年土地成交均價(jià)4622元，平方米，從而成為各種“地王”。目前未動(dòng)工或緩開(kāi)工的地塊高達(dá)24個(gè)。

保利地產(chǎn)的“金沙洲”上長(zhǎng)滿(mǎn)青草。2007年9月11日。保利地產(chǎn)以21.2億元和20.8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地。樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元，平方米和8112元／平方米，這兩塊土地也成為金沙洲的“地王”。與2007年的風(fēng)光無(wú)限相比，當(dāng)下，這兩塊“地王”顯得有些落寞。兩年多過(guò)去了，“地王”上面依舊靜悄悄，地上的荒草卻在陽(yáng)光下顯得郁郁蔥蔥。今日“地王”風(fēng)涌爭(zhēng)掛冠

老“地王”走了，新“地王”來(lái)了。2009年。金融危機(jī)的陰云并未消退，而中國(guó)土地市場(chǎng)卻再度喧鬧起來(lái)。各地正在上演著一出出轟轟烈烈的“地王”秀，土地價(jià)格被不斷刷新超越，成為“沒(méi)有最高。只有更高”的07版“地王”"的連續(xù)劇。

盡管老“地王”還在那里長(zhǎng)草，新“地王”卻在不斷涌現(xiàn)。今年5月以來(lái)。廣州開(kāi)發(fā)商展開(kāi)新一輪土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。新“地王”再現(xiàn)。在6月10日的土地拍賣(mài)中。廣州城建地產(chǎn)以樓面地價(jià)15323元，平方米。拿下珠江新城的一塊住宅用地成為區(qū)域“地王”。7月16日，廣州大學(xué)城住宅地又拍出了7296元，平方米樓面地價(jià)，成為該區(qū)域的新“地王”。

需要指出的是，一些開(kāi)發(fā)商并不缺錢(qián)開(kāi)發(fā)老“地王”。以保利地產(chǎn)為例。在金沙洲“地王”未建的情況下。今年7月16日，保利地產(chǎn)又以8.5億元拿下了金沙洲的另一地塊。8月5日，蘇州市對(duì)23個(gè)地塊進(jìn)行公開(kāi)掛牌拍賣(mài)，位于獨(dú)墅湖邊的一個(gè)地塊竟被保利地產(chǎn)以19.9億元競(jìng)得。

今年5月以來(lái)，南京重現(xiàn)“土地爭(zhēng)霸戰(zhàn)”。5月26日。兩幅江北地塊上市交易，出現(xiàn)今年以來(lái)的首次溢價(jià)出讓狀況；此后，南京推出了三批次共9幅地塊。開(kāi)發(fā)商的拿地?zé)崆榭涨斑M(jìn)發(fā)?！盎劐伒亍焙脱嗦返貕K，以超出80％的溢價(jià)被“搶”走；7月，奧體一幅住宅地塊拍出了7003元／平方米的樓面價(jià)：8月11日。定淮大街旁一幅居住地塊被蘇寧旗下的乾陽(yáng)拍下，樓面價(jià)7142元／平方米……

7月23日。上海以30.48億元的總價(jià)。杭州以20650元／平方米的單價(jià)。創(chuàng)造了滬杭“一日兩地王”格局。此前，在北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)地拍出40.6億元時(shí)。北京出現(xiàn)“五天三地王”局面……

更有甚者，今年9月10日。央企中國(guó)海外發(fā)展有限公司以70.06億元奪得上海長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)兩住宅地塊。樓面價(jià)2.2萬(wàn)／平方米。預(yù)計(jì)樓盤(pán)未來(lái)售價(jià)在4萬(wàn)～5萬(wàn)／平方米，從而成為滬上新“地王”。

新一輪搶地?zé)岢敝小Ｒ粋€(gè)頗有意味的現(xiàn)象是，大央企、大國(guó)企成為這一輪搶地?zé)岢敝械闹髁姡渲屑劝▊鹘y(tǒng)的主營(yíng)地產(chǎn)的國(guó)企。如保利、綠地，以及各地城建集團(tuán)，也有一些主營(yíng)業(yè)務(wù)非地產(chǎn)的大國(guó)企高調(diào)現(xiàn)身。比如中國(guó)冶金、中鐵集團(tuán)以及有醫(yī)藥、糧油、傳媒背景的國(guó)企等，“在十幾年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中，這種現(xiàn)象從未出現(xiàn)過(guò)?！币晃蝗珖?guó)最大房地產(chǎn)代理企業(yè)的高層稱(chēng)。每一次新“地王”的誕生，都無(wú)一例外地伴隨著無(wú)數(shù)人望樓興嘆，去年全國(guó)城鎮(zhèn)居民年均收入，在廣州、杭州、上海、北京等地只夠買(mǎi)不到2個(gè)平方米(樓市均價(jià))商品房。照此計(jì)算，一個(gè)人干一輩子，不吃不喝。也買(mǎi)不起一套七、八十平方米的房子?！暗赝酢碧Ц叩貎r(jià)，其實(shí)就是提升房?jī)r(jià)，將周邊樓盤(pán)和二手房主的心理預(yù)期抬升了一截，等到“地王”地塊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)上市。它的高價(jià)預(yù)期早已成為漲價(jià)的標(biāo)桿。老百姓買(mǎi)房的成本更高。

“地王”頻頻叫板膽從何來(lái)

近日，有兩條消息值得關(guān)注：一條是，地價(jià)在房?jī)r(jià)中到底占據(jù)了多大的比例，一直以來(lái)是社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。國(guó)土資源部公布了全國(guó)620個(gè)樓盤(pán)地價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)表明，所調(diào)查的620個(gè)案例中，銷(xiāo)售房?jī)r(jià)最高為45000元／平方米。最低為1130元／平方米：地價(jià)占房?jī)r(jià)最低比例為5.3％。最高為58.6％。平均為23.2％。地價(jià)在高房?jī)r(jià)中所占比例較大的多為一線(xiàn)大城市。另一條是，近幾年。已供出的住宅用地。按照平均容積率計(jì)?？山ǚ课菝娣e大于同期住宅的竣工面積和銷(xiāo)售面積，市場(chǎng)上根本就不缺地。按照《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃用地標(biāo)準(zhǔn)》確定的人均居住面積和《全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020)》確定的新增建設(shè)用地指標(biāo)，以及目前房地產(chǎn)用地的結(jié)構(gòu)比例測(cè)算，在確保18億畝耕地紅線(xiàn)的情況下，所預(yù)留的民生用地完全能滿(mǎn)足新增人口住房需求。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社堅(jiān)定地說(shuō)：“不管中國(guó)的土地多么緊缺。居民正常的住房用地需求都會(huì)得到保障?！?/p>

其實(shí)。開(kāi)發(fā)商們是深諳房?jī)r(jià)“群羊效應(yīng)”的，熱炒“地王”就是無(wú)限放大此效應(yīng)，那么，究竟是何原因形成了新一輪“地王”熱，這些輪番登場(chǎng)的“地王”又在跟

誰(shuí)叫板呢?

第一，捏緊中央刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的“疼手指”。全球金融危機(jī)的爆發(fā)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添了巨大難度，中央和國(guó)務(wù)院審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)出臺(tái)了4萬(wàn)億刺激計(jì)劃和十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)民生”的前提下，把刺激經(jīng)濟(jì)擺上了突出位置，但刺激經(jīng)濟(jì)政策卻給了房地產(chǎn)“柳岸花明又一村”的契機(jī)，從去年下半年開(kāi)始，各地出臺(tái)了不少“救樓市”新政。國(guó)家既不贊成。又不反對(duì)，其實(shí)是默許，促增長(zhǎng)的“疼手指”被房地產(chǎn)商們捏緊了，從某種意義上來(lái)說(shuō)，金融危機(jī)救了房地產(chǎn)，而不是“董大嘴”說(shuō)的“房地產(chǎn)拯救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)”。

第二。抓住銀行增放貸款的“銀根子”。今年上半年，我國(guó)銀行共放出貸款7.37萬(wàn)億元，比去年全年放貸總量還多近2萬(wàn)億元。房貸一直被銀行界視為優(yōu)質(zhì)貸款項(xiàng)目，在上半年就有5381億元資金直接進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。如果再加上一批國(guó)企、央企和外資進(jìn)入，今年僅過(guò)去8個(gè)月，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域新增加資金規(guī)模將超過(guò)1.5萬(wàn)億元，這個(gè)數(shù)據(jù)還不包括一些“暗箱操作”的曲線(xiàn)資金，天量資金猶如爆發(fā)的“金融海嘯”。攪亂樓市，不缺錢(qián)的房地產(chǎn)商們不聯(lián)手、不打造“地王”才怪呢!

第三，鉆了國(guó)家相關(guān)政策的“漏斗子”。早在2006年，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》中就明確，對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等，要加大整治查處力度，但打擊多年，捂盤(pán)惜售還是屢禁不止。甚至在部分地區(qū)反而變本加厲。主要?dú)w結(jié)于《通知》剛性不夠。執(zhí)行不力，處罰不嚴(yán)，不疼不癢，把政策和規(guī)定懸在半空。讓房地產(chǎn)商鉆了空子。成為囤房、囤地的擋箭牌。

第四，套牢地方政府土地生財(cái)?shù)摹板X(qián)袋子”。土地生財(cái)，這是公開(kāi)的操作。也是地方政府維持運(yùn)轉(zhuǎn)的“錢(qián)袋子”，房?jī)r(jià)過(guò)低，土地不僅拍不出高價(jià)，而且還會(huì)“流拍”，2008年見(jiàn)諸媒體的多是此類(lèi)消息。因此，地方政府出手救市，有補(bǔ)貼購(gòu)房的。有減免費(fèi)用的，有暫緩交出讓金的，也有發(fā)文動(dòng)員買(mǎi)房的，不一而足，一時(shí)間。能用的手段幾乎都用上了。地方政府翻手為云、覆手為雨的做法，其實(shí)就是放任面粉漲價(jià)，再坐論面包限價(jià)，因此，不是房地產(chǎn)商把他們綁架的。而是他們主動(dòng)搭上了房地產(chǎn)商的“賊船”。

第五，跟進(jìn)一批實(shí)力雄厚的央企國(guó)企“爭(zhēng)盤(pán)子”。不斷增長(zhǎng)的土地購(gòu)置面積，到底流入了哪些企業(yè)的囊中?這將決定未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展格局?！半S著地價(jià)的上漲和土地儲(chǔ)備數(shù)量的變化，一些房地產(chǎn)企業(yè)的土地紅利急需重估?！敝行抛C券地產(chǎn)分析師陳聰表示，從各地土地招拍掛市場(chǎng)不斷刷新的成交紀(jì)錄可見(jiàn)，“國(guó)字頭”和“中字頭”的企業(yè)紛紛登場(chǎng)，成為這輪搶地潮中最風(fēng)光的主角。中金公司相關(guān)報(bào)告將“國(guó)資背景企業(yè)占多數(shù)”作為此輪地王區(qū)別于2007年地王的最大標(biāo)志?！拔磥?lái)更多的擁有信貸和融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)有企業(yè)將逐步提升在地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)份額?！逼鋵?shí)。國(guó)企進(jìn)入土地市場(chǎng)的大趨勢(shì)從3月開(kāi)始已經(jīng)顯現(xiàn)。不知眾多央企國(guó)企如此熱衷投身非本職主流業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中，大肆炒地，究竟意欲何為?

遏制“地王”可劃兩條“紅線(xiàn)”

面對(duì)新一輪不斷冒出的“地王”，各路豪杰掀起爭(zhēng)地運(yùn)動(dòng)，也許在非理性的時(shí)候，大談遏制“地王”顯得早了點(diǎn)，但總要有人說(shuō)，讓高層決策者們多聽(tīng)聽(tīng)來(lái)自下層社會(huì)的呼聲：也許遏制“地王”并不能遏制超常暴漲的房?jī)r(jià)，但正如中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮所言：開(kāi)發(fā)商暴利源自土地升值。所以。目前實(shí)行“土地出讓比例”和“提高年遞增征收土地閑置費(fèi)”，是遏制“地王”最速效和不二的選擇。但借鑒以往經(jīng)驗(yàn)。為“地王”及其開(kāi)發(fā)商們劃兩條帶高壓電的“紅線(xiàn)”豈不更現(xiàn)實(shí)?

先說(shuō)“土地出讓比例”。也就是說(shuō)，國(guó)務(wù)院應(yīng)出臺(tái)硬性規(guī)定，每年全國(guó)在建設(shè)用地總量中，必須拿出70％面積(包括好地塊)用于廉租房、經(jīng)適房和限價(jià)房建設(shè)，保障居民安居。逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋。土地成本可參照新加坡的“倒置成本法”，還原土地生產(chǎn)資料的公益屬性，主人的土地造福主人。我國(guó)可以在實(shí)際成本基礎(chǔ)上再適當(dāng)上浮10％，作為地方政府用于配套建設(shè)的財(cái)源。但無(wú)論何種情況、何種理由，70％和10％的紅線(xiàn)都不得突破，誰(shuí)突破就查處誰(shuí)，如果一定要突破那也沒(méi)法子，唯有突破部分的收益全部上繳國(guó)庫(kù)，再處10倍以上經(jīng)濟(jì)罰款。連續(xù)突破的。行政問(wèn)責(zé)。丟烏紗、吃官司。其余30％的土地可以市場(chǎng)化運(yùn)作。掛牌競(jìng)爭(zhēng)拍賣(mài)，用于高檔商品房或?qū)懽謽墙ㄔO(shè)，誰(shuí)有錢(qián)誰(shuí)炒去。那是有錢(qián)人的游戲，炒到天翻地覆也跟絕大多數(shù)老百姓解決住房過(guò)安穩(wěn)日子無(wú)關(guān)，反正炒房者都不是為了自己居住的。

再說(shuō)“遞增征收土地閑置費(fèi)”。過(guò)去也有相關(guān)規(guī)定，實(shí)踐下來(lái)都偏軟。至于感情和良心。開(kāi)發(fā)商不吃這一套，說(shuō)市場(chǎng)不相信眼淚。就在7月30日江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)主辦的“復(fù)蘇·跨越2009中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)”高峰論壇上。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)放出“雷言”，“中國(guó)人太有錢(qián)，房子太便宜了?！蔽艺J(rèn)為是：中國(guó)房地產(chǎn)商太有錢(qián)了，違約太便宜了。天價(jià)地“曬太陽(yáng)”的現(xiàn)象，由來(lái)已久，問(wèn)題出在監(jiān)管上，房地產(chǎn)商失信。主管職能部門(mén)失職，地方政府失言。對(duì)此痼疾。建議國(guó)務(wù)院盡快出臺(tái)新規(guī)，壯士斷臂，痛下決心，建立地產(chǎn)保證金和信譽(yù)金制度，大幅提高額度，拍賣(mài)保證金必須達(dá)土地掛拍標(biāo)的30％，競(jìng)拍后再按實(shí)拍價(jià)另交10％的信譽(yù)金，凡拿地后在規(guī)定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的土地，第一年從保證信譽(yù)金扣除20％閑置費(fèi)，第二年扣30％，保證信譽(yù)金扣完，立刻啟動(dòng)收回土地程序。所交納保證和信譽(yù)金沒(méi)收。同時(shí)。對(duì)捂盤(pán)惜售、待價(jià)而沽的開(kāi)發(fā)商應(yīng)同樣采取先交開(kāi)發(fā)成本市場(chǎng)價(jià)的20％保證金的做法，提高違法和違約成本。開(kāi)發(fā)商們反正不差錢(qián)，如果不先交錢(qián)，等于空口說(shuō)白話(huà)。紙上談兵，就失去了好政策的制約力和執(zhí)行力。

“地王”頻出，并不代表經(jīng)濟(jì)繁榮，而“地王”吹旺“虛火”，最終只會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)，害苦百姓。吹大的泡沫也會(huì)破滅，日本和我國(guó)海南省血的教訓(xùn)，前車(chē)可鑒。堅(jiān)信，政府不會(huì)袖手旁觀，決不會(huì)聽(tīng)任“地主”和地方“土地爺”們?yōu)樗麨榈摹?/p>

(責(zé)編：盛山)