葛東梅

【摘要】 土地權(quán)利是權(quán)利人依法直接對(duì)土地實(shí)施取得利益行為并排除他人干涉的權(quán)利。土地權(quán)利制度是國(guó)家土地法律制度的核心內(nèi)容。隨著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制整體踏上向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的更高級(jí)階段邁進(jìn)的步伐,目前我國(guó)以出讓國(guó)有土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易為基礎(chǔ)構(gòu)筑的土地權(quán)利制度,已經(jīng)越來(lái)越難以滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和權(quán)利人的多方面需求,必須從立法上予以更新。

【關(guān)鍵詞】 國(guó)土 權(quán)利制度 設(shè)想

1.關(guān)于土地權(quán)利制度的總則性規(guī)定

在制定總則部分時(shí),土地權(quán)利制度應(yīng)遵循的原則:權(quán)利法定原則,即土地權(quán)利類(lèi)型只能由法律強(qiáng)制性規(guī)定,而不能由權(quán)利人隨意創(chuàng)設(shè);權(quán)利絕對(duì)原則,即權(quán)利人可以因?yàn)樗鶕碛械耐恋貦?quán)利排斥他人對(duì)同一權(quán)利客體行使同一土地權(quán)利主張;權(quán)利登記原則即在物權(quán)設(shè)立、變更、移轉(zhuǎn)、消滅時(shí),必須履行一個(gè)能讓外界承認(rèn)該權(quán)利變動(dòng)的公示程序;權(quán)利特定原則即土地權(quán)利的客體必須是明確指定的一宗土地,或者是特定的數(shù)宗土地(如總括抵押或者共同抵押中的土地);權(quán)利順位原則即我國(guó)今后產(chǎn)生的除土地所有權(quán)和土地使用權(quán)之外的各種他項(xiàng)土地權(quán)利的設(shè)定必須按照權(quán)利登記原則,在土地登記薄上以其設(shè)定的時(shí)間先后排序。

2.關(guān)于土地權(quán)利制度的登記規(guī)定

在制定土地登記制度時(shí),土地權(quán)利制度應(yīng)遵循的原則:統(tǒng)一法律依據(jù)即我國(guó)只能制定一部統(tǒng)一的土地登記法。統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須統(tǒng)一,而且必須是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一;統(tǒng)一登記效力即土地登記要依據(jù)實(shí)質(zhì)主義登記的原則,統(tǒng)一規(guī)定土地登記效力,并將其確定為各種具體的法律制度;統(tǒng)一登記程序即土地登記制度應(yīng)該統(tǒng)一規(guī)定土地登記程序,以滿(mǎn)足統(tǒng)一市場(chǎng)需要;統(tǒng)一權(quán)屬證書(shū)即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)下發(fā)的土地權(quán)利文書(shū)應(yīng)統(tǒng)一。

3.關(guān)于土地權(quán)利制度的細(xì)則性規(guī)定

3.1 土地所有權(quán)

目前我國(guó)所規(guī)定的兩種土地所有權(quán)仍然有保留的必要。因?yàn)閲?guó)家土地所有權(quán)的建立涉及政治體制問(wèn)題和憲法修改問(wèn)題,所以不能改動(dòng)。而農(nóng)民集體土地所有權(quán),現(xiàn)在不但發(fā)揮著巨大的經(jīng)濟(jì)功能,而且還發(fā)揮著對(duì)八億多農(nóng)民的生存到養(yǎng)老提供保險(xiǎn)的社會(huì)功能,這種土地所有權(quán)也是不可以否定的。

3.2.土地使用權(quán)

目前我國(guó)土地使用權(quán)改革的具體方法:一是許可以土地使用權(quán)為基礎(chǔ)設(shè)立其他物權(quán),將土地使用權(quán)進(jìn)一步細(xì)化、明確化,豐富各種權(quán)利制度的內(nèi)容,可以明確地進(jìn)行司法操作。二是對(duì)各種類(lèi)型的土地使用權(quán)內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)界定,尤其是對(duì)歷史遺留的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)進(jìn)行認(rèn)真分析,對(duì)那些實(shí)際上已經(jīng)形成獨(dú)立民事權(quán)利的劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)許可其進(jìn)入市場(chǎng)流通。三是對(duì)農(nóng)民集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓放開(kāi)流通,既許可這種權(quán)利在公民、法人之間轉(zhuǎn)移,也許可在這種權(quán)利上設(shè)立法律規(guī)定的他項(xiàng)土地權(quán)利,其效果與國(guó)有土地使用權(quán)不應(yīng)當(dāng)有較大的差別。

3.3 他項(xiàng)土地權(quán)利

從我國(guó)法律實(shí)踐看,土地?fù)?dān)保物權(quán)僅設(shè)立抵押權(quán)一種就可以滿(mǎn)足需要,建議不設(shè)立典權(quán)制度。而土地債權(quán)還應(yīng)保留土地租賃權(quán)制度,但應(yīng)明確土地租賃權(quán)的適用范圍。

綜上所述,未來(lái)我國(guó)土地權(quán)利制度的基本框架是:第一,土地所有權(quán)包括兩種權(quán)利制度,既國(guó)家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán);第二,以土地使用權(quán)為本權(quán)基礎(chǔ),在土地使用權(quán)上設(shè)立農(nóng)地使用權(quán)、基地使用權(quán)、地上和地下建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)和人役權(quán);第三,他項(xiàng)土地權(quán)利設(shè)立兩種類(lèi)型,即土地抵押權(quán)和土地租賃權(quán);第四,強(qiáng)調(diào)基地使用權(quán)和農(nóng)地使用權(quán)的區(qū)分,給我國(guó)可以進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的土地和不可輕易進(jìn)入市場(chǎng)機(jī)制的土地劃分提供一個(gè)法律基礎(chǔ),滿(mǎn)足我國(guó)建立強(qiáng)制性的耕地保護(hù)制度和建設(shè)用地的市場(chǎng)化兩個(gè)方面的需求。