田聳屹

今年8月份,京城開(kāi)盤項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了16165元/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4月份的12168元/平方米。9月份,京城預(yù)計(jì)上市的項(xiàng)目為46個(gè),整體開(kāi)盤均價(jià)為13686元/平方米。

房地產(chǎn)的復(fù)蘇

從2007年底開(kāi)始,隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制約和全球金融危機(jī)的影響,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了前所未有的低迷狀態(tài)。

經(jīng)過(guò)2008年的深度調(diào)整,房地產(chǎn)行業(yè)在2009年上半年實(shí)現(xiàn)了“V”型反轉(zhuǎn)。各主要城市的商品住宅成交活躍、量?jī)r(jià)齊升,銷售額同比增長(zhǎng)57.1%。

6月12日,銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在北京國(guó)際金融協(xié)會(huì)春季會(huì)員大會(huì)上表示:“房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始復(fù)蘇,但持續(xù)性仍值得懷疑。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,5月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%。2008年8月,這一指數(shù)曾出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。在連續(xù)下跌7個(gè)月后,終于在今年3月恢復(fù)正增長(zhǎng),并且與2006年5月和2007年4月的0.7%漲幅相近。

今年上半年,全國(guó)新建商品住房的銷售面積達(dá)3.15億平方米,同比增長(zhǎng)33.4%,增幅比今年一季度提高24.7個(gè)百分點(diǎn)。1至6月,全國(guó)商品房銷售面積為3.41億平方米,同比增長(zhǎng)31.7%,其中商品住宅銷售面積同比增長(zhǎng)33.4%,商品房銷售額為15800億元,同比增長(zhǎng)53.0%。

從地區(qū)分布看,東部地區(qū)商品住房銷售面積全面回升,北京、江蘇、浙江、福建、廣東等省份均比去年同期增長(zhǎng)50%以上,尤其是北京,同比增幅高達(dá)142.2%。中部地區(qū)平穩(wěn)回升,河南、湖南、江西等省份同比增長(zhǎng)超過(guò)20%。西部地區(qū)全面平穩(wěn)回升,重慶、四川、青海、新疆等省份同比增長(zhǎng)超過(guò)40%。多數(shù)地區(qū)的二手住房成交量同比增加。

2009年3月以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次進(jìn)入大幅度上漲的狂飆時(shí)期。僅從北京地區(qū)的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看,從2009年一季度開(kāi)始到6月份,北京多數(shù)樓盤的漲幅都已超過(guò)20%,甚至一些地段好的優(yōu)質(zhì)樓盤售價(jià)已經(jīng)超過(guò)2007年的最高價(jià),樓市火爆勢(shì)頭不言而喻。

同時(shí),人民銀行實(shí)施的寬松貨幣政策大大增強(qiáng)了市場(chǎng)流動(dòng)性,這對(duì)促成房地產(chǎn)市場(chǎng)反轉(zhuǎn)起到了至關(guān)重要的作用。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭說(shuō):“目前,可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇?！?/p>

土地市場(chǎng)熱火朝天

住房建設(shè)需要以土地資源作為基礎(chǔ),但土地資源畢竟有限,因此土地儲(chǔ)備規(guī)模被開(kāi)發(fā)商視為實(shí)力和后續(xù)發(fā)展能力的象征。誰(shuí)掌握了有限的土地資源,就意味著誰(shuí)掌控了房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。更為重要的是,土地資源的有限性又注定會(huì)開(kāi)辟出巨大的升值空間。

上半年,在不到兩個(gè)月的時(shí)間里,北京就誕生了4個(gè)地王。首先是富力地產(chǎn),5月21日,它以超出掛牌起始價(jià)近4倍的10.22億元天價(jià)拿走的廣渠門10號(hào)地。6月25日,北京祈連房地產(chǎn)公司在通州九棵樹的地塊上,以17.4億元的高價(jià)刷新了廣渠門10號(hào)地10.22億元的紀(jì)錄,成為新的地王。僅隔一天,成都中澤置業(yè)有限公司以19.6億元拿下北京奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊。四天之后,紀(jì)錄又被新地王廣渠門15號(hào)地塊所打破。北京廣渠路15號(hào)地的拍賣成交價(jià)格最終定為40.6億元,競(jìng)標(biāo)成功的中化方興公司成為北京樓市成交總價(jià)和樓面單價(jià)的“雙重地王”。

“地王”頻出現(xiàn)象絕非北京獨(dú)有。僅在6月份,上海、廣州、無(wú)錫、寧波、福州等地方都又重新出現(xiàn)了一塊又一塊的天價(jià)地,“地王”們不斷刷新同區(qū)域的成交價(jià)格。6月26日,經(jīng)歷80多輪競(jìng)價(jià),保利地產(chǎn)以38.1億元拿下重慶鴻恩寺“地王”的頭銜。

7月23日,上海將進(jìn)行新一輪土地出讓。其中,最熱門的青浦趙巷特色居住區(qū)10號(hào)地塊已經(jīng)有58家開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取了掛牌文件,業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開(kāi)始放棄青浦地塊價(jià)格將“一團(tuán)和氣”的想法。

可見(jiàn),前期的商品房市場(chǎng)異?；鸨?大大刺激了開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的熱情。銷售回款后,開(kāi)發(fā)商手中現(xiàn)金開(kāi)始充裕,而資本金比例的大幅降低則提高了企業(yè)的投資能力。投資熱情與投資能力雙升,土地需求必然增加,而商品住宅供給有限,很有可能推動(dòng)地價(jià)上漲,加劇土地資源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

這些“地王”的涌現(xiàn)注定會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)象給公眾帶來(lái)了一個(gè)明確的預(yù)期,即未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)再上一層樓。

高房?jī)r(jià)嚇退大批購(gòu)房者

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,7月北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅成交價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度超過(guò)30%,天津、成都累計(jì)上漲幅度約10%;北京、上海、廣州、深圳等五大城市二手住宅價(jià)格比年初累計(jì)上漲幅度近20%。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%,漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn);3月份環(huán)比上漲0.2%,4月份環(huán)比上漲0.4%,5月份環(huán)比上漲0.6%。7月份環(huán)比上漲0.9%,漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。樓價(jià)繼續(xù)步步攀升,而普通民眾的購(gòu)買力早已趕不上其上漲的節(jié)奏。

截至8月份,京城開(kāi)盤項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了16165元/平方米,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于4月份12168元/平方米的均價(jià)。由于房?jī)r(jià)持續(xù)升高,各地樓市成交量不同程度出現(xiàn)下滑。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì),七、八兩個(gè)月商品房成交量持續(xù)下滑,特別是大戶型較多的現(xiàn)房商品房成交量銳減。廣州陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,8月份網(wǎng)簽6445套,與7月份的網(wǎng)簽總數(shù)6653套相比,減少了3.1%。7月份成交環(huán)比6月份下降了三成,而8月份成交繼續(xù)收窄。戴德梁行最新報(bào)告顯示,8月份深圳市新建商品住宅成交量顯著下滑,成交面積為38.60萬(wàn)平方米,環(huán)比減少29.73%,成交4114套,環(huán)比減少25.25%。

可以看出8月份多項(xiàng)目接連推盤,開(kāi)盤價(jià)格多次上調(diào)。樓盤價(jià)格上漲速度過(guò)快,使得剛性自住需求的客戶難以承受,進(jìn)而直接打擊了剛性需求的積極性,導(dǎo)致購(gòu)房者觀望情緒日益濃重,導(dǎo)致了成交量的下降。

中國(guó)部分城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始走高已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在高房?jī)r(jià)的壓力下,哪怕是中等收入人群,也難以接受。這樣使得大部分購(gòu)房者再次被高房?jī)r(jià)拋棄,他們的承受能力無(wú)法企及超高的房?jī)r(jià),被迫選擇放棄購(gòu)買,或者去遠(yuǎn)郊購(gòu)買。另一部分則是具有購(gòu)買能力的人,看到目前房?jī)r(jià)上漲的速度太快,對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生虛高的擔(dān)憂,所以持觀望態(tài)度,并等待合理價(jià)位的出現(xiàn)。

房?jī)r(jià)走高,大部分人放棄購(gòu)買,這樣一來(lái)又會(huì)抑制國(guó)民的投資和消費(fèi)熱情,減少流動(dòng)性資金,進(jìn)而降低社會(huì)的整體福利水平。對(duì)樓市來(lái)說(shuō),“寒冬”的再次來(lái)臨已為期不遠(yuǎn)。