佟　方

王石也曾說過：“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦”

作為合生創(chuàng)展集團的中層干部，劉平(化名)近段時間一直有點郁悶。

“春節(jié)前，公司就放出風來說：裁員30％、降薪50％，搞得人心惶惶?！眲⑵礁嬖V《瞭望東方周刊》，到現(xiàn)在他還沒有領到一月份的工資。

劉平感到困惑的是，去年合生創(chuàng)展僅廣州地區(qū)的利潤就有10億元左右，為何會有這樣的動議?

2月20日，刊自香港報章的一則消息，令劉平多少有些恐慌。消息說，合生創(chuàng)展集團主席朱孟依因涉某案，在春節(jié)期間被內(nèi)地公安部門限制出境，正在廣東東莞配合有關部門調(diào)查。

劉平告訴本刊記者，他在春節(jié)后召開的合生創(chuàng)展2008年年終總結會上就沒見到朱總，“到現(xiàn)在，在公司總部也沒見到過朱總?！?/p>

合生創(chuàng)展發(fā)布緊急公告

一位接近朱孟依的人士告訴《瞭望東方周刊》，他對香港媒體報道的可信度表示懷疑，“朱孟依向來做事低調(diào)、謹慎，應該不會有太大問題?！?/p>

朱孟依作為一個行事低調(diào)的地產(chǎn)大佬，從公開的報道中很難窺探到他與某案的關系。2008年年中，朱孟依曾現(xiàn)身過某商社的股權爭奪。公開資料顯示，去年4月北京光華天成公司通過上海亞奧通訊設備有限公司以每股14.80元的高價，獲得某商社的2276.56萬股限售流通股，光華天成的董事長朱拉伊則是朱孟依的兄長。而后，這部分股權最終輾轉回到港媒上述消息中提及的某案主角的手中。這件事曾一度讓市場感到迷惑。

2月20日，也就是港媒發(fā)布上述消息的當日，合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所發(fā)布緊急公告，指出“報道的內(nèi)容并無事實根據(jù)”。有人注意到，公告雖做了澄清，但沒有對朱孟依的目前狀況、是否還在主持公司運營等情況，做出詳細說明。

本刊記者多次撥打合生創(chuàng)展集團常務副總裁薛虎的手機，一直處于無人接聽狀態(tài)。

有消息人士告訴《瞭望東方周刊》，相關部門對朱孟依的調(diào)查，已有一段時間，其涉及的調(diào)查內(nèi)容不僅限于是否卷入某案的問題，還可能涉及是否存在偽造樓盤規(guī)劃、違規(guī)使用資金等問題。

與此同時，有報道說，朱孟依目前人在北京，公司內(nèi)部人士稱他仍在主持公司工作。有分析人士說，朱孟依北京之行的主要目的是解決傳聞問題。也有香港報章援引與合生創(chuàng)展有合作的廣州地產(chǎn)界人士透露的情況，說“朱孟依近日已出席公司會議，并親自部署售樓事宜”。

樓盤引發(fā)的糾紛

去年歲末，合生創(chuàng)展旗下樓盤駿景花園變電站復工，引發(fā)群體性糾紛，震動了廣州。

廣州市官方1月4日通報說，110千伏駿景花園輸變電工程在停工兩年后，于2008年12月30日復工，再次引發(fā)了群體性糾紛，“事件導致多人受傷，兩名滋事者被刑拘”。規(guī)劃部門提供了進一步的解釋：變電站規(guī)劃在前，樓盤銷售在后。

作為廣州市區(qū)內(nèi)最大的居民生活小區(qū)，駿景花園1998年開建，1999年開始銷售，至2005年初，北苑組團和南苑組團8000套左右的房子基本銷售完畢，居民近4萬人。

在房子銷售完畢的同時，2005年底傳出在小區(qū)西門邊上建設110千伏的駿景變電站、并于2006年3開始動工的消息。由于業(yè)主提出強烈意見，南方電網(wǎng)廣州供電局當時暫停了施工。

一些駿景業(yè)主堅稱，在開發(fā)商銷售房子時，并沒有公示這個變電站的規(guī)劃。一位梁姓業(yè)主說，他在2003年購房時還專門登錄了廣州市規(guī)劃局的網(wǎng)站，編號為AT0908的詳細控制規(guī)劃圖上顯示西門那塊地為綠地，直到2005年2月，規(guī)劃局網(wǎng)站才作了更新，公示了這個變電站規(guī)劃。

廣州市官方通報提到，去年12月初，駿景變電站準備復工的消息一傳出，部分過激的居民通過召集、動員其他居民參加反對變電站復工的活動，多次采取形式不同的過激行為。

從去年12月31日起，在未經(jīng)批準的情況下，部分業(yè)主決定每晚在小區(qū)西門堵塞本來就相當擁擠的出入口。有人還向現(xiàn)場維持秩序的公安民警和保安人員投砸石塊、雞蛋。

今年1月1日晚，有業(yè)主從高空投砸硬物，造成兩名警察、9名保安受傷。聚集砸物事件發(fā)生后，仍有封堵馬路等過激違法行為。天河區(qū)公安分局為避免事態(tài)惡化，維護現(xiàn)場人員生命安全，依法采取措施，將其中13名滋事人員帶離現(xiàn)場。經(jīng)審查，對2人刑事拘留、1人行政拘留、10人教育釋放。

規(guī)劃部門說，廣州市規(guī)劃局在文件(穗規(guī)復字[1998]第306號《關于送審總平面規(guī)劃局部調(diào)整方案的復函》 )中，已經(jīng)明確規(guī)劃駿景變電站?？拷冸娬镜臉怯罹窃谝?guī)劃方案確定之后進行建設和銷售的，其中北苑駿宇軒于1999 年9月開始發(fā)售，2001年5月售罄；南苑駿仁軒于2001年11月開始發(fā)售，2004年12月基本售完。

“合生系”有無債局

2009年2月20日，合生創(chuàng)展在香港聯(lián)交所發(fā)出關于朱孟依被調(diào)查及限制出境的報道“并無事實根據(jù)”的澄清公告之后，又發(fā)出另外一條公告：合生創(chuàng)展已經(jīng)按照約定，支付2008年12月拍下的北京朝陽區(qū)大望路地塊大部分地價。

公告所披露的地塊是合生創(chuàng)展在2008年12月2日以8.59億元的價格投標中得的一幅位于北京新天嘉園南區(qū)的商業(yè)用地，平均樓面地價約6167元/平方米 。

這是合生創(chuàng)展2008年間的第四次出手買地。朱孟依在土地市場的逆勢表現(xiàn)，沒有引起資本市場的廣泛好評，一些投行甚至認為“這是典型的高負債杠桿的投資行為”。對合生2008年4月、7月和12月的三次拿地，評級機構穆迪都給出了“復評并可能下調(diào)”或“展望修訂為負面”的評級。

有分析人士認為，外部的擔憂可能來自合生創(chuàng)展的財務數(shù)據(jù)。他們認為，合生創(chuàng)展2008年的中報已透出一些信號：報告期內(nèi)，合生創(chuàng)展的資產(chǎn)負債總額與上年同期相比上升了17個百分點，達到326.27億港元，其中銀行借貸總額達到102.7億港元，較上年同期上升25％。負債比率在半年之內(nèi)由52％上升至59％，多了7個百分點。在報告期末，合生創(chuàng)展的現(xiàn)金及短期銀行存款為18.71億港元，其中約9100萬港元存款已經(jīng)作為銀行批準其業(yè)主按揭貸款的抵押。

合生創(chuàng)展對此作出的解釋是：公司2008上半年在北京、上海、廣州等地新增了266萬平方米的土地儲備，負債比率的上升主要是由于建造及收購這些地塊所支付的大量現(xiàn)金所致。

穆迪助理副總裁曾啟賢表示，這幾年合生創(chuàng)展的債務增加，是因為這幾年合生創(chuàng)展拿地積極而銷售業(yè)績沒有像過去那樣理想，導致收入少、支出多。

“合生的資金狀況在業(yè)內(nèi)不是什么大新聞了。超級大盤需要持續(xù)投入、滾動開發(fā)，需要依賴銀行貸款和銷售回款，而去年特別是去年下半年樓市持續(xù)低迷，可能會卡住資金的來源?！币晃坏禺a(chǎn)同行如此分析判斷。

今年春節(jié)后，當萬科等房地產(chǎn)商在上海等地重燃價格戰(zhàn)烽火的同時，北京傳出了合生創(chuàng)展位于北京東三環(huán)和東四環(huán)間的“珠江帝景”項目七折變現(xiàn)的消息。

合生創(chuàng)展一位內(nèi)部人士向《瞭望東方周刊》透露，由于加大了促銷力度，從春節(jié)到現(xiàn)在，合生樓盤的銷售非常理想，全國的銷售額接近20億元，如果繼續(xù)加大促銷力度，資金回籠對合生而言應該不是問題。他說，從發(fā)展的眼光來看，合生的財務還是相對比較穩(wěn)健的。

“珠投系”棋局

關于朱孟依，一個流傳甚廣的故事是他的發(fā)家史。朱孟依的家鄉(xiāng)是廣東豐順縣東口埔村，上世紀80年代中期這里曾是做生意的好地方，吸引了不少人開設攤檔擺賣貨品。

當時年約20歲的朱孟依，覺得家鄉(xiāng)生意雖然大旺，卻存在“人頭分散”、交易不便等問題，于是他想出一個能將大小攤檔凝聚在一起的方法──興建一條商業(yè)街。而后，朱孟依向鎮(zhèn)政府提出自行出資興建商業(yè)街，鎮(zhèn)政府認為朱孟依的構思新穎，又有人斥資振興當?shù)亟?jīng)濟，樂意讓這名年輕人去實踐，并答允跟他分享租金利潤，結果商業(yè)街的鋪租表現(xiàn)得超乎理想，亦令朱孟依獲得了第一桶金。

把策劃投資、參與經(jīng)營與地產(chǎn)開發(fā)捆綁在一起，這已超出了建筑工程承包商的工作范圍。有人說，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產(chǎn)開發(fā)商，對于“開發(fā)”二字，這位富豪有一種與生俱來的理解力，這使他得以始終走在別人前面，地產(chǎn)之外亦是如此。

1992年，朱孟依在香港成立了合生創(chuàng)展。第二年，珠江投資在廣州成立。這家通過層層股權關系由朱氏家族控制的公司，自成立之日起，就一直是合生創(chuàng)展在內(nèi)地房地產(chǎn)市場拓展的開發(fā)實體，合生創(chuàng)展大約70％的房地產(chǎn)項目都是與珠投合作開發(fā)：珠江投資作為內(nèi)地公司可以順利拿地，合生創(chuàng)展在香港上市能夠成功募資。有一種說法是，在2003年以前，“ 合生珠投”僅廣州一地的項目利潤就超過行業(yè)龍頭萬科全公司的利潤。王石也曾說過：“合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦?！?/p>

2003年CEPA政策實施后，香港地產(chǎn)商赴內(nèi)地投資開發(fā)的限制已經(jīng)取消，合生與珠投“兩條腿走路”的做法變得沒有必要，一向聯(lián)合合生創(chuàng)展進行投資的珠江地產(chǎn)開始獨立運作多個項目。目前珠江地產(chǎn)在全國獨立運作的商業(yè)項目、建設項目超過50個。

與此同時，朱氏家族朱慶依與朱拉伊開始圍繞珠江地產(chǎn)整合旗下地產(chǎn)業(yè)務，一方面是朱慶依與朱拉伊旗下的新南方集團與珠光集團合并，將資產(chǎn)合二為一，而近年來珠光新南方更是將旗下資產(chǎn)不斷注入珠江投資。

珠江投資的業(yè)務絕不僅僅限于地產(chǎn)領域，朱孟依對它顯然有另外的要求。

1999年，珠江投資參股建設全長153公里、總投資人民幣62億元的廣惠高速公路，占30％股權，成為國內(nèi)第一家參與國家重點基礎設施建設的民營企業(yè)。廣惠高速已于2003年底正式建成通車。

2004年3月，珠江投資9億入股上海電氣，開辟鋼鐵新戰(zhàn)線。

2005年7月，全長97公里、初步預計投資達150億元的廣深沿江高速路動工，珠江投資作為廣州、東莞段的控股股東，股權比例達65％。

與此同時，珠江投資全面發(fā)力能源領域，謀劃一盤更大的棋局：目前已開工和正準備開工的項目還有100億元投資規(guī)模的陽江、惠東等4個電廠；山西大同、內(nèi)蒙等4個煤礦；運煤專線的鐵路項目??朱氏家族圍繞著珠江投資打造的“珠投系”開始形成，并逐步進入公眾視野。

高利潤也可能伴隨高風險。有分析人士認為，“珠投系”在基礎設施、能源類投資高回報的前提，是要以高投入作為支撐，否則這種棋局有可能異化成一盤賭局。

廣東省交通廳一位官員向《瞭望東方周刊》透露，目前珠江投資參股的廣深沿江高速，由于征地拆遷、施工管理等問題的困擾，進展緩慢。去年，另一參股股東東莞路通公司一度提出退出，因苦于無下家接盤，無法脫身。

中海地產(chǎn)一位高管告訴本刊記者，珠江投資對資金的需求肯定要比它們大得多，因為珠江投資要把地產(chǎn)的利潤源源不斷地投向基礎設施建設、能源等領域。

那么，“珠投系”在投資戰(zhàn)略上的種種變化，是希求全面轉型，還是進一步擴大多元化投資力度?業(yè)界對此也有種種猜測。有人提出了這樣的問題：A股上市未果的“珠投系”如何面對這輪席卷全球的金融海嘯的洗禮?朱孟依遇調(diào)查的傳聞是否會影響“珠投系”的多元化棋局?這些問題，可能還要由“珠投系”自己來解答。