劉科影

商鋪銷售進(jìn)度及資金回籠較慢,開發(fā)商為促進(jìn)商鋪的銷售,通常采用“返租”形式作為促銷手段,在一定期限內(nèi)(三年左右)通過支付返租租金沖抵首付款,給商鋪業(yè)主一個適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)報酬(通常年租金為售價8%),業(yè)主通過26%左右的首付就可以圓一個商鋪夢。開發(fā)商也可以通過“返租”達(dá)到刺激銷售的目的。本文就“返租”銷售對企業(yè)凈利潤的影響和影響凈利潤的各項因素進(jìn)行分析比較,以期對返租銷售有一合理認(rèn)識。

案例情況說明

甲房地產(chǎn)公司預(yù)售商鋪10 000平方米,成本1 200萬元,期間費用150萬元,營銷部門提出兩個銷售方案。

方案一:正常銷售方案,即每平方米銷售價格為0.3萬元。

方案二:返租銷售方案,即每平方米銷售價格為0.4萬元,對已售商鋪返租三年,租金為1 000萬元,返租的租金用于抵扣客戶購房款。

下面對兩種方案的凈利潤進(jìn)行分析,以選擇最優(yōu)方案。

方案對比分析

(一)普通銷售方案:

1.主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.3=3 000萬元,主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元,期間費用為150萬元。

2.應(yīng)繳稅金。

(1)營業(yè)稅:根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅,稅率為5%,營業(yè)稅為3 000×5%=150萬元。

(2)城市維護(hù)建設(shè)稅:根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定:繳納營業(yè)稅的同時應(yīng)繳納城建稅,城市的稅率為7%,城建稅為150×7%=10.5萬元。

(3)教育費附加:根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》:繳納營業(yè)稅的同時應(yīng)繳納教育費附加,城市的稅率為3%,教育費附加為150×3%=4.5萬元。

(4)土地增值稅:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定:轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢~為1 200+165+1 200×30%=1 725萬元,增值額為3 000-1 725=1 275萬元,增值額與扣除額之比=1 275/1 725=74%,適用的稅率為40%,扣除系數(shù)為5%,土地增值稅為1 275×40%-1 725×5%=423.75萬元。

(5)企業(yè)所得稅:根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定:一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(3 000-1 200-150-588.75)×25%=265.31萬元。

甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為150+10.5+4.5+423.75=588.75萬元,企業(yè)所得稅為265.31萬元。

3.甲公司實現(xiàn)的凈利潤為3 000-1 200-150-588.75-265.31=795.94萬元。

(二)返租銷售方案:

1.甲公司主要業(yè)務(wù)收入為10 000×0.4=4 000萬元,主營業(yè)務(wù)成本為1 200萬元,期間費用為150萬元。由于返租支付了1 000萬元的租金,因此甲公司其他業(yè)務(wù)支出為1 000萬元。

2.應(yīng)繳稅金。

(1)營業(yè)稅:根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定:轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅,稅率為5%,營業(yè)稅為4 000×5%=200萬元。

(2)城市維護(hù)建設(shè)稅:根據(jù)《中華人民共和國城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》的規(guī)定:繳納營業(yè)稅的同時應(yīng)繳納城建稅,城市的稅率為7%,城建稅為200×7%=14萬元。

(3)教育費附加:根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于修改〈征收教育費附加的暫行規(guī)定〉的決定》:繳納營業(yè)稅的同時應(yīng)繳納教育費附加,城市的稅率為3%,教育費附加為200×3%=6萬元。

(4)土地增值稅:根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定:轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)應(yīng)繳納土地增值稅。扣除額為1 200+220+1 200×30%=1 780萬元,增值額為4 000-1 780=2 220萬元,增值額與扣除額之比為2 220/1 780=125%,適用的稅率為50%,扣除系數(shù)為15%,土地增值稅為2 220×50%-1 780×15%=843萬元。

(5)企業(yè)所得稅:根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定:一般企業(yè)所得稅的稅率為25%。企業(yè)所得稅為(4 000-1 200-150-1 063-1 000)×25%=146.75萬元。

甲公司主營業(yè)務(wù)稅金為200+14+6+843=1 063萬元,企業(yè)所得稅為146.75萬元。

3.甲公司實現(xiàn)的凈利潤為4 000-1 200-150-1 000-1 063-146.75=440.25(萬元)。

(三)兩種銷售方案對比分析:

返租銷售方案比正常銷售方案凈利潤減少:795.94-440.25=355.69萬元。

返租銷售方案與正常銷售方案差異進(jìn)行分析如下:

1.主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出分別相差1 000萬元,但方向相反,正好相互沖抵持平,不影響凈利潤。

2.營業(yè)稅及其附加的差異為220-165=55萬元。

3.土地增值稅的差異為843-432.75=419.25萬元。

4.企業(yè)所得稅的差異為146.75-265.31=-118.56萬元。

差異合計為355.69萬元。

主營業(yè)務(wù)收入與其他業(yè)務(wù)支出的差異分別為正負(fù)1 000萬元,這個差異是“返租銷售”方案設(shè)計時為抵減支付租金而提高的售價,兩者剛好相抵。因此,兩種方案凈利潤存在的差異是由營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅的差異帶來的,返租銷售比普通銷售要多支付355.69萬元的稅金,其余各項指標(biāo)對凈利潤沒有影響,返租銷售的利潤就減少了355.69萬元。

兩種銷售方案對比分析如下:

單位:萬元

結(jié)論

開發(fā)商在選擇銷售方案時,要充分考慮到各方面的因素,既要對市場進(jìn)行科學(xué)合理的分析,又要認(rèn)識到不同銷售策略對凈利潤存在了不同影響。因為追求利潤最大化是企業(yè)永遠(yuǎn)的方向,如果開發(fā)商通過“返租”不能實現(xiàn)利潤最大化,“返租”銷售就不是最優(yōu)的銷售方案,當(dāng)一個項目只有通過“返租”才能拉動銷售時,才可適當(dāng)為之,但只靠“返租”才能帶動的銷售對開發(fā)商來說可是飲鳩止渴。

(作者單位:廈門泛華集團(tuán)有限公司)