王同敏

【摘 要】本文闡述了房屋登記簿的特征,并從三個方面分析了房屋登記簿的作用:一是房屋登記簿是物權(quán)歸屬的憑證。二是房屋登記簿具有公信力。三是為政府相關(guān)部門提供輔助決策。四是為社會服務(wù)。五是為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)

【關(guān)鍵詞】房屋登記簿 房屋交易 物權(quán)

《物權(quán)法》確立了不動產(chǎn)登記生效的原則,明確不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。房屋作為最大的不動產(chǎn),自記載于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力,房產(chǎn)證不再是房屋的唯一合法憑證,登記簿的證據(jù)效力將高于房產(chǎn)證。建設(shè)部《房屋登記辦法》也對登記簿作出了相應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)上述兩部法律,我市也從2008年7月份開始正式建立實(shí)施了房屋登記簿制度。

房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù),由房屋登記機(jī)構(gòu)制作、管理,是一份完整翔實(shí)的電子檔案。房屋登記簿內(nèi)容包括三部分:房屋基本狀況、房屋權(quán)利狀況及其他狀況。房屋登記簿可以采用紙介質(zhì),也可以采用電子介質(zhì)。

一、房屋登記簿的特征

1.唯一性。為保證房屋交易市場的穩(wěn)定和安全,建立良好的交易秩序,一個登記區(qū)域內(nèi)的房屋登記簿只能有一個,這樣該區(qū)域內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)變動的各種情況才能準(zhǔn)確地反映出來。

3.永久性。房屋登記簿是國家建立的檔案簿冊,其公信力以國家的行為擔(dān)保,其將由登記機(jī)構(gòu)長期保存,以便于保障當(dāng)事人和利害關(guān)系人的利益。

3.公開性。從保障房屋交易安全的角度出發(fā),房屋登記簿不應(yīng)是秘密檔案,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為權(quán)利人和利害關(guān)系人提供查詢復(fù)制的便利。

法律規(guī)定房屋登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理,要求登記簿記載的權(quán)利和事實(shí)上的權(quán)利應(yīng)當(dāng)是一致的。目的就是從國家公信力的角度對物權(quán)相對人的利益進(jìn)行保護(hù),從而建立一個能以客觀標(biāo)準(zhǔn)衡量的公正秩序,這也是物權(quán)公示原則的本質(zhì)和要求。房屋登記簿為各項(xiàng)房地產(chǎn)管理工作、政府部門決策以及社會服務(wù)方面提供基礎(chǔ)信息,在經(jīng)濟(jì)社會中起到了十分重要的作用。具體來說有以下幾個方面。

二、房屋登記簿的作用

1.房屋登記簿是物權(quán)歸屬的憑證

就權(quán)利人而言,房屋登記簿是有效的表明房屋所有權(quán)人就房屋所享有的權(quán)利的源證明文件,能夠清晰地展現(xiàn)房屋上的權(quán)利變動狀況,因此具有無可爭辯的權(quán)威性。當(dāng)房屋權(quán)利人的權(quán)利受到侵害時(shí),他可以以房屋登記簿作為要求法律救濟(jì)的依據(jù);當(dāng)某項(xiàng)房屋上發(fā)生權(quán)屬爭議時(shí),房屋登記簿可以用來確定真正的權(quán)利人。

2.房屋登記簿具有公信力

所謂公信力是公信原則的機(jī)能,公信原則是指依據(jù)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即便不存在或內(nèi)容有異,但對于信賴這項(xiàng)公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)而為物權(quán)交易的人,法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)物權(quán)存在相同的法律效果,以之為保護(hù)的原則。公示方法具有的保護(hù)從事交易的善意第三人的機(jī)能就是公信力。登記之所以具有公信力是因?yàn)榈怯洸臼菍?quán)利歸屬的真實(shí)記錄,是國家公權(quán)干預(yù)私權(quán)的結(jié)果,是對財(cái)產(chǎn)擁有或交易的確認(rèn)。這種制度設(shè)計(jì)的目的是保障交易安全,如果登記沒有公信力,就會增加當(dāng)事人判斷出讓人權(quán)利是否真實(shí)所有權(quán)人的難度,對自己受讓的權(quán)利是否安全表示擔(dān)心。在登記發(fā)生錯誤時(shí),法律也會基于交易安全的保護(hù),而保護(hù)善意信賴登記簿或登記證書的人取得所有權(quán)。因此,可以說賦予登記以公信力是保證交易安全而采取的一項(xiàng)制度。

3.為政府相關(guān)部門提供輔助決策

房屋登記簿記載信息為基礎(chǔ)有助于增強(qiáng)合理利用土地資源,為引導(dǎo)土地集約利用,提高土地利用效率,發(fā)揮政府在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)政策方面起到了作用,同時(shí)還可以通過房屋登記簿獲取最新、最準(zhǔn)確的房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控?cái)?shù)據(jù),為政府的決策提供參考。

4.為社會服務(wù)

基于房屋登記簿,銀行、公積金管理中心、評估機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)和部門均可通過登記簿記載的信息,獲取準(zhǔn)確、及時(shí)的各種相關(guān)信息,體現(xiàn)了政府服務(wù)市場的能力和對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的積極作用。

5.為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)

房屋登記簿記載的信息的公信力和公示力,為房地產(chǎn)交易當(dāng)事人的交易,提供房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利歸屬、負(fù)擔(dān)和限制狀況等安全可靠信息。基于當(dāng)事人對登記簿的信賴,改變了交易當(dāng)事人只查看權(quán)屬證書進(jìn)行交易的狀況。這對于維護(hù)交易秩序起到了積極的作用。

建立房屋登記簿制度是保障房地產(chǎn)交易安全、維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的一項(xiàng)基礎(chǔ)性法律制度。通過登記機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)權(quán)利及變動狀況進(jìn)行記載和公示,為交易活動提供信息,以實(shí)現(xiàn)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序、維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的功能。因此,交易者通過對登記簿的查閱,了解房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利歸屬、負(fù)擔(dān)和限制狀況等,并相信根據(jù)登記簿的記載進(jìn)行交易,其物權(quán)能夠得到法律的保護(hù)。這對現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的作用是非常重大的,在某種程度上是整個社會穩(wěn)定的基石。