謝亞超

【摘 要】本文主要從合同法的角度對商品房買賣中的法律問題進行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關系復雜,同時,法律法規(guī)的有關規(guī)定并不健全,需要立法者在今后的物權法等立法過程中予以完善,從而使我國房地產市場呈現繁榮、健康發(fā)展的良好局面。

【關鍵詞】商品房 開發(fā)商 商品房買賣 合同

一、房地產廣告和宣傳資料與開發(fā)商的法律責任

在房地產銷售中,廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下,開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多,而在實際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已,并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中,以廣告對其不構成約束力為由推脫責任。建設部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項,當事人應當在商品房買賣合同中約定?！边@就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務,如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件,開發(fā)商就要承擔一定的責任。商品房《解釋》第三條明確規(guī)定:如果開發(fā)商對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,并對購房人是否訂立買賣合同,或者對房屋價格的確定有重大影響的,應視為合同內容。哪怕這樣的說明和允諾沒有寫到合同中,對開發(fā)商也有法律上的約束力。此條所指的“相關設施”,應當是指《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的“供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施”。只要開發(fā)商在廣告中對上述內容作了具體說明或允諾,但實際不能做到或有所改變的,都屬違約,應承擔相應的違約責任。

虛假售樓廣告,曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實際上是廣告主不準備真正兌現,而是以此作為一種商業(yè)手段而達到其營利目的所做的不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商,實際上是對購房者的利益實施的一種侵權行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關系中,侵權一方要返還不當得利,并對被侵權方的損失予以賠償,所以,如果開發(fā)商發(fā)布虛假廣告是要最終承擔法律責任的。

二、已售出的房產,在未辦理產權證前,又抵押給第三人的法律責任

由于現在房地產開發(fā)規(guī)模較大,所需資金也較大,很少有開發(fā)商能夠獨立支付全部建設資金,有個別開發(fā)商為籌集資金,將已售出的房產再次抵押給銀行以獲得貸款,這種做法可能侵害購房者的利益。依照我國法律規(guī)定,在房產售出后,只要將房屋的買賣合同按照有關國家規(guī)定在房地產管理部門進行了登記,該項房地產交易即告成立,涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進行抵押,無疑是將自身沒有所有權的財產進行抵押處置,這是侵犯購房者所有權的行為。負有法律責任的開發(fā)商應承擔因此給購房者造成的損失。

三、房屋不能按期交付的法律責任

開發(fā)商逾期交房的情況大致有:開發(fā)商根本不具備房地產開發(fā)的主體資格,其所開發(fā)的房地產項目并未取得政府有關主管部門的正式批準;房屋尚未完工;房屋本身雖已完工,但合同中約定了相關配套設施不能同時交付使用;未通過政府部門的驗收等。逾期交房作為明顯而嚴重的違約行為,開發(fā)商需要承擔買賣合同及法律規(guī)定的違約責任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬限期內,開發(fā)商需按日支付違約金;如果超出寬限期開發(fā)商仍無法交付,而客戶又要求解約、退房的,開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款,以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則,則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金,并支付全部款項的利息。

四、開發(fā)商因自身原因,不能按期取得房產證的法律責任

開發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權能夠依法轉移給買受人,這是開發(fā)商最基本的一項義務。開發(fā)商可能由于如下原因導致產權證不能辦理:土地使用手續(xù)不合法;未支付全部土地使用權出讓金;違規(guī)建房;不能提供規(guī)定的資料等。商品房《解釋》第十八條對這一問題作了明確規(guī)定:因開發(fā)商原因,購房人未能按期取得房產證的,開發(fā)商應承擔違約責任。其支付違約金或賠償金的數額,按照購房人已付購房款總額,以銀行逾期貸款利息為標準計算。該條還規(guī)定了購房人應當取得房產證的期限,分為三種情況:購房合同約定有期限的,按合同約定;合同沒有約定且為預售的,為房屋交付使用之日起90日內;合同沒有約定且為現售的,為合同訂立之日起90日內。只要在以上期限內,因開發(fā)商原因辦不下房產證的,購房人即可按前述辦法,要求開發(fā)商支付違約金。如果開發(fā)商在商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年,由于自身原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記,買受人有權要求解除合同和賠償損失。

綜上所述,本文主要從合同法的角度對商品房買賣中的開發(fā)商法律問題進行了探討,因商品房買賣涉及的法律主體較多,法律關系復雜,同時,法律法規(guī)的有關規(guī)定并不健全,需要立法者在今后的物權法等立法過程中予以完善,從而使我國房地產市場呈現繁榮、健康發(fā)展的良好局面。

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