萬(wàn)　品

“買這套二手房,我只付了一成五的首付?！鄙钲诘耐跸壬荒樒届o地說(shuō),一套價(jià)值120萬(wàn)元的二手房,他首付只交了18萬(wàn)元。

看到房?jī)r(jià)快速上漲,王先生開始有了投資樓市的念頭。由于他只有二十幾萬(wàn)元首付款,卻又想投資兩套房子,于是只有求助于幫他買房的中介。

“中介很樂意做,只要你誠(chéng)心誠(chéng)意要買房,他們能夠與按揭評(píng)估公司合作做高評(píng)估價(jià),以‘陰陽(yáng)合同的方式申請(qǐng)到低于兩成的首付?！蓖跸壬f(shuō),他用于申請(qǐng)銀行貸款的評(píng)估價(jià)是高于實(shí)際成交的120萬(wàn),這樣可以申請(qǐng)到實(shí)際上高于總房?jī)r(jià)八成的貸款。

降低首付助推炒房風(fēng)“零首付”

“一成首付”這個(gè)曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆,沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱,樓市信貸政策收緊階段,各家銀行對(duì)貸款審查較為嚴(yán)格;而今貸款政策寬松,商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重,“陰陽(yáng)合同”難以監(jiān)督,出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。

隨著深圳樓市的瘋狂,越來(lái)越多的投資客重新活躍起來(lái),而這些投資客樂于一成首付,本錢少但賺得快,房?jī)r(jià)上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的首付,這樣可以用更少的本金,購(gòu)買更多的房產(chǎn),房?jī)r(jià)上漲后出售獲利也更多,實(shí)現(xiàn)以小博大。

對(duì)于大手筆的投資客,中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員表示,他們現(xiàn)在可以通過(guò)與按揭評(píng)估公司合作,將物業(yè)的評(píng)估價(jià)做高,做成“陰陽(yáng)合同”。利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣家較低購(gòu)入價(jià)之間的差額甚至可以為買家實(shí)現(xiàn)“零首付”。

“100萬(wàn)元的房子,如果評(píng)估價(jià)做到112.5萬(wàn)元,那么申請(qǐng)了八成按揭后,客戶支付的首付款只有10萬(wàn)元?！痹摪唇覇T稱,對(duì)于一次購(gòu)買多套房產(chǎn)的投資客,往往是向不同的銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于這種高杠桿的房貸融資方式,在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的今天,重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

工商銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理表示,在購(gòu)房按揭中,銀行很難監(jiān)控“陰陽(yáng)合同”,銀行拿到的合同是做高了評(píng)估價(jià)的合同,對(duì)于每套房產(chǎn)的價(jià)格銀行又不可能逐一去核實(shí)。

早在去年下半年,深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同,深圳部分樓盤的銷售人員稱,低首付是銀行主動(dòng)向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分員工提供九成按揭,號(hào)稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式,由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。在廣州首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。這些方式無(wú)論購(gòu)買總價(jià)多少,只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購(gòu)房和按揭手續(xù),首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)免息分期繳付。

銀行相關(guān)人士表示,在墊首付的交易中,購(gòu)房者與開發(fā)商私下簽訂了一份真實(shí)交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房?jī)r(jià)的合同,在這種情況下,銀行就很難監(jiān)控這種“陰陽(yáng)合同”。這種“陰陽(yáng)合同”的做法屬于違規(guī)行為,理論上銀行可以追究相關(guān)的責(zé)任賠償。這種做法放寬了購(gòu)房者的門檻,從而增加了個(gè)人的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

二套房貨全面松動(dòng)

深圳樓市自三月以來(lái),已經(jīng)連續(xù)上漲三個(gè)月,成交量也持續(xù)維持高位。這種回暖和去年年底實(shí)施的個(gè)人房貸“新政”密切相關(guān),即首套住房利率打七折,首付降至二成的優(yōu)惠政策。這個(gè)旨在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需、提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策,而今卻在執(zhí)行中被濫用。一些銀行已逐漸將優(yōu)惠范圍擴(kuò)大,把第一套房貸優(yōu)惠政策,用到了第二套甚至多套房貸上。一些資深投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關(guān)系,所有投資房產(chǎn)都采用一套房貸政策。

“只要你名下沒有房產(chǎn),而丈夫或妻子名下有房產(chǎn)還在按揭,可以按首套住房申請(qǐng),沒問(wèn)題的。即使個(gè)人名下還有房產(chǎn),運(yùn)作一下也沒問(wèn)題?！蹦炒笮偷禺a(chǎn)中介按揭部經(jīng)理信誓旦旦地表示,銀行房貸已經(jīng)相當(dāng)于全面放松。而對(duì)于一些資深炒房客這樣的大客戶,在樓市上升階段,申請(qǐng)到多套的優(yōu)惠貸款,也不是難事。

國(guó)務(wù)院131號(hào)文件中規(guī)定:“對(duì)于已經(jīng)貸款購(gòu)買一套住房,但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請(qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。于是,銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

由于各地人均住房面積不同,缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),購(gòu)房者輕松地即可開到證明,而銀行對(duì)這一塊審查并不嚴(yán)格,二套房貸政策在執(zhí)行過(guò)程中已被全面放松。

據(jù)了解,截至5月末,深圳工、農(nóng)、中、建四大銀行發(fā)放的住房貸款相比年初凈增長(zhǎng)額均超過(guò)50億元,遠(yuǎn)超去年同期水平,呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在深圳房貸市場(chǎng)上,四大銀行占據(jù)了八成份額。

由于當(dāng)前銀行對(duì)公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限,紛紛將目光轉(zhuǎn)向以房貸為主的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。房貸有房可供抵押,且客戶分散,業(yè)務(wù)穩(wěn)定,是銀行利潤(rùn)的重要來(lái)源和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)中,大型商業(yè)銀行的優(yōu)勢(shì)較為明顯。其活期存款多,資金成本低,可確保七折利率房貸資金來(lái)源。

一位專業(yè)人士表示,深圳有不少銀行還推出房貸創(chuàng)新產(chǎn)品,目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產(chǎn)品具有省息的功能。“存抵貸”產(chǎn)品則可幫助現(xiàn)金流較充足的一般客戶,存貸款共用同一賬戶,客戶有資金可隨時(shí)存入抵消部分貸款利息。對(duì)于一時(shí)資金緊張、供樓有困難的客戶,有銀行推出了“假日貸款”產(chǎn)品,可在一段時(shí)間內(nèi)只還息暫不還本,減輕資金壓力。

“低首付”別成為中國(guó)式“次貸”

經(jīng)過(guò)近年來(lái)高速發(fā)展,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)積累了一定的泡沫,無(wú)論是零首付還是低首付,很有可能加大泡沫程度,并使之破裂。因?yàn)橐皇赘痘蛄闶赘督档土速?gòu)房者的信用等級(jí),使得本來(lái)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房信貸出現(xiàn)“次貸化”傾向,從而變?yōu)椴涣假Y產(chǎn)。當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)上所能吸引到的購(gòu)買力最差的人群,也加入到市場(chǎng)的瘋狂派對(duì)中時(shí),情況會(huì)變得更加危險(xiǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō),“一首付”或“零首付”購(gòu)房無(wú)異于干柴烈火十分危險(xiǎn)——這與美國(guó)“次貸危機(jī)”誘因是何等的相似。當(dāng)初,美國(guó)一些貸款機(jī)構(gòu)推出“零首付”“零文件”的貸款方式,讓借款人可以在沒有資金的情況下輕松購(gòu)房,使得一些中低收入者紛紛入市購(gòu)房。其結(jié)果是隨后資金價(jià)格提高,后來(lái)借款人普遍出現(xiàn)無(wú)力還款的情況,最終釀成一場(chǎng)次貸風(fēng)暴。

現(xiàn)在,國(guó)內(nèi)在拉動(dòng)內(nèi)需的政策的鼓舞下,假如金融機(jī)構(gòu)并沒有意識(shí)到這樣的危險(xiǎn)甚或自愿上當(dāng),那么中國(guó)版的“次貸”事實(shí)上就已經(jīng)完成了前期所有的程序準(zhǔn)備,而只待最后一根稻草的疊加了。因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)跌幅超過(guò)購(gòu)房者承受能力,就有可能導(dǎo)致原本不具備還貸能力的購(gòu)房者選擇斷供和棄貸,從而給銀行留下大量呆帳。此前發(fā)生在深圳的“斷供案”就給人們提供了這樣一個(gè)現(xiàn)成的范本。

在房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)期,由于銀行持有大量的房地產(chǎn),或者是以房地產(chǎn)為抵押品的資產(chǎn),房?jī)r(jià)上漲將提高銀行資本的規(guī)模,從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和盈利狀況。在這種情況下,銀行會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給,推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。然而,一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌,就會(huì)影響銀行還款?，F(xiàn)在,伴隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期,房地產(chǎn)信貸危機(jī)已經(jīng)日益凸顯。如早在2008年6月底,中資銀行各項(xiàng)人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)逼近3%的國(guó)際警戒線。在上海市,2007年底該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款接近1/3,如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。或許央行也意識(shí)到這是一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題,在去年發(fā)布的一份報(bào)告中提醒,金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn):一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升;二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加;三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

反觀美國(guó)“次貸危機(jī)”,其誘因就是以低首付或零首付的方式把房產(chǎn)賣給那些并不真正具備購(gòu)房實(shí)力的低收入者,在房?jī)r(jià)上漲階段,低收入者即使沒有還款能力,但他們可以靠出售房產(chǎn)來(lái)化解壓力,可房?jī)r(jià)一旦下跌,房產(chǎn)無(wú)法出售,就只有斷供這條路可走了。尤其是零首付促銷方式使得購(gòu)房者一分錢沒有就可以申請(qǐng)房貸,這無(wú)疑是加大銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。這種非正常的市場(chǎng)銷售行為潛藏著巨大的風(fēng)險(xiǎn),不管對(duì)于開發(fā)商、購(gòu)房者還是銀行來(lái)說(shuō),都只能算是飲鴆止渴。對(duì)于監(jiān)管部門來(lái)說(shuō),開發(fā)商這種促銷方式,理應(yīng)引起足夠警惕,以免引發(fā)更大的金融風(fēng)險(xiǎn),最終無(wú)法收拾。