許冬瑩

摘要:不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是民法中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)變動的重要制度,它以風(fēng)險防范為價值取向,旨在保護物權(quán)變動合意達成但尚未履行前,以物權(quán)變動為目的的債權(quán)性請求權(quán)。我國《物權(quán)法》首次確立了不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是一項獨特的制度,是物權(quán)法領(lǐng)域和債法領(lǐng)域相交叉的制度,它采用了登記這一物權(quán)公示的手段,保障債權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)然,能得到這一制度保障的債權(quán)必須是特定債權(quán),即以不動產(chǎn)或特疏動產(chǎn)的物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)。

關(guān)鍵詞:物權(quán)變動;《物權(quán)法》;預(yù)告登記

中圖分類號:D923.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)23-0169-02

一、預(yù)告登記的制度功能

從當(dāng)今世界主要國家民事立法來看,物權(quán)變動有三種典型的立法例。一是以法國為代表的債權(quán)意思主義。這是指物權(quán)“依當(dāng)事人合意而生變動”[1],即物權(quán)因法律行為而變動時,僅需當(dāng)事人的債權(quán)合意足以發(fā)生物權(quán)變動效力,無須以登記作為生效要件。二是以德國為代表的物權(quán)形式主義。“不動產(chǎn)物權(quán)之設(shè)定轉(zhuǎn)移,依當(dāng)事人之合意及登記于登記簿而生效力(德民873條以下)。動產(chǎn)所有權(quán)之轉(zhuǎn)移,依當(dāng)事人之合意及動產(chǎn)之交付而生效力(德民929條)”[1]23,即物權(quán)變動依獨立于債權(quán)契約的物權(quán)合意與交付、登記而發(fā)生;物權(quán)變動獨立于債權(quán)合意。三是以奧地利民法為代表的債權(quán)形式主義。依此種主義,物權(quán)因法律行為而發(fā)生變動時,除當(dāng)事人間須有債權(quán)合意外僅需踐行登記或交付的法定方式,即生物權(quán)變動之效力。在不同的物權(quán)變動模式下,預(yù)告登記制度都發(fā)揮著重要的作用。

(一)彌補物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義的不足

“德國法所獨有的債權(quán)行為與物權(quán)行為相區(qū)分之原則,對暫時僅有債權(quán)地位的權(quán)利人來說,會產(chǎn)生特別的擔(dān)保需求。因為債權(quán)權(quán)利人僅在登記簿中已被登記時,他才能確保其權(quán)利之安全。在此之前,其債務(wù)人會通過諸如將已出賣的權(quán)利再轉(zhuǎn)讓給他人的方法,使他享有的以物權(quán)變動為內(nèi)容的請求權(quán)受挫。而在這種情況下,債權(quán)權(quán)利人雖可主張損害賠償請求權(quán),但已成就之法律關(guān)系之現(xiàn)狀,卻常常再也不能回轉(zhuǎn)?！盵2]在物權(quán)形式主義的情況下,在債權(quán)合意成立與標的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移之間,有一個時間間隔。如果在此期間,所有人又與第三人訂立債權(quán)合同,轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán),并辦理登記或交付手續(xù),則第三人取得標的物所有權(quán),前買受人僅可依據(jù)債權(quán)契約請求違約損害賠償。而通常情況下,違約賠償并不能完全使買受人利益得到填補。

預(yù)告登記則是這樣一種機制:受讓人在契約成立之后,如果尚不能進行可以使物權(quán)發(fā)生變動的本登記,那么他就可以對此項以將來發(fā)生物權(quán)變動為目的的債權(quán)請求權(quán)進行預(yù)告登記,通過登記簿將該債權(quán)請求權(quán)進行公示。登記簿以國家公權(quán)力的權(quán)威性為基礎(chǔ),具有較高的公信力。后買受人通過查閱登記簿冊,可以很容易地確認標的物的權(quán)屬狀況。此時,先買受人進行預(yù)告登記的行為,使得其在標的物上的權(quán)利應(yīng)獲得比后買受人優(yōu)先的保護。在債權(quán)形式主義的立法模式下,由于物權(quán)也是自公示后轉(zhuǎn)移,因此,預(yù)告登記的功能與在采取物權(quán)形式的國家相似。

(二)祛除債權(quán)意思主義的弊端

采意思主義的國家,移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)的契約成立,受讓人即取得不動產(chǎn)物權(quán),但是,“不經(jīng)登記,不得對抗善意第三人?！边M行登記,獲得對抗力,是不動產(chǎn)物權(quán)受讓人理智的選擇。但如果辦理正式登記的程序上的一些條件尚不具備,那么在取得物權(quán)之后到正式登記之前這段時間內(nèi)物權(quán)就處于一種不安全的狀態(tài)中,由此,采意思主義的國家也引進了預(yù)告登記制度。尚不具備正式登記程序上條件的物權(quán)可以先為預(yù)告登記進行保護。除此之外,在契約雖已訂立,但物權(quán)發(fā)生變動附有條件,受讓人尚處于債權(quán)人地位的場合,意思主義國家和形式主義國家一樣,都需要以預(yù)告登記來保全該債權(quán)請求權(quán),防止以后取得物權(quán)的目的落空。

二、《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記范圍的規(guī)定

《物權(quán)法》第21條第1款前段規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保證將來實現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記?！?/p>

按照文意解釋,我國對預(yù)告登記的范圍的規(guī)定可作如下理解:

第一,從保全的債權(quán)請求權(quán)關(guān)系上看,預(yù)告登記適用于基于“協(xié)議”產(chǎn)生的請求權(quán);

第二,從保全的請求權(quán)的具體內(nèi)容來看,《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定;

第三,從預(yù)告登記的類型上看,主要包括當(dāng)事人簽訂的買賣房屋的合同,主要是指商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記還有其他不動產(chǎn)物權(quán)等。

三、確定預(yù)告登記的適用范圍應(yīng)考慮的幾個因素

(一)預(yù)告登記適用范圍限定于債權(quán)請求權(quán)。由第一部分分析可知,意思主義物權(quán)的變動僅因當(dāng)事人合意而發(fā)生效力,不動產(chǎn)物權(quán)變動未經(jīng)登記的,物權(quán)已發(fā)生變動,但不得對抗第三人。為保全這種實體上已經(jīng)發(fā)生變動的物權(quán),使其具有對抗效力,法律允許權(quán)利人對此種物權(quán)進行預(yù)告登記。而物權(quán)變動上采形式主義的國家,不動產(chǎn)物權(quán)非經(jīng)登記,不發(fā)生變動效力,因而只存在對物權(quán)變動的請求權(quán)進行登記,不可能存在對物權(quán)的預(yù)告登記[3]。我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鍡l規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?！笨芍?我國不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移原則上采形式主義,因此,預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍僅限于債權(quán)請求權(quán)。

(二)預(yù)告登記,應(yīng)符合物權(quán)法定的原則。物權(quán)法的基本原則之一即為物權(quán)法定,即物權(quán)的種類和內(nèi)容都有法律做出明確規(guī)定,排除當(dāng)事人的約定。當(dāng)事人不可通過預(yù)告登記來改變法定的物權(quán)類型。

(三)進行預(yù)告登記的原因在于暫時無法辦理本登記的事由

本登記又稱終局登記,具有確定的、終局的法律效力,是將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、消滅等情形記入登記簿中,使當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動發(fā)生效力的登記[4]。在進行終局登記后,發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。如果說本登記是作為為靜態(tài)的物權(quán)狀況進行公示的制度,那么預(yù)告登記就是為動態(tài)的物權(quán)變動提供法律保護的制度。

具體而言,影響本登記進行的情況主要有兩種;

1.因標的物自身的原因而無法進行本登記

商品房預(yù)售是典型的因標的物原因而無法進行本登記的情況。在建中的房子因尚不具備辦理“土地使用權(quán)”初始登記而無法進行產(chǎn)權(quán)登記,買賣雙方只能就該協(xié)議簽訂“商品房預(yù)購合同”。不具有公示效果的“商品房預(yù)購合同”對出讓方來說,基本沒有約束力,因此,“一房二賣”就成了無法避免的社會現(xiàn)象。為了防止出讓方濫用權(quán)利、保護買受方利益,我們需要建立一項制度來制止出讓方的任意行為,預(yù)告登記正是完成此項任務(wù)的最佳的法律規(guī)范。此外,以房屋建設(shè)工程為抵押標的的物權(quán)變動因同樣尚未具備登記條件而需要預(yù)告登記保護[5]。

2.附期限或附條件生效的不動產(chǎn)協(xié)議

法律行為可附條件或期限,物權(quán)變動作為一種法律行為,也不例外。但是,根據(jù)物權(quán)變動規(guī)則,在所附生效條件或期限完成并進行物權(quán)變動登記前,雖設(shè)定了物權(quán)變動請求權(quán)的債權(quán)合同生效,但是不動產(chǎn)物權(quán)并未發(fā)生變動。此時,如果所有權(quán)人將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)賣給他讓人,則對前買受人來說,其要求物權(quán)變動的請求權(quán)無法得到滿足。將預(yù)告登記制度引入附期限或附條件生效的不動產(chǎn)協(xié)議,限制所有人對其不動產(chǎn)的處分權(quán),可以防止此現(xiàn)象的發(fā)生,保障債權(quán)人物權(quán)變動請求權(quán)的實現(xiàn)。

(四)預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)應(yīng)當(dāng)日后能轉(zhuǎn)為本登記

預(yù)告登記所保全的請求權(quán),必須是能夠引發(fā)具有登記能力的不動產(chǎn)物權(quán)變動的請求權(quán)。預(yù)告登記是為日后轉(zhuǎn)為本登記服務(wù)的,因此,得為預(yù)告登記的債權(quán)請求權(quán)應(yīng)當(dāng)日后可以轉(zhuǎn)為本登記。“預(yù)告登記本身,并非獨立而有重大之效力,而后有本登記時,始具有重大之效力。因此關(guān)于不得為本登記之權(quán)利……,不得為預(yù)告登記之標的?！鳖A(yù)告登記賦予債權(quán)對抗第三人的效力,但其本身并非獨立存在。“預(yù)告登記是一種特殊的不動產(chǎn)登記,其所登記的并不是一種物權(quán),而是為請求權(quán)的準備登記”[5]。如果權(quán)利變動不以登記為生效要件、沒有將來必須登記的要求,則該權(quán)利也就沒有進行預(yù)告登記的意義。

四、預(yù)告登記的具體適用范圍

筆者認為,我國建立的不動產(chǎn)預(yù)告登記制度可以適用下列情形:

1.關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更,或消滅的請求權(quán)。此處不動產(chǎn)物權(quán)既包括不動產(chǎn)所有權(quán),也包括不動產(chǎn)他物權(quán),如對正在建設(shè)中的房屋進行抵押;

2.附條件或者期限的不動產(chǎn)物權(quán)請求權(quán)。凡是以保全不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更,或消滅的請求權(quán),無論其是否附有條件或期限,均適用預(yù)告登記制度;

3.不動產(chǎn)物權(quán)順位變更的請求權(quán)。如同一不動產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)立多個不同順位的抵押權(quán),前順位的抵押權(quán)人同意將其優(yōu)先受償權(quán)讓與后順位的抵押權(quán)人,而在進行正式變更條件成就前,可以進行預(yù)告登記;

4.建筑用地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅,也可以適用預(yù)告登記。

5.特殊動產(chǎn),如航空器、船舶等權(quán)屬雖采登記對抗主義,可將這一部分的特殊動產(chǎn)納入預(yù)告登記的適用范圍。

不動產(chǎn)預(yù)告登記制度是一項獨特的制度,它是物權(quán)法領(lǐng)域和債法領(lǐng)域相交叉的制度,它采用了登記這一物權(quán)公示的手段,保障債權(quán)的實現(xiàn)。當(dāng)然,能得到這一制度保障的債權(quán)必須是特定債權(quán),即以不動產(chǎn)或特殊動產(chǎn)的物權(quán)變動為內(nèi)容的債權(quán)。為了更好地發(fā)揮這一制度的功效,應(yīng)在司法解釋中擴大預(yù)告登記的適用范圍。

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