陳嘯天

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產企業(yè),而后半句適用于描述2008年下半年的房地產企業(yè)

2007年房地產市場經過了前一階段的調控壓抑后,需求短時間內爆發(fā),成交勢頭迅速回轉變熱。然而,好景不長,2008年初以來,全國市場驟然滑入低谷,直至2009年年初,被壓抑了一年之久的購房需求重新釋放,引燃了2009年的樓市火爆。

樓市嬗變:熱-冷-熱

進入2009年以來,國家救市政策效果初顯,各城市的樓市成交逐步回升,減價優(yōu)惠逐漸減少,提價現(xiàn)象屢見不鮮,到了5月份全國市場出現(xiàn)了全面回暖態(tài)勢,上海等城市創(chuàng)下了2008年以來的成交新高,全國房價也呈現(xiàn)普漲態(tài)勢。

同時在經濟逐步復蘇,通貨膨脹預期不斷增強的背景下,投資客紛紛進入房地產市場,推動了高檔住宅、別墅產品等投資性物業(yè)的熱銷。

從2009年上半年的成交量來看,多數(shù)城市同比大幅上升,合肥、?？谂c去年同期持平,主要是因為這兩個城市受全國市場低迷影響較小,去年下半年當?shù)厥袌霾胖鸩较滦小?/p>

尤其是5月份,全國市場成交高漲,相比2008年和2007年的月均成交值來看,絕大部分城市的成交量都出現(xiàn)較大幅度的回升,說明市場已經全面回暖。其中杭州、無錫、成都等城市當月成交量相比2007年月均成交量的增幅超過了100%。

在市場回暖的推動下,2009年成交屢攀新高,市場存量則不斷下行。從2009年5月底商品住宅的存量來看,在連續(xù)多月市場回暖、成交回升的情況下,除了長春由于當月供應大幅攀升使得存量與上月基本持平外,其他多數(shù)城市的存量都不斷減少。依照目前的成交走勢,多數(shù)城市的存量基本上在幾個月內就能去化,若未來新增供應跟不上需求,有可能引起市場供不應求的矛盾,價格有進一步上漲的可能。

隨著市場的回暖,成交持續(xù)火爆,今年以來商品住宅的價格也不斷上升。深圳、廣州等華南城市在年初率先出現(xiàn)了新一輪漲價。到了4、5月份,這一輪漲價風潮席卷到全國各地,多數(shù)城市的項目出現(xiàn)普漲現(xiàn)象。

尤其是上海、北京等一線城市,項目價格的漲幅較大,如上海的慧芝湖花園、深圳的圣莫麗斯花園等樓盤的價格均創(chuàng)下了開盤以來的新高。

二三線城市的價格表現(xiàn)則較為多樣化,長春、大連、常州等城市房價較為穩(wěn)定;重慶、成都、蘇州、寧波等城市的房價微漲;而西安、濟南等個別城市還有部分樓盤價格出現(xiàn)小幅下調的現(xiàn)象。

從項目來看,隨著市場回暖,全國各地的項目借勢漲價,與最低點相比,漲價幅度在5-25%之間,個別樓盤漲價幅度達到40%左右。

多數(shù)樓盤在2008年下半年、2009年初達到了項目價格的最低點。這些樓盤在2008年市場低迷時進行降價銷售且降幅較大,取得了不錯的銷售業(yè)績。當市場回暖時,開發(fā)商重新提價,項目銷售價格逐步回漲,但仍獲得了客戶的認可,銷售業(yè)績不俗。

政策嬗變:緊-松-漸緊

2007年為了抑制過度需求、穩(wěn)定房地產市場,相關政策逐步收緊;2008年為了扶持房地產發(fā)展,復蘇經濟,政策不斷放松;2009年房地產市場逐漸回暖,為了保證平穩(wěn)發(fā)展,抑制過度需求,相關政策已經顯現(xiàn)漸緊的苗頭。

從2009年上半年來看,政策松中有緊。經歷這一輪次貸引發(fā)的前所未有的金融危機,全球經濟陷入低迷,我國經濟也于去年四季度出現(xiàn)了迅速下滑,房地產市場落入低谷,量價低迷。在此背景下,國家在今年上半年的主要目標是防范通貨緊縮,保證經濟增長,穩(wěn)定宏觀經濟形勢。因此今年國家在落實前期政策的基礎上,出臺了不少扶持開發(fā)商的寬松金融政策。

總體看來,上半年的政策主要有如下幾個方面:

一是擴大投資,拉動經濟增長。4月15日,國務院推出第三批中央投資計劃,包括配合十大重點產業(yè)調整振興規(guī)劃實施、推進結構調整和自主創(chuàng)新的項目。隨著第三輪投資的下達以及前幾輪投資逐漸進入操作階段,對經濟的拉動效應會逐漸顯現(xiàn)出來。

二是明確房地產行業(yè)的支柱地位。在3月5日的“兩會”政府工作報告中,提出“要采取更加積極措施穩(wěn)定房地產市場,穩(wěn)定房地產投資?！?預示著政府會采取更加積極有效的政策措施,穩(wěn)定市場信心和預期,穩(wěn)定房地產投資,推動房地產業(yè)平穩(wěn)健康有序發(fā)展。盡管房地產行業(yè)落選十大產業(yè)振興規(guī)劃,但其支柱性的地位不容動搖。

三是保持寬松的信貸政策。3月26日、4月23日,銀監(jiān)會連續(xù)發(fā)布工作指導意見,要求各信貸機構保持適度的寬松信貸政策。房地產行業(yè)作為資金密集型行業(yè),信貸的寬松與否很大程度上影響著行業(yè)發(fā)展,銀監(jiān)會的表態(tài)對于房地產而言是一個重大利好,房地產開發(fā)企業(yè)以及購房者對資金的需求將得到有效保障,對促進宏觀經濟及房地產業(yè)穩(wěn)定增長將起到決定性的作用。

4月29日,國務院提出調整固定資產投資項目資金比例的意見。5月27日,國務院公布固定資產投資項目資本金比例調整結果,將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。這成為近幾年來扶持企業(yè)力度最大的政策,有望調動開發(fā)商的投資積極性,拉動房地產市場投資,增加房地產市場的供應量。

3月份開始經過了一波樓市“小陽春”后,房地產市場出現(xiàn)了新的矛盾:房價再度出現(xiàn)快速上漲,部分項目售價已創(chuàng)下新高,房價泡沫再度膨脹;大量資金融入樓市,導致市場重新出現(xiàn)供不應求,再現(xiàn)開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象。在此背景之下,國家對房地產市場的政策著力點悄然發(fā)生轉變,扶持開發(fā)企業(yè)、促進投資、增加市場供應量成為重心。而再次提及的土地增值稅、物業(yè)稅也暗示了未來政策有可能適當收緊。

環(huán)境嬗變:復蘇-隱憂

2008年的房地產市場籠罩在世界金融危機之下,救市政策的紛紛出臺正是說明了經濟環(huán)境達到谷低。大力扶持政策措施出臺后,2009年中國經濟逐步復蘇,雖然各項經濟指標仍持續(xù)走低,但較去年已呈現(xiàn)明顯向好的態(tài)勢。近幾個月,部分經濟指標出現(xiàn)反復,復蘇的背后仍存隱憂。

2009年上半年國家對宏觀經濟的刺激政策繼續(xù)發(fā)揮效果,宏觀經濟整體呈現(xiàn)出“內熱外冷”的特征:國內投資、消費增長顯著,汽車、房地產等行業(yè)銷售持續(xù)井噴。從這幾個行業(yè)來看,我國經濟似乎并未受到國際經濟危機的影響;但由于外部經濟環(huán)境的繼續(xù)低迷以及國內經濟增長方式轉換尚未完成,當前宏觀經濟發(fā)展依然存在著不和諧的信號,外貿出口繼續(xù)下滑,使得國內經濟增長喪失一個重要引擎,并導致與之相關的行業(yè)陷入低迷仍無法自拔,也拖累了我國的工業(yè)生產。

宏觀經濟的持續(xù)內熱,使得資產價格上漲存在不確定性,對未來通脹形勢形成了一定壓力,致使目前對市場通脹的預期有所抬頭。而且投資的高速增長、信貸的大規(guī)模放出、經濟復蘇的預期以及國際上挽救危機、刺激經濟以及美元貶值帶來的全球流動性泛濫,更是強化了市場對通脹的預期。在流動性比較充足的情況下,如果把握不好,就容易出現(xiàn)2006年以后的房市股市交互推動、持續(xù)升溫的狀況。但是從目前的情況來看,CPI、PPI仍處低位,投資需求和消費需求,特別是民間投資始終沒有被激活,實體經濟的復蘇仍需時日。這些都不足以支持通脹預期的形成,因此,一段時間內出現(xiàn)通貨膨脹的可能性非常小。

基于此,我們對通貨膨脹預期應有正確認識,對實體經濟復蘇仍需要耐心,對目前形勢下存在的隱憂應有清醒的認識,對未來經濟存在的風險應保持警惕。

企業(yè)應變:潰敗-出擊

幸福是相似的,但不幸卻各有不同。前半句適用于描述2009年上半年的房地產企業(yè),而后半句適用于描述2008年下半年的房地產企業(yè)。

回顧2008年下半年房地產企業(yè)在市場面前的潰敗,可謂一言難盡:硬扛著不降價者,銷售回款停滯;大張旗鼓降價者,卻被當?shù)卣戎?要么按部就班補充土地儲備,要么堅定采取土地儲備“0”新增;急于拋售持有型物業(yè)卻拋不掉者有之,試圖抄底又不敢抄者亦大有人在……在房地產大調整面前,多數(shù)企業(yè)如散兵游勇般大撤退。

2009年房地產市場的迅速轉好令房地產企業(yè)猝不及防,突如其來的幸福引發(fā)的卻是一致的動作:先是對回暖的狐疑,然后是加速推盤,最后是舍棄成交量,將價格拉高。

由于2008年上半年和2009年上半年市場環(huán)境的大相庭徑,2009年上半年克而瑞·研究中心監(jiān)測的30家企業(yè)在土地市場上的表現(xiàn)也明顯遜色于去年同期。經歷了2008年市場下行后,30家開發(fā)企業(yè)均持謹慎態(tài)度,2009年上半年土地市場表現(xiàn)為一季度市場冷清,1-2月份合計僅成交5幅土地,3月份甚至沒有成交。盡管在土地成交量上,今年上半年明顯低于去年上半年,但是隨著市場回暖態(tài)勢的進一步加深,30家企業(yè)新增土地儲備的意愿逐步加強。在今年第二季度各地土地市場成交開始活躍,眾多知名企業(yè)如萬科、綠地、世茂、金地和華潤置地等紛紛出手拿地,爭相競標、高溢價、高地價狀況頻現(xiàn)。一是由于市場進入回暖通道,企業(yè)對于市場判斷的假設前提發(fā)生變化;二是良好的銷售業(yè)績使得企業(yè)回籠資金加速,加上銀行信貸的逐步放開,企業(yè)可以用于擴張土地儲備的資金充足。今年上半年30家企業(yè)新增土地投資金額約271.33億元,其中6月份合計成交金額約139.3億元,占上半年企業(yè)總投資額的51.34%;5月及4月成交土地金額分別達到約93億元和24.5億元,分別占總量的34.28%和9.03%。(見下表)

今年上半年的房地產市場從低迷的去年走出之后,便在短期內給整個行業(yè)帶來了回暖的信息。從1月開始,30家企業(yè)新增推案量便開始不斷增加,3月以后30家企業(yè)推案量保持了近20,000套左右的供應。在3、4和5月連續(xù)三個月的高位供應之后,6月,30家企業(yè)雖然還是以超過15,000套的供應來滿足市場需求,但是供應量較前3個月明顯下滑。通過CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn),6月30家企業(yè)共有84個項目有新增供應,其中可監(jiān)測的76個項目中共推案16,573套房源,較上月減少4,289套,環(huán)比下降20.56%。

和推盤量增加相對應的是,2009年上半年30家企業(yè)銷售情況,自2月份以來各企業(yè)銷售額迅速上揚,回暖態(tài)勢不可擋。在房地產良好的市場環(huán)境推動下,30家企業(yè)上半年的銷售額均出現(xiàn)較去年同期不同程度的增長,萬科、中海外和保利僅用半年時間實現(xiàn)銷售額超200億元;綠城、富力、世茂房地產、雅居樂和華潤置地半年的銷售額也已超出100億。除了在半年時間內快速完成超百億銷售額的企業(yè)之外,其他企業(yè)也表現(xiàn)出良好的銷售態(tài)勢,例如龍湖地產上半年完成銷售金額近95億元,銷售面積近120萬平方米。這兩項指標創(chuàng)下了企業(yè)成立15年以來同期最佳銷售;首創(chuàng)置業(yè)也以銷售額50億元、銷售面積52萬平方米,創(chuàng)歷史新高。

回升趨勢有不確定性因素

基于2009年上半年樓市的各項良好表現(xiàn),我們預測,下半年房地產市場整體預期良好,回升趨勢不改。但由于市場存在不確定性,回升道路可能較為曲折,企業(yè)需持謹慎樂觀態(tài)度。

對于總體大勢,我們的判斷是下半年市場整體顯現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢,但這是基于政策環(huán)境不變的前提下所做的判斷,由于存在經濟、政策、需求、企業(yè)四個方面的矛盾,將使得市場回暖的道路較為曲折。隨著近期企業(yè)加大新開工力度,預計市場將可能在三季度出現(xiàn)供應放量的狀況,房價則在通脹的預期下保持高位,在價格高漲的壓力下,成交相比二季度將有所下滑;四季度在經濟逐步復蘇的背景下,供求逐步走穩(wěn),價格也將平穩(wěn)運行,市場穩(wěn)步走好。因此企業(yè)對于后期市場應保持樂觀且不乏謹慎的態(tài)度。

基于復雜的國際國內經濟環(huán)境,我們判斷:“V”型走勢下房地產政策可能收緊。如果下半年宏觀經濟增長能延續(xù)回升走勢,呈現(xiàn)我們期望的“V”型走勢,而房地產市場繼續(xù)二季度的快速攀升,我們預計房地產政策將有所收緊,目前的稅費減免、貸款利率優(yōu)惠政策可能將逐步取消甚至上浮,同時,土地增值稅等當前討論的政策可能逐步實施。

“W”型走勢下房地產政策仍將以寬松為主。而如果下半年宏觀經濟二次探底,出現(xiàn)我們所不愿意看到的“W”型走勢,則為了保證宏觀經濟增長,政府對房地產業(yè)將更為倚重,政策環(huán)境將繼續(xù)寬松,同時,也不排除出現(xiàn)新的鼓勵扶持性政策出臺的可能性,尤其是房地產建設速度將加快,以此增加供應,同時起到抑制房價進一步大漲的作用。

在宏觀經濟、政策背景存在較多變動的情況下,我們預期下半年房地產市場走勢將可能出現(xiàn)波動,二季度單邊上漲的強勢行情將有所轉變。但市場整體上升的趨勢不改,市場有望在波動中逐步趨向穩(wěn)定,因此政策調控總體還是根據(jù)市場的變化適度靈活調整。

注:本文觀點僅代表個人。

作者為克而瑞(中國)研究中心總經理