中國(guó)的樓價(jià)和土地政策

最頭痛是央行拜美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)局為師,利率應(yīng)該由市場(chǎng)決定,央行或政府不要管

張五常

這幾個(gè)月中國(guó)的樓價(jià)上升了不少,也升得急。主要是商業(yè)地區(qū)。工業(yè)區(qū)的樓價(jià)還不怎么樣。兩個(gè)原因。其一是利率下降了不少,而樓價(jià)歷來對(duì)利率的變動(dòng)很敏感。其二,在國(guó)際金融危機(jī)下,外地投資者要找避難所,跑到他們認(rèn)為是比較安全的神州看看,見到大城市的樓價(jià)比國(guó)際大都市的還算偏低,就下注了?？上驳氖?在這次金融危機(jī)的陰影下,中國(guó)放寬銀根就容易地見到樓市大升。這可見神州還沒有大中毒資產(chǎn)之計(jì),也可見中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有了很不錯(cuò)的基礎(chǔ)了。

樓價(jià)的經(jīng)濟(jì)分析是深學(xué)問。篇幅所限,這里只能分點(diǎn)略說。

一、樓價(jià)上升主要因?yàn)榈貎r(jià)上升。人口密度、經(jīng)濟(jì)情況、土地供應(yīng)等因素皆老生常談,而遠(yuǎn)為復(fù)雜的是政府的土地政策會(huì)有決定性的影響。

二、一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來,人民的財(cái)富增加總要找些投資項(xiàng)目放進(jìn)去。一般而言,土地或樓宇是最可靠的財(cái)富累積的選擇。房地產(chǎn)本身有用途,有租值或使用的收入,遠(yuǎn)沒有股市那樣難于調(diào)查、難以明白,受騙的機(jī)會(huì)大減。有誰(shuí)不知道房子是可以住的?

三、經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來,人民的收入增加,財(cái)富是收入以利率折現(xiàn),也跟著增加。人民把財(cái)富放進(jìn)房地產(chǎn)去是自然的選擇。然而在本文的第十點(diǎn)可見,政府操控利率可以嚴(yán)重地?cái)_亂這個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。另一方面,政府的土地政策、貨幣政策及其他政策,可使房地產(chǎn)之價(jià)急升或暴跌,無端端地發(fā)達(dá)或破產(chǎn)的人無數(shù)。我們喜見因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上升而樓價(jià)上升,但政府的政策處理失當(dāng)可以是悲劇。90年代后期中國(guó)的樓價(jià)暴跌,破產(chǎn)者無數(shù)。但我解釋過,那是朱镕基要杜絕權(quán)力借貸的宏觀調(diào)控的效果,大家要接受。

四、香港選走高地價(jià)路線,是玩火游戲,這里不評(píng)。中國(guó)大陸的局限條件與香港的是兩回事,不應(yīng)該搞高地價(jià)政策。問題是,中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,人口怎樣分布有關(guān)鍵性。如果珠三角及長(zhǎng)三角的樓價(jià)夠低,人口會(huì)密集在這兩個(gè)區(qū)域,對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)整體可有大害。原則上,這兩區(qū)還可以大量地增加樓房的土地供應(yīng),壓低樓價(jià)。這兩區(qū)的人口密度是應(yīng)該比較高的,樓價(jià)也應(yīng)該比較高,但從整個(gè)國(guó)家的利益看,這兩區(qū)樓價(jià)應(yīng)該高多少,我想了很久也沒有簡(jiǎn)單的答案。

五、原則上,樓價(jià)上升是好事。這反映著經(jīng)濟(jì)的財(cái)富或租值上升,人民的生活有了改進(jìn)。除了處理人口分布,這原則不容許土地政策刻意地推高樓價(jià),也否決政府壓制樓價(jià)的上升。同樣,政府抽物業(yè)的資產(chǎn)增值稅有壓制樓價(jià)的效果,屬不智。

六、中國(guó)可以在撤銷資產(chǎn)增值稅的前提下,考慮每年抽0.5%的物業(yè)稅,這類稅收政府要說明用途,也要與其他稅項(xiàng)分開。最適當(dāng)?shù)挠猛臼浅鞘兄伟才c清潔。

七、樓價(jià)上升,窮人怎么辦?歷史的經(jīng)驗(yàn),是樓房的出租市場(chǎng)會(huì)解決這問題。我反對(duì)政府提供廉租房,理由解釋過了。如果政府一定要出手助窮人,出售近于免了地價(jià)的居屋是較佳的選擇。也頭痛,因?yàn)樨澪鄣男袨殡y免,而這類房子的建造一般偷工減料,天雨屋漏,而短樁等故事會(huì)傳遍天下。說到底,協(xié)助窮人的最佳法門,還是盡量提供他們自力更生的機(jī)會(huì)。

八、沒有好理由禁止或約束外籍人士在中國(guó)購(gòu)買房子。中國(guó)人是賺了他們的錢,賺了他們帶來的知識(shí),而炒買炒賣對(duì)賭,一般而言老外斗不過炎黃子孫,所謂猛虎不及地頭蟲是也。日本仔當(dāng)年不是在美國(guó)的房地產(chǎn)損手頻頻嗎?

九、還有一個(gè)重要但難度極高的土地政策問題。1980年代到90年代中期,中國(guó)的條件相若的土地,不同用途的回報(bào)差距很大:用作工、商業(yè)的回報(bào)率遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)的?？尚业氖?到了90年代后期,縣際競(jìng)爭(zhēng)制度的普及發(fā)展,帶來了驚人的改進(jìn),是大中國(guó)經(jīng)濟(jì)奇跡出現(xiàn)的一個(gè)主要原因。整個(gè)問題我在《中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度》那小書中有頗為詳盡的分析。在土地使用這個(gè)話題上,兩年多前北京上頭增加了對(duì)縣的約束,不對(duì),但最近有轉(zhuǎn)機(jī)。我打算再作一次調(diào)查。

十、今天看,最頭痛是央行拜美國(guó)的聯(lián)儲(chǔ)局為師,不斷地把利率調(diào)上調(diào)下。見人家闖了大禍,我們?yōu)楹芜€不痛改前非?利率是應(yīng)該由市場(chǎng)決定的。央行或政府不要管。近幾年央行處理與操控利率做得不對(duì)。

(本文因篇幅所限,有刪節(jié),標(biāo)題為編者所加)