姜明圣　寧　瀟

由于進出口行業(yè)的低迷表現(xiàn)，保稅倉庫市場將可能有進一步的租金下降，租戶取消租約的情況可能會頻繁出現(xiàn)。然而，隨著零售商在中國國內(nèi)市場繼續(xù)發(fā)展，非保稅倉庫的需求將保持旺盛。增多的需求也將確保非保稅物流倉庫租金維持穩(wěn)定。

作為中國第一大港和中國第一大空港，上海的物流設(shè)施在全國具有代表性，是全國物流地產(chǎn)的風(fēng)向標，上海物流設(shè)施的變化情況往往反映了中國經(jīng)濟的走勢?！段锪鳌冯s志與仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等物流地產(chǎn)顧問聯(lián)合推出了上海物流地產(chǎn)動態(tài)板塊，希望讀者能從上海物流地產(chǎn)變化中有所收獲，能更好的開展自己的業(yè)務(wù)。

外貿(mào)倉負增長內(nèi)貿(mào)倉平穩(wěn)

愈演愈烈的金融危機對上海貨運量產(chǎn)生巨大負面影響。在過去的幾個月中，上海國際集裝箱吞吐量和航空貨物運輸總量同比均出現(xiàn)負增長，由出口帶動的物流需求從2008年下半年開始持續(xù)降低。航空和航運貨物運輸量的下降，使得對物流倉儲面積的需求大大減少，部分倉庫出現(xiàn)了空置現(xiàn)象。特別是對于位于外高橋、臨港和浦東機場這些區(qū)域的保稅倉庫設(shè)施，影響尤為明顯，進出口的大幅度減少，嚴重危害了這部分倉儲設(shè)施的運營。

與外貿(mào)的蕭條景象形成鮮明對比的是，由于內(nèi)需的發(fā)展，國內(nèi)零售市場的持續(xù)增長，上海的非保稅倉庫和租賃的需求仍然保持一種穩(wěn)定狀態(tài)。那些從事國內(nèi)貿(mào)易和服務(wù)的公司急需倉庫來滿足他們搶占市場份額的需要。2009年第一季度，全球最大的IT、數(shù)碼網(wǎng)上購物商美國電子商務(wù)公司新蛋電子在閔行區(qū)租賃了20000平方米的倉庫，借以發(fā)展其中國市場。2008年底，三菱物流在普洛斯浦東合慶物流園租賃了16200平方米，2009年初在同一園區(qū)內(nèi)又租賃了6000平方米。

高品質(zhì)物流倉庫建設(shè)延期

由于整個物流市場的不景氣，物流設(shè)施建設(shè)有所減緩。2009年前三個月，只有一座新的高品質(zhì)倉庫完工，即上海宇航黃渡物流園二期。黃渡物流園位于上海嘉定區(qū)，是一座建筑面積達11619平方米的雙層倉庫。第二季度，宜隆臨港物流中心二期B棟和維龍嘉定配送中心就將竣工，總共將為市場新增35472平方米物業(yè)面積。這兩個項目原本計劃于本季度完工，但由于投資方對市場持觀望態(tài)度，使完工時間有所推遲。

據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，2009年第一季度，上海高品質(zhì)物流倉庫平均租金環(huán)比下降3.1％，為人民幣1.02／平米／天。其中保稅物流倉庫租金環(huán)比下降7.2％，而非保稅倉庫則環(huán)比微降1％。反映了當前外貿(mào)冷、內(nèi)貿(mào)熱的現(xiàn)狀。由于對中國國內(nèi)的物流市場充滿信心，以普洛斯為首的物流地產(chǎn)商大舉進軍中國物流地產(chǎn)市場。2009年第一季度，普洛斯以15億元人民幣收購了蘇州建屋集團676000平方米工業(yè)物業(yè)50％的股權(quán)。建屋集團是江蘇省一家處于業(yè)界領(lǐng)先位置的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前其物業(yè)的主要外資租戶包括飛利浦、松下、三星、AMB和施耐德。

盡管社會資本投資需求繼續(xù)保持減弱態(tài)勢，從2008年第四季度以來一直為下降趨勢，然而，鑒于上海高品質(zhì)的物業(yè)總量有限，而投資回報率在上升，將會有大量的投資者加入到物流地產(chǎn)的投資當中。