劉 戈

和很多人一樣，一直以來我都認(rèn)為中國城市房價居高不下的主要原因之一是對耕地的嚴(yán)格保護(hù)制度，直到今年夏天我去了一趟俄羅斯遠(yuǎn)東城市符拉迪沃斯托克（海參崴）。

符拉迪沃斯托克是一個有80多萬人口的城市，在國內(nèi)只相當(dāng)于一個普通的地級市。符拉迪沃斯托克是濱海邊疆區(qū)的首府，也是俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)最大的城市。從綏芬河出境到符拉迪沃斯托克幾個小時的車程里，公路兩旁幾乎都是一望無際水草豐美的大草原，也就是說，在俄羅斯根本不存在若干億畝耕地紅線的問題。所以當(dāng)有著經(jīng)濟(jì)學(xué)本科學(xué)歷的導(dǎo)游告訴我，符拉迪沃斯托克的房價要3000-4000美元一平方米的時候，我吃了一驚。當(dāng)?shù)厝斯ば诫A層的月收入也就是2000-3000人民幣。

土地很多，但房子很貴，是什么催高了房價呢？和導(dǎo)游探討后，我們得出結(jié)論：是人們愿意到這里定居的愿望和這種愿望支撐的預(yù)期，因?yàn)榇蠹叶颊J(rèn)為別人和自己一樣希望到這里定居因此也都認(rèn)定這里的房價還會上漲，所以大家把所有能夠動用的積蓄都來做一件事——買房。

符拉迪沃斯托克不但風(fēng)景美麗、交通便利、市政設(shè)施齊全、生活方式時尚，而且就業(yè)機(jī)會也更多。相對而言，該地區(qū)的其他中小城市和農(nóng)村無論是基礎(chǔ)設(shè)施還是生活方便程度都要差得多，人口向這里集中是一個必然趨勢。

現(xiàn)在的俄羅斯有幾點(diǎn)和中國非常相似：高速增長的經(jīng)濟(jì)（現(xiàn)在受金融危機(jī)影響要差一些）、巨大的城鄉(xiāng)差別和地區(qū)差別（比中國要好一些）和強(qiáng)勢的地方政府。這幾個因素導(dǎo)致的共同結(jié)果是：大家進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、條件優(yōu)越的大城市的愿望非常強(qiáng)烈，人口流動完全是單向的。而外來人口和本地年輕人買房子買的并不只是一幢建筑的一部分，而是這個城市整個市政建設(shè)、風(fēng)景氣候、文化內(nèi)涵、時尚生活、工作機(jī)會一部分，而房價升高的部分，是后來者向原來擁有住房的人支付的補(bǔ)償，地方政府當(dāng)然要強(qiáng)烈的代替他們收取這份補(bǔ)償，蓋房子的各種稅費(fèi)自然就加了上來。

我們可以設(shè)想，即使中國的大城市免除所有的土地拍賣費(fèi)用和其他稅費(fèi)，房價能降下來嗎？不能。結(jié)果只能是房地產(chǎn)商獲得更高的利潤，因?yàn)橛刑嗟娜艘此麄兊乃苓M(jìn)入大城市。目前大城市房地產(chǎn)的價格和成本基本無關(guān)，而和供求及預(yù)期密切相關(guān)。

北京的官方統(tǒng)計(jì)給出的北京最新的人均GDP已達(dá)到9000美元，有人據(jù)此測算，在北京買一套像樣的房子要27年。所以推論，北京的房價貴得太離譜了。其實(shí)這種算法毫無意義，真要想算清楚你必須了解另外一組數(shù)據(jù)：全中國有多少人愿意在北京擁有一套住房，他們的支付能力是多少。當(dāng)然這是一個統(tǒng)計(jì)局無法給出的數(shù)據(jù)。

所以你也就明白了，為什么印度孟買的房子比北京還貴好幾倍，這完全不決定于印度的人均GDP，而決定于印度的富人有多少。而在美國這樣的發(fā)達(dá)國家，人口的流動是多向的，地區(qū)差距要小得多，所以除了紐約這樣的世界都市，大部分城市的房價并不高。

這樣看來，大城市房價高，從根本上說不是土地供應(yīng)量的問題，不是房地產(chǎn)商黑心的問題，也不是地方政府太多依賴土地財(cái)政的問題，而是中國的發(fā)展不均衡問題。解決大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)城市房價高的問題是一個社會資源的平均問題。只有當(dāng)中西部地區(qū)和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、大城市和小城市的居民享受到差不多的醫(yī)療、教育、城市基礎(chǔ)設(shè)施，這樣小城市便捷、安靜、低生活成本的優(yōu)勢才能得以體現(xiàn)，人們傾其所有進(jìn)入大城市和發(fā)達(dá)地區(qū)的愿望才能降低，房價也才能真正降下來。莫斯科的房價最近跌了60%，但那是全民收入普遍下跌的結(jié)果。這樣的房地產(chǎn)價格下跌我們寧可不要。

在中國的所有中高收入者都在攢錢買房的前提下，中國消費(fèi)市場如何啟動，產(chǎn)能過剩的問題無藥可解。而讓房價趨于合理的唯一可能性在于收入差距、地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距的縮短。發(fā)達(dá)國家走過的路程完全可以證明這一點(diǎn)，不同的是，我們不想等那么多年，而且也不應(yīng)該等那么多年?！ㄗ髡呤潜本┟襟w評論人。）